对于尚未形成成熟盈利模式的产业地产而言，目前的火爆态势很大程度上源于工业用地低廉出让价格的“致命”吸引力。在醉翁之意不在酒的各路资本进入之后，围绕土地而产生的各种灰色操作手法也成了盘桓在行业健康发展面前的重要问题。要提升新城镇化的质量，既需要企业的自律，更需要法规的进一步完善，以及地方政府推动经济发展的智慧和远见。
一、产业地产概念
产业地产的概念有广义和狭义之分。当前包括政府、企业、产业地产商在内的各主体对产业地产的基本定义不清，边界含混，并未形成一致的观点。从广义上讲，产业地产是以满足产业运营需求为载体的地产形式。换句话说，只要不是以满足人的居住需求为载体的地产形式，本质上都可以称为产业地产，如旅游地产、商业中心地产、酒店地产、仓储地产、厂房地产、办公地产、会展地产等地产类型。而目前市面上形成概念的产业地产，其实是工业地产的一种变种与再创新，是狭义上的产业地产。为便于分析一些共性问题，本文所指的产业地产，是指狭义的产业地产。
二、产业地产用地的法律性质
既然狭义的产业地产是工业地产的升级，则其用地的性质应为工业用地。工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣场地等地，是和住宅用地、商业用地、混合用地并列的一种用地性质。
三、产业地产用地的供应方式
当前，我国产业用地的供应方式并未单独规定，因此在实务中仍沿用工业用地的供应方式，即：主要采取招拍挂形式，特殊情形下可以采用协议出让、租赁的方式。国土资发（2009）101号文中规定，三种情况可以采取协议出让、租赁的方式进行供应：
1、由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已经依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式；
2、政府实施城市规划进行旧城区改造，需要搬迁的工业项目，符合国家产业政策的，经市县国土资源行政主管部门审核并报市县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。
3、采砂、采石、采矿、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可以协议方式出让。
四、产业地产用地的各项限制条件
1、产业地产用地的闲置回收
《闲置土地处置办法》规定，国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，可以认定为闲置土地。
闲置土地未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。
2、产业地产的用地控制指标
《工业项目建设用地控制指标》明确规定，本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成，工业项目建设用地必须同时符合该五项指标。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。
五、当前产业地产用地开发的法律风险分析
产业地产用地可建的建筑物用途范围通常包括厂房、仓储物流用房、货物堆场、配套用房和工业研发楼宇。其中，别的建筑物用途较好区分，而配套用房中的行政办公用房与工业研发楼宇之间却存在不易区分的差别。
因为研发办公楼外观上和普通的办公写字楼很像，很多大企业也确实需要研发办公楼，很难鉴定它是办公写字楼，还是研发楼。这便成为部分产业地产商的“新商机”，凭借低价拿下的工业用地，开发办公写字楼销售，有些甚至意味深长地加上一句“不限购”，其中蕴藏着较大法律风险。
一旦建设的“工业研发楼”被认定为配套建筑，则该行为违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。
《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”
《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”
《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。
国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅，改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。
其可能的后果有：
1、交还土地使用权
《土地管理法》 第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”《城市房地产管理法》第十七条也有类似规定。
从法律规定及实践中部分产业地产商的教训，部分产业园区在招商遇挫或者被发现套利的主要手段是变相利用工业用地开发房地产时，可能面临土地被收回的法律风险。
2、补缴土地出让金
《城市房地产管理法》第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十七条规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。”
在法律实务中，要求交还土地使用权的情况较少。产业地产商将工业用地进行房地产开发面临的主要风险是补缴土地出让金。值得注意的是，产业地产商在拿工业用地的时候，在经过层层优惠政策之后，拿地成本极低，而如需要补交出让金，往往时间已经距拿地过去了很久，此时按照住宅或商业用地标准补缴出让金，相比于在相对偏僻的工业园区销售住宅而言，会显得得不偿失。
3、以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地使用权
《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点规定“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
土地受让人改变土地出让合同中约定的土地用途，超出政府批准的土地开发利用范围使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用权。即土地受让人返还原工业用地土地使用权，然后再按照商品住宅土地使用权的获得途径，以招标、拍卖或者挂牌出让的方式重新获得该土地的使用权。
4、行政罚款
擅自将工业用地变更为商品住宅的行为本质上是违法行为，无论发生了以上三种的哪种情形，土地受让人还面临行政处罚的风险。
《土地管理法》第八十条明确规定了对不按照批准的用途使用国有土地的，处以罚款。《土地管理法实施条例》 第四十三条规定“依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。”
一般认为，产业地产的参与主体有三个：政府、产业地产商、企业。根据其各自主导地位的不同，产业地产的开发模式呈现不同的特点。相较于政府的政策优势、企业的实体经营优势，产业地产商既要做好协调工作，又要保证盈利，规避产业地产用地的法律风险，便显得尤其重要。
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