“未富先老的巴南区，想逃离的巴南土著，全村人的最后希望居然在界石？
城市分层第128篇原创文章
重庆第一批土地卖完了，主城各区都兴高采烈。
本以为是皆大欢喜，没想到巴南区独处一隅，倍显落寞。
01
重庆第一批次土地，巴南区共成交3宗土地，总可建体量为45万方，仅占主城成交量的7%。
成交量赶不上其他区域也就算了，价格更是相差甚远。
起拍价方面，主城各区的起拍价均在提高。
南岸区的起拍价甚至高达9459元/㎡，九龙坡区起拍价也是高达8374元/㎡，渝北和两江新区的起拍价非常是8050元/㎡和7177元/㎡。
主城供地的8个区域中，就有4个区域地价上了7000元/㎡，这4个区的总建筑面面积也占到了主城的50%。
而巴南区的起拍价仅为4000元，而主城的平均起拍价都是6387元，巴南区仅有主城起拍价的62%。
说实话，有点惨 。
而更惨的不仅是起拍价，还有成交价和溢价率。
溢价率方面，巴南地块的平均溢价率仅有17%，而高新区、沙坪坝区、大渡口区以及渝北区动辄都是50%以上的溢价率。
主城其他典型地块，如中央公园、悦来、空港等板块的土地成交价基本都破了10000元，西永最高也接近13000元了，而巴南仅有4700元的土地成交均价。
巴南和主城其他区的差距，正在逐渐拉开。
02
以巴南为代表的南区，和主城其他区的差距逐渐拉开，主要和重庆的城市发展方向有关。
重庆的地形是四山夹两江，四条纵向山脉把重庆主城划分为3个区域，分别是西部槽谷、中部槽谷和东部槽谷。
这些年来一直都是在发展中部槽谷的北区，从地图上也可以大致看出来，中梁山脉和铜锣山脉的南部收窄很明显，南区没有多大发展的空间，而且往南走，山更多，可利用的腹地就更小了，所以重庆这些年一直是往北发展。
重庆南区因为开发腹地小，开发成本高，一直以来都不是城市重庆的主要方向。
全重庆的资源不是被导向两江新区就是高新区，巴南区在整体市场上的声音一直以来都很微弱。
03
不在主发展干道上，带来的最直接的影响就是巴南区城市价值的极速衰落。
2020年，巴南区GDP为865亿元，是重庆38个区县中唯一一个GDP倒退的区县。
与巴南区经济倒退高度密切的是长安铃木位于巴南的工厂停产。
据悉，此前长安铃木位于重庆市巴南区两座工厂，共有3400名员工。第一工厂具备年产35万辆整车和35万台发动机的生产能力，第二工厂一期整车设计产能达35万台/年。
一台8万元左右的车，70万辆整车产能再加上周边其他配套，可以带动多少的经济和就业。
在十四五规划中，巴南区将生物医药、高端装备、数智经济、生态创新等作为未来主要的发展方向。
但这些领域目前两江新区和高新区都在着力发展，杨一感觉巴南区能突围成功的可能性并不太大。
04
产业上的迷茫，带来的是经济上的阵痛以及购买力的衰颓，还有人口的逃离。
杨一有好些巴南的朋友，鱼洞土著，在巴南生活了二三十年，但是在主城其他区没得房子。
平时就调侃说买不起主城的房子，似乎在她们眼中就从来没有把巴南当成过主城一样。
新兴一代的巴南土著，对于巴南区的认同感和归属感，可能没那么足够。
现有的年轻土著不愿留，外区的年轻人不愿来，未来巴南区的人口导入可怎么办呢？
05
说回楼市。
虽然巴南区的成交量比较大，2020年共成交346万方住宅，和整个西区（沙坪坝区）的348万方的成交量非常接近，和科学城基本是并列第二名，仅次于成交量第一名的两江新区，其住宅成交量为449万方。
//图片来源于同策
但是巴南区的住宅建面均价仅10442元/㎡，位于倒数第二名，仅比倒数第一的大渡口区贵个166元。
成交量主城第二名，价格主城倒数第二名，还是很有意思。
06
巴南区内部分为李家沱-龙州湾、鱼洞、界石板块。
李家沱-龙州湾板块属于巴南区的核心区，这些区域目前也基本开发殆尽了，没有多少可开发利用土地了，未来该片区的想象力可能也不太大了。
虽然名义上是核心区，但整个片区的发展却并没有那么成熟。
人都没富，就先老了，还是有点忧桑。
鱼洞片区主要有鱼洞老城和高职城两大块。
鱼洞老城既含有略显过气的金竹工业园区，也有文化、音乐、演唱会等流行文化包装在华熙LIVE里，不知道未来到底会往哪个方向发展。
高职城规划定位是第二个大学城，要形成“西有大学城，南有高职城”的格局。
总规划面积10平方公里，计划总投资495亿元，规划常住人口25万人，而目前高职城入驻师生仅3万余人。
而巴南区在过去整整16年时间里（2003-2019年），常住人口才增长了30万人，这还是在整个中国、整个重庆有巨大人口红利的大背景下。
现如今，整体人口生育率降低，根据七普的人口数据显示，中国户均家庭规模从2010年的3.1人降至现在的2.62人。
请问，未来高职城从哪儿去获取这20多万人？
07
其实，巴南的基本面也没有那么悲观，还是有一定希望的。
比如界石。
杨一注意到界石一个细微的数据发生了变化。
2020 年界石成交了3宗土地，龙湖拿了296亩，万科拿了296亩，巴南建设集团拿了315亩，平均单宗土地规模为302 亩。
而巴南在2021年第一批次土地中，也成交了3宗地，万科拿了229亩，融创+中梁+弘阳总共拿了212亩，平均单宗土地规模为147亩。
从2020年的单宗土地规模302亩，下降至2021年的147亩，下降幅度高达105%。
这就是杨一所看到的信号，也是一个非常好的信号。
以前，政府财政实力稍弱，无力大规模投资来开发区域。
于是便与开发商合作，给予其优惠政策，进行共同开发，如礼嘉的华侨城、蔡家的金科、杨家坪的华润、化龙桥的瑞安、龙头寺的鲁能、汽博的奥园、大学城的富力等等。
在与开发商合作时，往往会有一些妥协，比如调高容积率，允许多建高层，楼栋密不透风，牺牲了一定的城市面貌，此时土地的效用并没有完全发挥出来。
但现在，领导们在土地的运用上更加的熟练和巧妙，一方面是城市基本面向好，实力增强，底气更强；另一方面是在过往的土地利用历程上总结了很多经验。
巴南界石调整土地供应思路，反映出了领导们关于界石板块的打造信心。
可能，巴南区全村人的希望，就在界石了。
以上！
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