北京大成（合肥）律师事务所：吴定兵、孙玉兰
【案情介绍】
2009年，张强购买涉案房屋，并在光大银行设立抵押且办理登记。后因其未按时偿还按揭贷款，光大银行将其诉至法院并经法院依法判决。2014年3月，光大银行申请强制执行，法院对涉案房屋进行评估并拍卖，评估价为157.7787元（评估报告未提及房屋含有长期租赁）。涉案房屋共经过三次拍卖，第一次拍卖公告上并未写明房屋含有长期租赁，其后的拍卖公告均载明有长期租赁，第三次拍卖公告特别说明“该房产有长期租赁，租期为2013年4月16日至2033年4月15日，租金已付清。竞买人须自行了解拍卖标的租赁的详细情况”。2016年5月，王刚通过竞拍以151.0406元竞得涉案房屋，并办理了房地产权证。
随后，涉案房屋的承租人李明声称张强已于2013年将房屋出租，租期为20年，租金已经全部付清【租赁合同载明“该房屋甲方（张强）有按揭贷款，甲方应该按时支付按揭款，负责妥善处理好其它债权债务，不得影响乙方（李明）20年房屋正常租赁使用权”】，李明以此为由，拒绝搬离涉案房屋。
2016年9月，王刚作为原告以排除妨害为由将被告李明诉至法院，要求被告李明搬离涉案房屋。最终法院判决支持了原告王刚的诉请。
【分歧】
本案在处理过程中有两种不同意见：
一种意见认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权”，受让人王刚通过竞拍竞得涉案房屋并支付了相应对价，取得房屋所有权，其有权要求承租人李明搬离涉案房屋。
另一种意见认为，受让人王刚从《拍卖公告》中已知晓涉案房屋存在长期租赁，且房屋评估没有考虑该租赁关系，经两次高价拍卖流标后，因该房屋带租约才大幅降价，受让人最后支付的对价低于评估价，证明其认可存在租赁并接受了房屋租赁合同的约束，故王刚无权要求李明搬离房屋。
【评析】
笔者同意第一种意见，理由如下：
一、根据法律规定，抵押权设立先于租赁权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人不能要求房屋受让人继续履行原租赁合同。
1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。根据前述法律及相关司法解释的规定，我们可以得出二点：第一、法律对租赁权和抵押权的关系调整，是基于二者相互对抗效力的判断标准，即以两种权利设定的时间顺序，进而将对效力的判断简化为对客观存在的两个设立时间点的判断，这也是抵押权与租赁权对抗时唯一的、决定性的判断标准。因此，只要抵押权先于租赁权设立，受让人在受让房产时是否知晓存在租赁权并不改变效力对抗的结果；第二、当先抵押后出租房屋时，抵押权人实现抵押权时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无拘束力，即先抵押后出租不适用买卖不破租赁原则。因抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的，承租人可依据房屋租赁合同进行合同救济权利。
2、本案中，涉案房屋2009年设立抵押并办理登记，抵押权人为光大银行。2013年4月17日，李明与张强签订《房屋租赁合同》。抵押权先于租赁权设定。在法院判决后，光大银行为实现其抵押权申请强制执行，王刚通过公开拍卖取得了涉案房屋的所有权。因此，根据上述规定，在涉案房屋先抵押后出租的情况下，租赁关系对受让人无拘束力。
另，《房屋租赁合同》中载明：“该房屋有按揭贷款，甲方应按时支付按揭款，负责妥善处理其它债权债务，不得影响乙方20年房屋正常租赁使用权”，据此可知，李明在租赁时已经知晓该房屋存在按揭贷款的事实，应当预见租赁涉案房屋应承担的风险，但其仍然与张刚签订20年的长期租赁，法律风险应自行承担。
二、拍卖公告中对涉案房屋“有租赁”的陈述系客观描述标的物的现状，不具有直接改变司法解释规定的效力。
1、拍卖公告中载明：“拍卖标的以现状移交。该房产有长期租赁，租期为2013年4月16日至2033年4月15日，租金已付清。竞买人须自行了解拍卖标的租赁的详细情况”。从该特别说明可以看出，法院只是告知“竞买人须自行了解拍卖标的租赁的详细情况”，其并没有对该租赁合同是否真实，及双方租赁关系是否成立并已经履行进行查实。因此拍卖公告中对涉案房屋“有租赁”的陈述，只是客观描述，不具有任何法律效力。
2、司法拍卖公告为要约邀请，其对涉案房屋“有租赁”的描述，不代表受让人认可租赁关系且受租赁关系约束。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，不因相对人的承诺而成立合同。在本案中，法院的司法拍卖公告作为要约邀请，其中对涉案房屋有租赁的描述，仅为单方描述，并非合同条款，对受让人不具有约束力。
三、按照第一种意见判决，有利于实现法的教育指引价值，规范同类社会行为。
一份判决不仅关系案件双方当事人，更有社会道德价值引领功能。如果按照第二种意见判决，可能在一定程度上纵容以恶意阻挠抵押权人实现其抵押权为目的的虚假租赁行为的存在，制约法院的财产处置行为，进而影响抵押权人的权益实现。司法实践不是实现法律教条主义的简单操作，其中也必然杂糅着实用主义的价值取向，从社会的角度,通过法条与法律原则的结合实现司法公平和公正。
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