前两天，一位关于在重庆房产投资的自述火了。
火的原因是亏损严重。
我们暂且叫他亏损哥。
故事的开始，始于3年之前，整个过程经历了这么三步：
第一步：重庆房价上涨，跟风投资意愿强烈；
第二步：主人公希望通过投资房子，实现的“房东梦”，遂，落入圈套；
第三步：如今，租金回报无法兑现、同时房价下跌，无法脱手。
（重庆驰名“飞的”）
爱情需要缘分，买房也是。
但对于很多普通消费者，真的没办法分辨先到的究竟是秋香还是石榴姐。
1
既然不熟，亏损哥的思路就很清晰：首选核心区。
或许是新房售楼部人实在太多，或许是当时小姐姐的茶叶卖太贵，也或许是一线城市核心地段的成功投资学作祟，亏损哥经过一番实际考察后，当即买下了位于重庆“龙凤位置”的三套房产。
一套在西部第一街的观音桥，两套在最美北滨的鎏家码头，共470万，全款！
地段够好吧？
够。
但产品，却因为买不到住宅，情急之下，买成了公寓。
亏损哥不知道公寓的流动性差、无法落户、交易成本高等问题吗？
当然知道。
但他的账很简单。
核心位置！不担心客流；
租金高！一番考察后，主人公发现周围高品质公寓或普通住宅的租金都很高；
稳收益！国内大城市房产的租金回报率通常只有1-2%左右，但这里可以有5%，物业还与一家澳洲百年品牌酒店达成了长期合作，踏实！
他心里想，5%，总不至于还是骗局了吧！
收租的日子，一定是香的。
2
3年后，亏损哥又来到了重庆，刚忙活完这边官司的事，他录下了这个视频。
故事很凄惨：
1）签返租的公司跑路了，三年过去了，自己的公寓甚至还是光溜溜的毛坯；
2）之前在网站看到的“租金”，原来是被操作的结果，市场真实租金，远没有那么高！
3）三套470万的公寓，结合目前的市场价看，不光没涨，还损失惨重。
虽然故事没有明说，但估计很多朋友都猜到了。
两处房产，一个是X客公寓，最热的时候，建面均价去到了18000–20000元/㎡上下。
另一处则是鎏家码头X曜，清水建面卖到了19000元/㎡左右。
我试着在各个二手房交易平台上，搜了一下各自的挂售信息。
简单点，就以新房均价来看，三年以来，资产价值甚至没有跑赢每个月需要交纳的物业费。
6-8元/㎡/月。
还遇到了套路，至少亏了一个装修费的价差。
当然，可能还有一种说法，既然是投资公寓，增值只是一方面，还得看租金。
一方面，在重庆而言，公寓要么做民宿，要么出租，可以是初创公司，工作室，也可以是追求独立空间与出行便捷的年轻人等，所以公寓的综合品质和服务成了关键因素。
也就是说，公寓的品质，非常重要。
想要租金合理，需要强有力的品质支撑和服务支撑。
重庆的特殊，在于存量房较多，带来的充裕的租赁市场供给。
即使是观音桥和解放碑这样的寸土寸金之地，想要获得高租金回报，必须是精品化的公寓，有专业的人来维护运营。
实际上，这样的房子，并不多。
近两年的重庆公寓供应量，并不算小。
18、19年的新增供应面积都突破了100万方，按70㎡一套算，一年大约要新修15000套左右的公寓。
虽然公寓销售始终是困难点，但比较于写字楼，好像还是更轻松；另外，公寓给到中介的提点通常也很高，所以并不算难卖。
3
重庆公寓已经天量了，更可怕的是，还会越来越多，它已经成了巨大吸金池。
公寓总价低，门槛相对更低；
会是一些年轻人或者初级投资群体的目标。
但买得起是一回事，买的对是另外一回事。
一般来说，如果要买公寓，相对安全的只有：购物中心、商圈之中；地铁口、有明显密集人流量的地方；大品牌开发商；或是购买之时就明确了过度自住的需求。
在重庆投资公寓，坑太多。
再衍生一下，其实纯粹的投资，无论是住宅，还是其他，如今风险，都已经很大。
稍不留神，就落入亏损的圈套。
真正值得投资的房产，已经几乎是百里挑一、千里挑一。
地段、品质、配套、价格等因素，需要考虑的更加全面，缺一不可。
谨记。
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