由于房地产具有不可移动、相对保值等特点，商业银行为了防范风险，在信贷业务中多采用房地产抵押担保方式。但在实践中，房地产抵押贷款经济纠纷较多，一些贷款因种种原因形成损失。因此，银行应加强对房地产贷款业务的风险防范，切实保障业务稳健高效运作。一、房地产抵押贷款的风险表现（一）抵押权存在瑕疵 1．抵押合同登记程序和手续不完善。一是抵押人伪造证件（房产证、身份证等）或假冒抵押人签名。如在某经济纠纷中，银行起诉抵押人解某、张某（解某之妻）要求其偿还贷款，但解某提出在贷款前已与张某离婚且抵押登记上的签名非本人所签，要求法院驳回诉讼请求，最终银行撤诉。二是抵押物登记时相关合同填写不全。有的经办人员图省事只填一、两份完整的抵押合同，留空白合同或者在办理抵押登记手续后补充填写合同内容，导致抵押登记部门留存的合同与银行留存的不一致，存在风险隐患，对于第三人抵押来说，其会以银行后填写的内容未经登记为由而不承担相关条款的约束。三是对按揭贷款没有进行预抵押登记。预抵押登记使抵押合同具有物权效力，否则银行难以防止“一房多卖”或其它债权人先行查封房产，造成贷款损失。 2．抵押权因情况变化被悬空。如抵押人以无定着物（房产）的土地使用权作抵押取得贷款，随着土地的开发和土地上房屋竣工办理了房产证，土地使用权的价值部分转移到房产上，但房产在法律上不属于抵押权人所有，若银行放松贷后管理，使抵押人把房产抵押给他人，使抵押权部分悬空，形成风险隐患。（二）抵押物的价值风险房产抵押物作为商品，会有减值的风险。 1．受市场因素影响有价无市，一是远离城区的企业以土地使用权、厂房抵押，抵押物的价值与市场变现价值相差较大；二是用专用性很强如厂房、职工宿舍楼等作为抵押物，这些抵押物交易市场狭窄，变现能力很差。 2．受政策因素影响价值减值。个人住房按揭贷款最低首付为20％，如借款人属投资行为购房，一旦政策调整造成房价下降，借款人不愿归还贷款，对银行就会构成风险隐患。（三）法律规定对银行的不利影响 1．抵押权人接受抵押人全部财产抵押，造成抵押无效。根据司法解释规定，债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人的，该抵押协议无效。如在诉讼纠纷中，银行胜诉并申请法院执行处置抵押房产，但在执行中被执行人以上述条款为由要求法院不予执行，因此银行利益受损，银行不得已多次向法院及上级部门申诉，历时几年，花费了一定的人力物力。 2．银行债权位于职工安置费优先权及税收优先权之后。按照相关规定，对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，其转让土地使用权所得必须首先用于支付职工安置费，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权先于商业银行处置抵押物并就处置价款优先受偿拖欠税款。因此，在很多破产案件中，银行虽独立享有破产企业的房地产抵押权，但最终受偿金额很有限。 3．先出租后抵押房产，抵押权处分受限制。根据《担保法》规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。可见，如果银行对已出租的房产办理抵押手续时不加以注意，原租赁合同的效力将直接影响到抵押房产的处分行为，在这种情况下租赁权优先于债权，使得抵押房地产的拍卖与转让变得困难。二、防范房地产抵押贷款风险的对策（一）认真审核贷款资料，实地开展调查。首先，银行要严把客户门槛，着重分析融资项目本身的经济效益、社会效益以及是否符合环保要求，考察其是否具备可靠的还款来源，将第一还款来源作为贷款的基本前提。其次，严格抵押物准入制度，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率，防止非法、无效或有纠纷的房屋产权证作为抵押物。第三，认真审核贷款资料，调查融资项目的真实性、合法性。对借款人以及抵押人要联网核查身份证的真实性，确保年龄应年满18周岁，同时审核婚姻关系的真实性，对抵押物要进行抵押登记。（二）进一步完善抵押贷款管理办法。银行要充分考察抵押房产的抵押值，审查抵押房产是否列入拆迁范围，是否是经济适用房及是否有其它不稳定因素；同时对抵押率进行科学的分类，按不同抵押物及其变现能力确定抵押率。银行可以调整抵押率的计算方式，如采用百分制，根据土地使用权的性质、房产通用性、房屋结构、房龄及抵押年限等设定不同的分值。容易变现的抵押物分值高，抵押率高，不容易变现的抵押物分值低，抵押率低。（三）加强抵押物的监管力度。银行要将抵押物的日常监管作为贷后管理工作中的重要环节。一是及时对企业抵押资产进行清查，调查抵押物的现状、担保情况等，同时监督企业的重大行为，如企业改制、涉及重大诉讼案件等对抵押物的影响等。二是建立与规划、城建、房管、国土、工商等政府职能部门的定期联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷、变动、重复抵押等情况。三是定期和在必要时委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。四是在贷款发生不良时，应及时要求企业提供足额担保或向法院起诉，进行诉前保全。（作者单位：农业银行镇江京江支行）
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