物权法司法解释—预告登记的效力

     《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行。

 

一、　最高人民法院民一庭庭长程新文通说明了《解释》的制定背景：

 

物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自2007年10月1日起施行以来，对于维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，都发挥着举足轻重的作用。但是，随着社会的发展，物权法在适用上也出现了局限性。在我国，法律的制定是根据立法法规定严格按照程序由全国人民代表大会及其常务委员会作出的，司法解释相对于立法，制定周期短且更灵活。因此，《解释》的出台为物权法更好的适用提供了保障，起到填补法律漏洞的作用。

 

《解释》共22个条文，重点内容包括六个方面，不动产登记与物权确认或基础关系争议、预告登记效力、特殊动产转让中的“善意第三人”、发生物权变动效力的人民法院和仲裁委员会的法律文书范围、按份共有人优先购买权的司法保护，以及善意取得制度等六方面。

下面我们简要介绍预告登记的效力问题。

 

二、关于预告登记的效力

 

《物权法》第二十条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。基于预告登记制度的内涵，正确适用预告登记制度，必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，为此，《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。《解释》的出台，对于解决实践中的“一方二卖”甚至“一房多售”等问题，提供了有效的解决办法。

 

三、 《解释》中预告登记的效力在实践中的适用

 

 《解释》第四条规定：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

现实生活中，公民常常遇到开发商“一房两售”甚至“一房多售”等问题。对此，司法解释明确，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应依照物权法的上述规定，认定其不发生物权效力。这意味着，只要买房时做了预告登记，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押的行为，将被认定为无效，即不发生物权效力。

    这项法律解释的出台，使公民在面临同类房屋纠纷时，提供了强有力的保障。