欧神经典问答1110

问： 房产税对重庆买房影响有多大？现金买，征信不好。 
征信不好可以慢慢解决的。总有办法。总好过全款买。值得再多方努力一下。 重庆目前有大量不需要房产税的低单价标的。在我看来根本没必要去看那些有房产税的标的。 虽然房产税其实也很低，财务上没多少影响。但卖出时，对下家的心理会有不小的影响。

问： 坐标郑州，在银行上班，本来有员工消费贷款，之前都是做的买房合同。现在消费贷不让流入房地产，除了艺术品买卖，用什么合同能做到100万比较合适？ 
装修，家具，珠宝，豪车，很多啊。帮你做贷款的那位应该最熟悉了。问他吧。

问： 空神，请问你对贵阳这个城市的前景怎么看？感觉贵州这几年发展不错，贵阳目前价格也不高。想在贵阳买一两套房，但又不知道预期收益怎样。 
我没怎么关注过这个城市，只有印象商品房容积率很高，建得很密。 第一个点是：单价便宜的地方，要想赚钱最好多买一些，一两套是不够的。 第二个点：与重庆横向比较单价。类似地段能做到重庆单价1/2-2/3的话，应没什么风险。 第三个点：重新盘一遍人口货币供应三要素，再默默思想周全贵阳的10年大发展图景和战略定位，10年后应该是京沪/宁杭/成渝的多少比例。

问： 空神，od不看好环京沪类产品，不知道您怎么看？尤其环京，是否真的承接了北京外溢需求，现在北京发展在六环，7环是否也算新的“城乡结合部”呢，1万左右可否长线进入？谢谢！ 
欧大不看好有两个原因： 1.城市边界扩展没那么快；或 2.单价总价太高。则破解之法也要从中去寻。 1.买有轨交可以快速接驳CBD的区域；且 2.买便宜货。如果你看中的标的品质ok，有轨交快速接驳CBD在单程门到门1小时内，开车也不太远，周边配套尚可，单价1w左右，可以贷款(按揭/抵押5成以上)我觉得完全可以入的。但这种标的可以想象，一定很难找
yevon_ou ： 怕流动性不好，而且市区也有很多便宜货。 另外，上海的边界很远，超过60km。燕郊只有35km.

问： 两种贷款，都是贷款100w， A.贷15年，利率7。前五年只还息，后十年100w等额本息 B.贷10年，利率6。10年中只还50w的等额本息，10年到期后一次性归还50w 哪个好？ 
基本没区别。我喜欢B，我是低成本爱好者。 B相当于更低成本，借了更少的钱。借钱哪里都可以借，而且钱是赚不完的，我可能比较倾向低成本地笃笃定定赚钱，哪怕赚的绝对数值少一点。

问： 你好，接上个问题,'孩子要读书了，在SH也可以花钱解决呀。 anyway，现金少，那就买SZ或CQ。 其实不太清楚你说少是啥概念。说不定在我们看来也还可以买SH呢。' 现金少概念是家庭税后45，但开销大省着用只能存20到25，今年已经入一套重庆没什么现金了，只能去抵押一套无贷款房子获130W，股票到时分4次能套100W出来但没那么快能套出来。 
那很好啊。买上海可以买一套刚需盘。或好几套CQ。都行

问： 空少你好，沈阳这个城市，他的投资价值在什么地方呢？东三省人囗流失怎么破? 
那是东三省人口流失，不是沈阳人口流失。关于投资价值，我之前一片回复中提到过。主要是四点：1.基建 2.人口 3.低价 4.地位

问： 欧神，全款买房，签过合同，房产证没有下了，能银行抵押贷款吗？ 
抵押一定要求产证

问： OD，抵押是放款到本人账户上，那取现出来，再存到本人另外的银行卡上，这样算截断吗？ 
算。 经过现金就算

问： 为什么大家会质疑楼X 之一 实在看不下去必须写几句，鉴于本人比较忙，也不想被关注，所以匿名。 1.先说卖铲子几个凤变冰的案例，收益还不错。 不一一点评，我只告诉你，你的凤变冰，抛掉以后几个月都有差不多50%以上的涨幅，这说明什么？ 说明根本没有经历过周期，也不具备趋势判断能力。 去年G20以后，杭州跳涨行情被压下来，今年春节后爆发，又完成一轮大涨，各项指标都非常健康，主升浪上把房子抛了，作为一个专业人士，这是很丢人的事情，不值得拿出来炫耀。 你的利润大头来源于大盘上涨，而根本不是冰变的价值。过份强调“冰”很容易误导小白。 凤变冰的核心是“凤”，是专业的淘笋和谈判能力。you know? 
这不是和套利2015年逻辑很象么。 套利前辈折腾11套，不如新手小妹长囤一套。

问： 欧大，这两天SH新闻里，动迁房源配比要1:1，这是政府控制有限土地资源，限制土著靠房翻身吗？ 
限制一人拥有N套啊。

问： 欧神，信用卡现金分期服务，分期一万元每天手续费低至1元，一年只用360元，等额本息还款，精算年利率是乘以1.5倍（5.4%利率），还是乘以2倍（7.2%利率）？怎么算呢？ 
X2

问： ogg，作为多军应该不买车，但是为了以后申卡办贷款方便，希望有bba级的豪车，买五年左右的二手宝马奔驰(40%的价格)，是否值得?明显日系车保值，德系普遍不保值，原因是故障率高维修成本高，咨询了一下汽车业内都建议6-8年的一线豪车最好不要碰因为后期费用惊人，照样不划算…… 
多军如果想买车，直接刷卡就行，不必计算这么多。 几十万的小玩具。 半个月收入

问： 恰总提出的京沪/宁杭/成渝的比例是什么概念？请教下逻辑。以及如何应用在其他城市。 
就是你自己估算下，你的目标城市现在和这些典型城市的房价比例是多少，你预期5-10年后会达到的比例又是多少，从而大致判断值得还是不值得入。

问： 神，有人提问悦湾14000笋不笋，那同样入的悦湾，地负一套内9000多，建面8000多，笋还是正常？对于没有时间淘二手，政策及价格变化较大的市场下，云姐的悦湾这样的价格，我觉得可以接受。 
一复地反正是好东西

问： 两种贷款，都是贷款100w， A.贷15年，利率7。前五年只还息，后十年100w等额本息 B.贷10年，利率6。10年中只还50w的等额本息，10年到期后一次性归还50w 哪个好？ 
成数一样选利率

问： 哥，冬天房子不好出租吗？某二线省会城市，第一次当二房东，就被打击了，图片、价格、位置都没毛病，每天58同城付费置顶，也没多少浏览量。挂了一个月只有两三个留言的。都没有然后了。 
降价 没客源就继续降价 再多挂几圈中介。

问： 欧神，家里公司在闵行工业区有700亩左右的工业用地，目前上面是建厂收租，未来应该怎么发展比较好呢？有没有可能转成商业或住宅用地。 
工转住我们都绝望了。 没戏

问： 今年172N，子弹打光 明年18子弹200W 后年19子弹500W 是守住BJ战场19开战(房票有，主场优势) 还是CQ18开火? 
200去cq 500留bj

问： 房抵贷，5年，先息后本，1.25月息，10万每月利息1250 ，能借不 
年化15%

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