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自从国家提出特色小镇概念以来,特色小镇一直特别火。这几年,绿城、华侨城、恒大、碧桂园等标杆房企都发布了自己的小镇战略,比如绿城计划要在10年建100个小镇,实现一万亿销售额,华侨城将以ppp模式在全国打造100个特色小镇,碧桂园则称5年内要投入不少于1000亿建10个有差异化的科技小镇。
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选址布局
一二线城市周边是需求重点▿
对于特色小镇的布局,蓝城小镇选址要求在大城市周边,宜居、宜游,经济条件相对较好,规模在2000亩以上。但不同梯队的城市,对于小镇区域的考量都有所不同。
一、选大城市周边
在城市层面,主要考虑城市能级、交通、生态与地块等要素,并用具体的数据进行支撑。
文章:乡村振兴产业联盟
现在看来,开发商对于小镇的区位选择,基本形成了共识:一定要选在大城市周边。因为在大城市周边,跟大城市互动更方便、更强,有点大城市后花园的感觉,对于日后小镇的人流量也是一个保障。所以说,未来一二线热点城市一定会是小镇的主战场。
二、交通便利很重要
特色小镇一般都位于城市周边,交通便利非常重要。一是最好已经或规划有高铁站、地铁站、轻轨站点等线路;二是距离交通节点便捷且距离近;三是距离最近的高速出口车程10分钟内最佳。
三、景观资源丰富
交通资源之外,还应该重视景观资源。特别如果不靠近大城市,更加要有特别强的资源。
蓝城的选择标准,是项目内部或周边有河流、湖泊、水库等自然水体资源,且水质条件良好;地块内部或周边有农业资源可利用;有历史文化资源沉淀。
四、地块规模不能低于500亩
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小镇产品规划
90%住宅,10%配套设施▿
蓝城认为,小镇应该比村庄大,比城市小。在蓝城,小镇是1平方千米开发建设,然后带动3平方千米或者5平方千米的农业改造,最终做出一个常住人口在1~3万的小镇。
蓝城小镇在建筑规划中,90%的是住宅,10%的是配套设施,包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。内部结构上以小镇中心为核心,向外辐射,规划交通,根据不同地貌规划不同风格及功能的建筑群、丰富的景观等。
一、充分利用原生资源
按照蓝城的设想,100种小镇需要有100种别样的风情,恰到好处地运用原生资源,可以避免小镇风格的统一化。对于土地的利用,尊重、克制、修缮、还原是其中最重要的态度和方法。
二、继承当地人文
文章:乡村振兴产业联盟
三、共享空间
小镇居民以中产白领和农民为主,其中35~55岁城市白领中产阶级占比60%,农民占比40%。
四、居住空间:强调营造围合式空间
对于蓝城小镇的住宅产品,大家应该都比较熟悉了,最早爆红的杭州桃李春风,总价200万的中式小别墅一推出就被秒光了。蓝城小镇在住宅产品设计上有几个特点:
第一,产品形态丰富。从高层、叠墅、排屋、中式合院到独栋别墅,基本都会涵盖。
第二,以中小户型为主。由于面向的购买群体主要是白领,为了降低购买门槛,小镇住宅户型以中小户型为主,比如早期推出的90平小别墅,前段时间北京桃李春风推出的中式双层农庄小院,面积也在158-211m²左右,158平做到四房两厅三卫。
▲ 杭州桃李春风实景 文章:乡村振兴产业联盟
第三,注重庭院的设计。蓝城认为,庭院往往是农业小镇的真正价值所在,所以蓝城小镇多会以敞开式手法营造围合式空间,设计主院、侧院、偏院、天井。主院造景、侧院种菜、后院收纳,满足居民的不同生活需求。
五、道路设计
在蓝城小镇,道路是作为独立项去规划设计的,因为要考虑的要素比较多,比如功能性、便捷性、舒适性以及类别、材质、色彩、尺度等等。设计师将小镇道路比喻为“生趣的河流”。
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产业导入
农业是小镇的核心产业
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产业是小镇发展的生命力。如果只做住宅,大部分小镇都显得太大了,很难有那么大的人口迁徙。没有产业辅助的话,人是呆不住的。
蓝城小镇的产业构成包括12要素——农业、颐养、健康、教育、旅游、文化、文脉、商业、科技、宗教、艺术、产业。一般所有项目都有4个小镇基因:农业、教育、康养和文旅,每个小镇根据自身的资源优势进行产业复合。
所以我们可以看到蓝城小镇基本都是4+1的模式。比如上海春风江南的养旅农复合型健康产业园、莫干山观云小镇以旅游度假为主的颐养产业、嵊州越剧小镇的文旅农复合型双创示范区等,都是产业复合的体现。
