你有没有发现，这两年重庆几乎所有的开发商都在修实景示范区。
01
从万科到融创、到龙湖、到香港置地、到旭辉、到很多小的开发商……大家都在努力在开盘之前把实景示范区修出来。
从大门到园林、架空层再到外立面和实景户型。。。
比如「万科未来星光」，森林秘境实景园林，高颜值售楼部，修出来的时候直接圈了一大波粉。
去年卖得不错的「融创壹号院」，把中庭翡翠之心、约1000㎡的活动剧场草坪、互动水环、海上会客厅、汉白玉雕塑艺术造景的实景全都修出来了，融创还专门为这个示范区拍摄了一部宣传纪录片。
还有人气很高的“网红示范区”「建发和玺」，修了一道长约43.2米、高约8米的府门，再加上江南别院般的新中式园林实景，吸引了无数人前去打卡。
以及「龙湖焕城」：
宋式建筑「电建清韵阶庭」：
不仅修了实景园林、外立面，还打造出了实景网红车库的「华润润府」：
。。。。。。
这些示范区全部都是实景，而且各有特色，颜值还抗打。
02
如果我们以示范区为脉络去回顾整个中国房地产，它其实经历了以下几个阶段：
房地产最野蛮生长：没有售房部就开始卖房。
那时候房子都要靠抢，所以开发商很多没有预售就会开始卖房，根本不用修售房部。
有一些售房部还没修好，房子就被定完了。。。
房子依然供不应求：修售房部，但不好看，就是一个空间。
很多开发商会在蓄客前搭建临时售楼部，但目的只是为了有个独立的空间接待客户，根本不在乎好不好看。
嗯，就是一个售房部。
市场竞争开始加剧：售房部越修越好看。
售楼部成为了楼盘的标配，开发商开始打造异地样板间、小区大门、内部会所等空间，还会给售楼部起很好听的名字来进行包装，比如叫什么艺术中心、生活体验中心等等，小部分实景示范区初具雏形。
购房者也开始从售房部判断一个楼盘是否高端。
竞争白热化：不仅修售房部，还要修实景示范区。
随着开发商越来越多、房子越来越多，竞争也越来越激烈，许多品牌房企率先意识到了可以通过打造实景示范区和实体样板间来增加竞争力。
到现在，很多项目都已经把实景示范区作为标配，并且开始往区域地标、网红打卡地等方向思考。
甚至有朋友告诉我，某开发商现在卖房子必须修实景示范区，这是开发商内部的要求。
所以从没有示范区到临时示范区再到实景示范区，重庆楼市经历的这一场巨大的变化也是房地产这个行业变迁的过程。
总的来说就是，越来越卷，房子越来越不好卖。
03
对于开发商来说，修实景示范区不仅会大大增加现金流压力和建筑成本，而且很考验自身的兑现能力。
不修不行吗？
可能真的不行了。
当大家尤其是周边项目都在做实景示范区的时候，如果你不做实景示范区，凭什么吸引客户到你的项目上看房子？凭什么让客户刷卡？
实景示范区能够直观地展现出楼盘的真实品质，在一定程度上可以刺激客户的购买意愿。
我印象最深的是「林山郡」。这个项目在刚开盘的时候销售也一些瓶颈，然后香港置地花重金修建了实景示范区。当示范区呈现出来之后直接凭颜值刷屏。。。销量也就跟着上去了。
在目前市场信心不足的情况下，修实景示范区能够在很大程度上给到客户购买信心。
去年不少开发商爆出了资金问题，再加上交付维权的新闻频出，导致很多客户对购买期房的信心直线下降。
所以现在很多客户买房已经不再相信“一纸想象”，必须给到他们一些眼见为实的东西才能打消对于交付效果的疑虑。
所以，实景示范区逐渐成为了开发商的标准营销道具。
04
当实景示范区成为大趋势，对于购房者来说肯定是一个好的现象。
现在很多的期房项目已经“不满足于”只修建实景示范区了，它们会把项目的园林、外立面、车库全都呈现出来，甚至整个社区可能都能直接看到雏形，比如「华润润府」。
然后其他开发商也越修越多。。。越修越多。。。
这种“内卷”会让楼盘的交付周期不断缩短。
其实目前的市场这种趋势已经“有迹可循”了，如果现在你去售楼部看房应该不难发现，很多今年在售的项目年底就能交房，而在过去大多数楼盘的交付周期都是2-3年。
那未来有没有可能再缩短到半年，甚至只需要3、4个月？
再“卷”得厉害一点，会不会有很多项目直接变成现房或者准现房销售？
我觉得这是一个很重要的影响趋势，很多开发商都被迫加入了“你追我赶”的修房子大战中，那么未来可能就会有开发商直接把准现房销售变成一项抢客的任务指标。
受益的，就是购房者。
再也不用担心期房的质量问题。
当然，如果说以上的“新内卷”都是在朝好的方向“卷”，也可能还会有一点不太好的“卷”。
这两年重庆市面上出现了不少交付维权问题，其中很多维权“维”的都是二期、三期、四期的品质和一期不一样。
开发商往往会花很多心思、很多资金在项目的一期，打造各种大中庭、高颜值景观节点、品质会所、好看的外立面等等。
结果，到了二期三期四期房价没有涨上去，成本又花费了很多，同时还要保证项目的利润，后面几期就只能减配，各种配套和用材用料越来越差。。。
购房者看的实景是一期，而买的是三期四期减配版。
如果是你，你维权不？
所以，在这种情况下要怎么保证项目后期的组团不减配？如何把“拼速度”转化为一种“良性内卷”？
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