REITs与类REITs的差异
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。
国内由于目前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，因此称其为类REITs产品。虽然随着近几年国内不断有类REITs产品的发行尝试，我国目前发行的类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。
一、交易结构组织形式不同
美国的REITs多采用公司制的模式，且主要是通过股权方式在资本市场公开上市融资和交易。在公司制REITs 的模式下，投资者通过认购股票成为公司的股东，间接持有了物业资产的股份。公司将投资收益以股利的方式分配给投资者。
亚洲较为流行的则是信托制/基金制REITs。在这种模式下，REITs持有人持有的是信托凭证或基金份额，REITs本身即为信托/基金实体，多数需要外聘基金管理人和物业资产管理人。
在REITs 市场发展的初期，采用信托型/基金型（契约型）的REITs 结构，做成有期限的、可上市交易的封闭式基金，可以减少REITs 设立的法律程序，容易为管理层和投资者接受。但是，由于公司型REITs 拥有一个独立的按照投资者最佳利益行事的董事会而非像信托/基金型REITs 的投资者那样要委托外部管理人负责REITs 的运营发展，公司型REITs 通常可以更好的解决投资者和管理者利益冲突的问题。
国内目前的操作模式主要是通过发行专项资产管理计划即契约型的方式。该方式也为证券提供了可在交易所转让的流动性。但专项资产管理计划并不能直接收购物业公司股权，所以在此一般通过私募基金收购物业公司股权。以苏宁云创项目为例，中信金石设立私募投资基金，通过《私募投资基金股权转让协议》，收购苏宁云商持有的项目公司100%的股权。华夏资本再通过专项管理计划，购买物业资产的全部私募投资基金份额，从而间接持有物业资产。
二、面临承担的税负水平不同
国外成熟市场REITs 产品通常可以享受一定税收优惠。如美国，其国内税法规定，在满足投资范围、收入比例、组织形式等各方面要求后，如果将REITs 公司应税收益的90%以上分配给投资者则可以免征公司层面的所得税，仅投资者个人需缴纳个人所得税；但REITs 公司分配后的留存收益仍需缴纳公司所得税。
而在我国，在基础物业资产转移给SPV（如私募基金和信托公司）时，由于所有权发生转移，根据现行法律原始权益人还需缴纳25%的企业所得税，如果原始权益人为房地产开发公司还另需按照累进税率缴纳30-60%的土地增值税，如在以后《公司法》允许的条件下通过公司制成立REITs 公司，在REITs 公司运营层面还需缴纳公司所得税，因此我国REITs 所承受税负还处于比较高的水平。
三、运营方式收入来源不同
以美国为例，由于采用公司型组织结构，REITs 公司的运营多以不断提高盈利水平，为股东谋求长期回报为目的。因此在REITs 公司发展过程中通常会适时不断收购新的物业资产或投资于其他靠销售方式如酒店、高尔夫球场获得收入的业务，扩大REITs 经营规模。但为达到美国国内税法免交公司所得税的要求，在投资范围上仍需满足不少于75%的比例投资于可产生稳定租金收入的房地产或地产相关产业，同时75%以上的收入须来自于房地产租金、房地产抵押贷款利息、相关处置收入或其他合格投资收益。
我国当前类REITs 产品多采用专项计划购买私募基金份额，私募基金全额收购基础物业资产的方式。基础资产的选择通常由发起人即原始权益人决定，在专项计划成立之初便确定若干物业资产作为基础资产，在产品存续期内专项计划也不会购买新的物业资产，即类REITs 的规模一般是固定的。其项目收入也仅限于基础物业公司的运营收入以及产品到期退出时物业资产的处置收入或原始权益人支付的权利对价等。
四、收益分配方式不同
美国、新加坡、香港等成熟市场在REITs 收益分配方面，都采用了需将应税收益的90%以股利或分红形式分配给投资者才可享有税收优惠的规定。
我国由于没有针对REITs 的法律法规在收益分配方面的具体要求，在受益权形式上出现了优先级、次级等多种类别的收益类型。其中优先级证券大多只享有发行时确定的固定利率或享有部分在计划退出资产处置时产生的增值收益，大部分资产处置的收益分配权由次级或称权益级享有；而享有物业处置收益的次级或权益级通常期限较短，不能达到长期持有享受增值的目的。
五、募集形式不同
国外成熟市场REITs 产品的投资人范围广，投资期限长。以美国为例，REITs 在成立时受益人即须在100 人以上，持股最多的5 名股东所持份额不能超过总流通值的50%；如要满足上市要求则需更多的股东持股或满足一定交易量；投资者通常可长期持有也可交易转让。
