文｜孙不熟
有个朋友最近一直看珠江新城的房子，他问我要不要买，毕竟都是10万＋的价格，他担心成为最后一波接盘侠。
我告诉他，珠江新城目前是城市价值的制高点，美女如云、风景如画、配套顶级，你如果把这里的房子视为高档次的消费品，我支持你买，但如果视为投资品，我认为应该果断摈弃。
朋友不解，说我写过一些CBD的文章，从中感受到了CBD的辉煌，这种地方为什么就不适合投资了？
我又告诉他，消费和投资是两种完全不同的逻辑，消费的逻辑是买到好东西，这一点CBD肯定符合条件，但投资的逻辑是简单粗暴的，只看“价值是否被低估”，如果你认为被低估，哪怕是一坨屎也可以买，如果你认为被高估，就是拥有范冰冰和林志玲的美貌，也不能要。
以珠江新城为例，这个区域分为东区、中区、西区三个细分板块，东区容积率低、绿化好、户型大，算是比较典型的富人区，但是中区和西区，是以高密度中小户型为主，这么高的容积率、这么小的房子应该是设计给屌丝住的，但标价却是豪宅的级别，属于严重的错配，属于价值高估。
当然，你可能会说地段，那我告诉你地段其实没那么值钱——从珠江新城往南、往北或者往东，只要坐10到20分钟分钟地铁，就能买到1/2甚至1/3的价格，你还会认为那个地段有多值钱？
好吧，此处允许有争议，我们站在另一个高度地来聊一聊CBD。
CBD的价值在于它是一座城市的门户区域，一个企业只要把总部放在CBD，就能获得最大的流量保障，包括人才流、信息流、资金流等等。通俗地说，在CBD办公，可以更好地展示品牌、更好地招聘人才、更好地谈生意！
门户区域一定是垄断且稀缺的，所以，CBD的房价和租金往往都是一座城市最高的。
但我们知道，互联网行业曾经有个高大上的业态，叫做门户网站，现在已经没有多少人上这类网站了，00后网民可能都没听说过“四大门户”这个曾经牛逼哄哄的概念，因为移动互联网出现之后，门户网站很快没落了！取而代之的是什么？微信公众号与今日头条。
二者为什么能干掉门户网站？这个跟人们获取信息的逻辑发生变化有很大关系。在门户网站时代，人们获取信息的逻辑是“给什么看什么”，在公众号与今日头条的时代，这个逻辑转变为“我想看什么你就给什么”。前者是假定所有人的需求和口味一样，然后提供一个统一的流量入口就够了，后者是假定每个人的需求不同，然后提供无限个精细化与个性化的流量入口。
在此意义上，公众号的流量入口就是“吸引你”的博主，今日头条的流量入口是“懂你”的机器人，它们都比门户网站的小编更懂得你的需求。
很明显，在移动互联网时代，人们已经不需要一个统一的超级流量入口，需要的是那些个性化、精细化、独特化的像毛细血管一样的流量入口，甚至每个人都可以掌握一条专注于自己的流量入口。
流量入口，变得不那么值钱，或者说正在去中心化，乃至碎片化，这是互联网行业正在发生的变化。
城市的道理也一样，CBD之所以出现，是因为城市需要一个超级的流量入口，这样可以最大化地提升品牌展示、信息获取、商务交流的效率。超级的流量入口一定是垄断而稀缺的，一定会带来超高的营商成本，只有利润足够高的企业才能够在CBD生存。所以，CBD也常常被认为是一座城市先进生产力的代表。
然而，我们又看到这样一些有趣的现象：北京的互联网巨头们去后厂村路了，阿里巴巴去西溪湿地了，微信总部要去琶洲了，腾讯总部要去后海了，华为终端部门去松山湖了——这些企业都是各自城市先进生产力的代表，但是他们都不在CBD！
在北京、深圳、杭州这样的城市，CBD区域早已不能独领风骚了，中关村、望京、后厂村路等“外围区”在人才吸引力、工资收入、房价等多个指标上已经完全不输朝阳CBD。在深圳，南山科技园是一个比福田CBD更有存在感的地方，现在连坪山、沙井这样的偏远郊区在房价上已经直追中心区的罗湖了。在杭州，阿里巴巴入驻的未来科技城，拥有比CBD区域更强的人才吸引力。
我有个做地产的朋友，他的观点更为激进，他认为CBD这种地方，未来就是给皮包公司入驻的。第一等牛逼的企业，政府一般会给他们批地，盖自己的楼办公，比如阿里、微信、思科、华为，以及北京的那些互联网巨头，都享受到了这个待遇。第二等牛逼的企业，也基本上具备较好的品牌知名度和信息展示渠道，没有必要花那么高的溢价去CBD办公。
这个道理其实也很好理解，想想看，阿里巴巴、微信、华为为什么不需要到CBD办公，因为在移动互联网时代，真正牛逼的企业可以自建流量，就是去城中村办公，各方人才与资本也会趋之若鹜，不需要靠CBD来展示自我。反而是那些皮包公司，实在没有实力自建流量，只能到CBD蹭流量。
当CBD不再代表先进生产力的时候，它就会从巅峰回到平地，从虚荣回归平淡。现在，CBD的房子还是非常好的消费品，但作为投资品，它的价值是被高估的。
这是高力国际统计的上海购物中心商铺租金变动情况，最近几年是原地踏步，没涨！
商办物业虽不能直接等同于住宅，但皮之不存毛将焉附？商办物业比住宅更能反映一个片区真实的区域价值，当一个区域的商办物业已经升至乏力时，表面这个区域的发展潜力已经见顶，其住宅的价值是不可能持续上涨的。对了，李嘉诚、潘石屹、罗康瑞等大佬已经在抛售上海市中心的写字楼，其他城市还会远吗？
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