风险是客观存在的，买房子已经是一种低风险的交易，上海还是良民多，但是100%规避风险是不存在的。一手房卖得贵，好处是省心，没交易风险。二手房还是各种情况都会出现的。我结合听上海滩小律师的课和我的交易经验写一点规避风险的常识和心得吧。
签居间合同之前，房子产调让房东拉好，看看里面有没有银行抵押，民间借贷的抵押，产证上有几个人。户口情况调查好，除了房东户口在不在里面，还要看房东亲戚或者前房东户口在不在里面。签合同的时候产证上的人都要到场，夫妻必须双方到场。我是吃过亏，男的签字，过两天说家里老婆不同意，实际就是觉得卖得亏了。如果双方都来了，夫妻不和谐的问题就没有，起码不成为理由。
直接签合同，而不是定金合同。因为定金合同只是退一赔一，而正式的合同会赔到20%的违约金，对于上家违约冲动会有很大的杀伤力和威慑力。（虽然法院实际判决，因为现在房产的价值实在巨大，一般也赔不到20%）
交易中间的风险控制：引用上海滩小律师的极端例子。假如买房子的一方，买了一套房，价格五百万，刚刚网签就被查封一千万的债务，这是第一个诉讼。然后卖方夫妻之间又开始打离婚官司，要求分割这套房子，再查封下，这是第二个诉讼。同时，卖方的哥哥再起诉，表示当时这套房子其实是代持的，补个代持协议，然后用其他民间借贷的流水，充作代持房屋的流水，再以物权法的司法解释中有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权。别着急，还没结束，卖家日子觉得没法过了，再把这套房子，出租给了一群金链子大哥，租期20年，金链子大哥，再起诉买卖不破租赁。活脱脱的上家玩死下家的四种玩法。作为一个弱势的买家，想想都悲伤。如何减少这种风险，走资金监管，交易中心的资金监管。如果不走资金监管。那么缩短交易过程的时间，比如当天给全款，当天过户，再加产证加急，七天出产证，最快可以三天出产证。过户当天拿钥匙，住进去，实际占有房子。如果出产证的七天被法院查封，可能性比较小，因为法院查封时间一般不是上家掌控。
交易过程中的细节，合同审查，合同每句都要看过才能签字。如果不能全款，需要贷款的，不要约定放款时间，可以约定过户时间，放款时间是银行决定的，而银行政策变化大，有很多的不可控因素。
交易中介选择：选择做事细心的资深御用中介，以性格沉稳为佳，一般来说品牌大中介的风控比小中介要好，具体还是看人。签好居间合同，就把房产证收掉，以免房东一房二卖或者去做了民间借贷等。
交易时间选择：尽量不要选择在房价猛涨的时候出手，因为价格飙涨，房东心态起变化，容易跳价格，不想卖，找各种理由不配合过户。碰到这些情况，认怂，但是不要很爽快，一定要一哭二闹的认怂，防止爽快认怂，房东又跳价。
交易对手风险控制：如何选择交易对手。上家如果有多套房子，风险小，如果有上海有老婆孩子，风险小，如果家里干干净净，风险小，如果身上纹身加大金链，风险大，如果是福建钢贸的商人，风险大，如果是江浙小老板，风险小。可以在失信被执行人员和法院被执行人名单里网上查一查，看房东在不在那个里面，最好房东夫妻的征信报告能拿来看看。
房产代持风险控制：房产代持合同目前法律上是承认的，一，签代持合同，二，产证出来后在交易中心做私人抵押，把首付款敲进去，手里会拿到一个抵押权证，三，在代持人身上叠尽可能的债务，信用卡，信用贷等，四，保留所有的流水和交易权证，能构成一个代持的完整证据链，房产证放在自己手里，五，有资历的第三方朋友见证。
J结婚风险控制：J结婚买房，尽可能找身边人，比如小姨子之类，,有亲情在，风险可控点，不会被外面人用婚姻法24条坑死。夫妻本是同命鸟，债务要共担的。
实际交易过程中，要考虑利润和风险的平衡，要具体情况具体分析，还要看自己的风险承受能力和融资能力，出了风险自己能hold得住吗，综合决策。不能只见狼吃肉，不见狼被打。看了风险规避篇，也不要吓得因噎废食，大多数上海房东还是良民。而且我们是商人，商人不是规避一切风险，而是尽量规避风险和为风险定价的人。文章挂一漏万，仅做参考，不做投资决策依据，欢迎实战多军朋友留言补充。
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