我国当前产品受限于专项资产管理计划形式的限制，多为私募形式，募集范围一般在200 人以下。在3-5 年后产品到期退出时即使我国在各方面都具备了发行公募REITs 的条件，因为原始权益人拥有优先回购权，如果原始权益人如果需要支付的权利对价较少的话，根据不同交易条款的设置也可能影响产品最后以发行公募REITs 形式退出。
综上所述，下表总结了REITs和类REITs之间的主要差异：
通过以上比较可以看出，国内现有冠以“REITs”命名的产品与国际标准的REITs 存在很大区别，REITs 的标准化、国际化道路依然任重道远。但是REITs 这些具有中国特色的市场实践毋庸置疑地为我国REITs 发展积累了实实在在的经验。对比国外REITs 的税收驱动、政策驱动发展路径来看，我国之所以未能设计出国际标准的REITS 产品，主要在法律法规、基础设施配套等方面存在以下障碍：
1、缺少针对REITs 的专项法律法规
美国通过国内税法规定了成立REITs 需要满足的各方面要求，香港、新加坡等国家则是采用REITs 专项立法来正式推出标准REITs 产品。我国由于目前仍未出台相关的专项法律法规，目前发行的类REITs 产品在投资期限、范围、收入来源、分配方式等诸多方面仍没有统一标准。
2、税收优惠难以获得
目前我国税法规定在资产转移至SPV 时，原始权益人还需根据物业评估价值缴纳25%公司所得税以及30%-60%的土地增值税以及其他一般增值税、印花税等。如果在《公司法》允许的条件下，以公司制运营REITs 则面临在REITs 运营期间缴纳公司所得税和个人所得税的双重征税困境。
3、产权不够明晰完整
根据美国较成熟的经验，REITs 一般投资于具有稳定收益的物业中，要求物业产权必须完整明晰。而我国很多房地产项目都以出售为目的，产权被分割成许多小产权用以出售，开发者由于不拥有完整的产权而对基础资产的选择造成了一定障碍。
随着市场不断渐进发展，实践经验持续积累，我国在关于REITs 的制度环境安排上将更加容易具有针对性，能够设计出符合国情的REITs 政策法规。可以期待在合适的市场时点，我国的REITs 的政策法规也将瓜熟蒂落，符合国情的标准化REITs 产品也会顺利推出。
关于REITs的五大误解—你真的了解REITs吗？
什么是REITs？
你也许认为自己知道REITs是什么，但我要告诉你——事实未必如此。以下是大多数人对REITs的一些误解：
误解一：REITs是房地产交易者。
它们买入资产，然后在合适的时机抛售从而赚取利润。
REITs是会持有物业，但并不会很快出售以赚取短期利润。REITs有两种主要类型：较为常见的一种称为“股权型REITs”，这种类型的REITs持有并管理物业，类似于大型房东，它们的主要收入现金流来自租金，而非买卖物业；第二种类型的REITs称为“抵押型REITs”，它们持有物业不是为了出售，而是将物业作为后续投资物业贷款或抵押贷款支持证券的抵押物。这类REITs的主要收入来源于抵押贷款所产生的利息。
误解二：REITs是物业开发商。
某些物业开发商可以发起设立REITs，但这并不意味着REITs是物业开发商。是否感到有些疑惑？那是因为首先你需要明白发起REITs是什么含义。物业开发商的主要经营模式是建造物业，并在此后出售以赚取利润。正如你所想的，物业开发的经营需要很多资本，开发商借入大量资金为自身经营进行筹款。通过将物业迅速出售，开发商即可偿还借款或对新物业进行再投资。
为实现上述目的，将特定物业转让给REITs，对开发商来说可以实现双赢——它们可以出让部分物业；同时，作为发起人保留物业的部分股权，以免税分红的形式获取部分租金收入（否则租金收入将需要纳税）。除此之外，开发商还可以对物业收取管理费用。
总结来看，有两种类型的REITs：
★ 股权型REITs持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人。
★ 抵押型REITs将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。
你也许听说过第三种类型的REITs——混合型REITs。这种REITs是股权型REITs和抵押型REITs的组合，因此主要收入同时来源于租金和抵押贷款的利息。
为什么选择REITs？
为什么选择REITs而非其他投资标的？以下是几点充分的理由：
★ 现金流稳定。正如定期存款所产生的稳定收益，你同样可以预期REITs的稳定分红，因为法定要求REITs必须将至少90%的利润分配给份额持有人（该分配的百分比在不同的国家有不同的要求）。如果不愿将你的资本长期闲置——你可以定期收到一些分红。
★ 成长潜力。REITs有真正的“升值空间”（upside），投资银行家用这一词汇来描述“成长性”。这意味着你有机会获得相比定期存款3%～4%的回报率更高的投资收益。