现在,蓝城农业已经拥有一支强大成熟的运营团队,2个现代生态化农业基地,并有100多个联盟基地,涉及100多种产品。
此外,蓝城在生活服务、养老、健康、教育等方面也拥有很强的资源优势。正因为积累了这些资源优势,蓝城在做特色小镇过程中,对运营、产业规划都会更加从容。
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运营服务
打造活力奔腾的小镇中心▿
蓝城认为,一个小镇的活力源于它的小镇中心。小镇中心是小镇的核心,承载着整个小镇主要的公共服务功能。那么,蓝城小镇中心的运营服务模式是怎样的呢?下面我们以杭州桃李春风的小镇中心——春风里,来解读它的具体做法。
▲桃李春风 “春风里”实景
一、业态规划:夯实生活配套基础,重点拓展人气商家
桃李春风总共占地1500亩,拿了八分之一也即118亩来做小镇业主的生活服务,重点打造5个方面配套:健康、教育、商业、产业和物业。
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小镇中心春风里设计灵感取自于西湖湖滨、南宋御街、西溪湿地等杭城美景,从生活内容来看,整个小镇中心规划了三个中心,一条街区,它涵盖健康颐养、休闲运动、家庭学习以及文化生活。
1、健康颐养中心
蓝城小镇打造了360度全龄化的颐养体系, 这个服务体系主要注重3大块:健康管理、颐养照护以及医疗问诊。
基本就是一个多功能的社区型的养老服务机构。这其中最重要的是暖心窝颐养之家,它配备了社区门诊、中医理疗中心、康复中心、智能长者体验中心和日间照料中心,还有春风食堂的营养餐也会融合进去,建立食养服务体系。
2、休闲运动中心
主要包括室内运动馆、运动公园、户外球场、彩色及观景慢步跑道等。
3、家庭学习中心
蓝城小镇在调研以及对商业运营的思考过程中发现,只有孩子经常来到这个小镇,这个小镇才会充满活力,他的父母、爷爷奶奶才会来这里定居生活。所以小镇配套能满小孩的需求非常重要。
文章:乡村振兴产业联盟
4、水岸商业街
蓝城认为,小镇建设的核心价值就是生活服务,生活服务的持续输出构成了一个完整的生活服务体系,它融合生活个内容,构筑了整个小镇的生态圈,这里面包括商家、业主,以及开发商、物业、商管公司,以及周边一切关心、支持小镇的人,他们所要做的同一件事情就是营造非常好的生活,提供非常优质的服务内容。
1、商业招商要经历9大阶段
桃李春风运营负责人、杭州拾里商业总经理陆斌表示,春风里商业招商一共分为9个阶段,分别是生活需求调研、生活业态定位、业态布局规划、招商条件探市、招商政策制定、招商计划落实、招商落地完成、商铺设计管控、商家开铺运营。
2、招商准则:商家要以服务为核心
为了给业主提供更加优质的生活服务,春风里在招商时会坚持以下几条准则:
第一,蓝城倡导仁慈普爱、真善至美的价值观,这些商家必须要认同,他不应该是逐利的,而是希望共同营造这样一个小镇生活,这是很重要的一点。
第二,商家的商业模式要以服务为核心,而不是以价格、规模或产品的快速迭代取胜。必须是以服务来赢得口碑,来赢得业主的人心。
第三,商家前期几年介入到小镇的过程当中,它必须要有一个共建共享的思维逻辑,既要与业主互动、开发商互动,更要运用互联网的营销,让周边的消费者来到这个小镇,来他的业态里面消费,这是非常重要的。
第四,店长或者老板一定要是专业的,不是三天打渔两天晒网的那种游玩型的商家。
基本30家左右的商家,每一个业态要谈6到8个意向商家才会有一定眉目,最后再筛选、落位,平均每个商家的洽谈时间要在8个月到10个月之间。
为了确保商家品质,招商过程中,小镇会不断跟客户做沟通,比如招来一个商家或者对某个商家有意向时,会邀请业主一起来参与品鉴。
3、运营管理
在运营管理层面,蓝城小镇也有自己的一套逻辑。
首先,春风里是一个开放式的街区,在服务小镇业主的基础上也会拓展客群融合大众消费。
其次,春风里的商业是由小镇商业运营公司统一化管理,并采取租赁经营、联合经营和自住经营等多种合作方式,包括物业的管理,在物业和商业也会有一个良好的互动机制。
从运营基点的角度考虑,第一会把基础的生活配套做得非常夯实;同时把人气商业开拓起来,吸引更多的非业主的消费和一些内容的承载,小镇商业街的人流决定着商家的问题,引入家庭型人气商业有助于全龄化的消费拉动,促进各类商家的消费;
最后是营造一个文化亮点,中式田园生活是中国小镇居民的共同向往,所以文化生活的营造将会是桃李春风的重点,这会使得业主对整个小镇的居住生活体验内容更加丰富。
4、文化建设
在小镇文化建设过程中,蓝城小镇重点打造人与人之间的和谐,人与人之间的关爱,在文化建设上,制定了业主公约,通过组织诸如邻里节、敬老节等活动,建设业主自治共同体和精神家园。
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