01
结婚-离婚大法
条件:至少一方为沪籍。
操作方法:夫妻离婚,沪籍净身出户→沪籍全款买一套→结婚,房子婚内改名字→再离婚
→沪籍买一套……
优点:1.此模式理论上可以无限房票
2.无贷房子可以通过抵押贷款获得6成左右首付资金
缺点:1.必须全款购房,有贷款的房子必须还清贷款后才能去名。
2.考验夫妻忠诚度,存在假戏真做风险。
02
找沪籍结婚
条件:找名下无房,且愿意提供名额的本地人结婚。
操作方法:全款买房,婚内产证去房票名字,再离婚。
优点:实现外地未满5年社保的刚需购房需求
缺点:房票不配合去名,造成法律纠纷。
03
法拍房
条件:拍卖房不限购
操作方法:通过淘宝网或者各大拍卖网站寻找房源
优点:1.不限购,适合无购房资格的刚需或投资者;
2.存在捡漏机会,不过目前法拍溢价很多,普通购房者很难获得大幅度捡漏机会。
缺点:1.限贷,必须全款。当然全款买入后,可以通过抵押,获取贷款;
2.药单可能性大,需要较强的风险把控能力。法拍房一般涉及到经济纠纷,产生多次抵押,查封以及租客清场,户口等。这些都会产生额外的清场费用。
04
父母名义
条件:父母有购房资格。
操作方法:以父母名义购房
优点:1.前几年子女可以接力贷,相当于杠杆还在。
2.不占用自己房票
缺点:1.接力贷取消后,受限于父母的年龄,一般贷款年限很少,月供压力大
05
使用权房
条件:使用权房不限购。
操作方法:一般需要全款购入
优点:1.使用权房一般在市区,如法租界等,后期通过装修实现较高租金回报;
2.带有学区的使用权房,流动性高
缺点:1.不能贷款;
2.房子面积小,单价高,目前总价上涨后劲
06
赠与
条件:需无贷款,房产可赠与给直系亲属(父母,岳父母,爷爷奶奶)
操作方法:还清贷款(若有)→赠与直系亲属→自己获得购房资格
优点:1.对被赠与人的购房资格无要求,即对年龄,是否为上海户籍,缴纳社保与否,缴纳个税与否均不作要求;
缺点:1.房子不能有贷款或抵押;
2.受赠人需缴纳3%的契税;
3.房子卖出需缴纳20%个人所得税,但房子满五唯一可免缴。
07
公司名义持有
条件:注册公司来购买,或者现有公司购买。不限购。
操作方法:以公司名义购房
优点:不限购
缺点:1.购入时无法按揭贷款,但后期可以抵押。
2.持有期间,房产税为每年房价的1.2%;企业所得税:租金所得的25%;
3.出售时税费很高。
08
多核
条件:找有购房资格的房票
操作方法:以父母,配偶,亲戚朋友或者专业房票的名义买房,房产证上不需要本人名字
优点:1.不占用自己房票
2.房票资质好的话,可获得首房首套购房资格,杠杆高
缺点:1.本人不上产证,需要很高风控能力,存在很多潜在风险:持有人变卦要求多分利润,不配合卖房,甚至自己偷偷卖房或者将房子抵押,去世继承等。
针对该缺点,需要将房子办理抵押证,并做房子出租以及大额欠款合同等制约。
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