★ 灵活性。投资于REITs具有很好的流动性，可以很容易转化成现金。因为REITs在股票交易所进行交易，其份额可以相对容易地买入或卖出。因此，如果你想收回投资，随时可以。
★ 风险分散。这并不意味着你要承担不同种类的风险，而是将你的风险分散到更广的范围。虽然你可能没有意识到，但你每天都在做这件事情。当你在考大学或找工作时，你或许知道梦想的结果是什么样的，但是你也知道有可能并不会获得最理想的结果，因此你会报考好几所大学或投出几十份简历。这就是分散风险。REITs通过投资于不同地区的不同种类的物业，以分散风险。相比于将所有的积蓄投资于一间公寓并期待涨价，投资于分散在不同物业的REITs则更加合理。
★ 投资回报表现。如果你认为REITs是“无聊”的公司，请再三考虑。在截至2013年3月的过去30年中，公开交易的股权型REITs实际上比最重要的股票市场指数表现更好——这些股票市场指数包括标准普尔500指数、道琼斯工业指数和纳斯达克综合指数。将房地产放在投资首位的原因之一在于，当管理良好时，房地产是能够产生稳定回报的实实在在的资产。
当然，与其他投资一样，投资于REITs也有一定的风险和劣势。这里列举一些当你考虑投资于REITs时需要注意的关键要素：
1.经济不景气。当经济萧条来袭时，REITs是否还能继续表现正常？如果你简单地回答是或否，你未来很可能会面临损失。经济不景气时对不同投资的影响取决于投资的种类。你需要了解REITs的运营模式，做好尽职调查，扎实地取得对这一问题的全面解答。
2.利率波动。你对未来利率的看法如何？当利率上升时，你所投资的REITs是否能保持稳定？当利率升高，REITs将花费更高的成本从银行借款以收购不动产。这将影响到REITs的升值速度。同时，在利率升高的经济环境下，投资者倾向于以现金存款或投资债券的形式将钱存在银行。因此，他们将减少持有当前的投资组合，包括具有股权性质的REITs。当投资者减少持有REITs时，REITs的价格必然会下降。了解市场利率与REITs的表现之间的关系，对投资的成功非常有帮助。
REITs如何运作？
知道了REITs的好处和风险，那么REITs是如何运作的呢？这里列举另外一些误解。
误解三：REITs仅投资于住宅、办公和零售物业。
多数人熟悉住宅、办公和零售物业，但这并不意味着REITs仅能投资于这些类型的资产，你可以放宽思路。除了通常的住宅及零售物业，也有非常规物业，如油棕行业——马来西亚的莫实得伊斯兰教产业信托（Al-Hadharah Boustead REIT）持有油棕庄园和加工厂。下面的饼图展示了REITs持有物业的类型：
管理所有这些种类的物业并保证其产生良好的现金流并非易事。如果你认为清晨早起是一件困难的事，放大这种感觉，你就可以稍微感受到管理好数十亿美元的资产是多么困难。这导致了下一个误解。
误解四：REITs是由一些内部经理人管理的。
这是不准确的。你考虑过REITs是如何被管理的吗？有两种管理方式——内部管理和外部管理。内部管理是指REITs管理人自己管理资产组合。示例如下图。
下图假设REITs即内部管理——REITs的受托人及管理人控制其资产。受托人代表REITs份额持有人的利益。在这种情况下管理人与份额持有人的利益是一致的。
外部管理引入外部管理人，其能够获得管理资产组合的基本费用和奖励费用。简单的比喻就是雇用其他人来粉刷你公寓的墙壁，如果他干得好还能够获得额外的奖励。示例如下图。
如果你想知道内部管理与外部管理哪种更好，将引出下一个误解。
误解五：内部管理的REITs更好或外部管理的REITs更好。
为了盈利，你需要分析你知道的所有东西。REITs的好坏不取决于是内部管理的还是外部管理的，而是取决于REITs管理本身。
举例来说，我们都知道沃伦·巴菲特是伟大的投资者，他是内部管理人还是外部管理人，重要吗？不，因为他十分优秀，不管在哪里都能够赚钱。
这一理论同样适用于REITs。你应该学习如何管理REITs以及去跟踪REITs的表现。如果管理人管理良好，REITs就会表现优异。当然，对于激励措施是否会引起利益冲突仍存在争议，但有一件事是可以确定的——管理人的能力是非常重要的。如果管理人的能力没有达到相应的水平，无论内部管理还是外部管理，都无济于事，投资的表现都将是不好的。
在这篇文章里，我们解释了一些多数投资者可能出现的常见误解，并强调了了解REITs的重要性。这是非常关键的。在投资REITs之前，你需要了解这类投资的各个方面。这与我们日常生活中的经历类似。当你去餐厅时，你会首先要一份菜单。在点餐之前，你会通览菜单，也许还会向服务生确认某些菜肴。你可能想要知道这份菜是如何准备的，是否包含蔬菜以及使用的是哪种肉。类似地，当你准备投资REITs，你首先需要知道你将投资于哪种REITs。
原文来源：中信墨菲图书《全球REITs投资手册》
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