“想好了。”
（今天是新主播圆圆第一次给大家录音，快去听听吧，别忘了表达你们的喜爱，哈哈~）
万科2022年报的分析，我前前后后拖了快一周时间，可能因为万科是截止目前为止，我的账户中浮亏最大的公司，所以我的潜意识告诉自己应该更慎重的缘故。
经过这些天的思考，我觉得基本想清楚了一些内容，一起分享给读者们，这篇文章里不会有太多数据的罗列，更多的是我对于万科公司本身和我这笔投资的思考和规划：
1、从生意模式的角度来看，万科一定不是最好的生意，主要体现在生意的可重复性很低，每一个开发项目都是“从头开始”的。
这种生意一方面很累，另一方面也难以做出标准化，过去这个行业——也包括万科——这么赚钱，主要是靠高单价做出来的。
万科生意中的另一部分——也就是除了房地产开发外的业务——目前还处于成长期，不要说他们撑不起这么大的盘子，就算这些业务规模够大，他们能否有足够的ROE，目前至少还没有实际的证据，都是预想。
所以，从生意模式的角度来看，如果你投资是要找最好的生意——这也意味着最好的商业模式，那万科直接就可以不看了。
2、在这个“烂”生意里面，我自己的感受是万科的企业文化还是很正的，体现在很多方面，比如管理层的坦诚、担责和注重产品服务。
从管理层的能力来说，首先，应该说万科的管理层经营企业方面的能力是优秀的。
万科管理层在资本配置层面的能力，虽然最近受到了很大的质疑，但以我的能力水平来判断，我认为是可以的。
这个问题争议很大，这里我不展开，前段时间我写过文章，讲我对万科AH融资的看法，里面有一定涉及这个话题，感兴趣可以去找找看。
3、小结一下的话，万科就是一个一般的生意模式，加上还不错的企业文化和管理层。
在2021年之前的年份里，生意模式不好这一点没那么明显，因为行业虽然有起有落，但整体还行，处于一个正常发展的阶段，偶尔也会低迷或亢奋。
最近几年，房地产行业遇到了很大的困难，背后的原因是多种多样的，这些困难，把房地产开发“生意模式一般”这个问题，放大了很多。
如今，我们都能看得到这个生意存在的众多问题，比如“引诱人犯罪”（顺驰、恒大、融创等）、标准化和权力下放的天然矛盾、一定程度上需要强制再投资等问题。
这种矛盾显性化，在最近这一年多达到了一个高潮。
截止到今天，2022年应该是行业最难的一年，各家房企都遇到了很大的困难，用万科管理层的话说：
4、在这样的市场环境中，数据已经“失真”了，或者说意义不大。
某种程度上来说，房地产企业现在基本分为两类：已经暴雷退场的，以及还活着的（从这个角度看，万科2018年开始喊“活下去”，不得不说眼光毒辣啊）。
对于还活着的房地产企业，目前阶段是分不出太大的差异的，就像网上有人拿万科和保利对比，底下点赞最多的评论所说——“两坨屎有什么好对比的？”
话糙理不糙，在这个阶段，我认为精细化地对比房地产企业的数据，意义远比不上正常经营的时候。
这个时候房地产企业比什么？我认为比的是眼光和定力，在这两点上，我认为万科的管理层可以排到行业第一阵营。
往后看，房地产市场会不会继续往上走、以什么样的速度往上走，这个我不知道，我也不相信有人能判断得准。
但我确定的是：老百姓对更好更大房子的需求始终都在，这个是改变不了的。
或者我换个角度说这个事儿：在没有持续/重大负面因素干扰的情况下，这个市场是会蓬勃发展的。
5、在这样一个市场里，万科目前看起来，大概率是会活下来的，接下来在行业的恢复过程中——我认为这是大概率事件，万科还需要跟其他房企开展竞争，这个过程中能获得多大的蛋糕和收益，就是万科的竞争优势要回答的问题。
万科的核心竞争优势，我认为是这么多年稳健务实的经营策略，以及由此带来的低融资成本和微弱的购买倾向性。
2021年报出来后，我之所以暂停买入万科，是因为我看到万科的竞争优势出现了裂痕，体现在投资出现了冒进的做法，同时操盘能力的参差不齐现象开始突出。
从今年年报和管理层在业绩推介会上的说法来看，去年万科在两点上都下了功夫，也起到了一定的效果，用管理层的话说：
“过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题，正在逐步得到解决。”
但是，伴随着这两大问题“逐步得到解决”而悄然出现的，是万科的拿地骤然下降、交付速度也慢了下来。
仔细想想，这就是一枚硬币的两面——如果你追求标准化，那势必就要集权化——就像万科开发本部做得那样，而集权化势必会带来效率的下降。
投资也是一样，你提高了投资标准，只找“特别好”的项目，后果一定是可投的项目不多，拿到的就更少。
所以，虽然万科在这两点上已经在逐步改善，但这两个点，本质上是生意模式的天然缺陷，只是万科过去在这两点上做得相对好点。
往后看，我认为万科管理层未来会在这两点上，继续做得超出同行，换句话说，我认为万科的竞争优势已经在逐步恢复、并且会在未来发挥效果的。
6、结合上面这些思考，我对万科的最新态度没有发生转变，依然是：
不会追加买入，在股价公允反映公司价值的时候，我会卖出。
这个卖出的动作出来的时候，我会发文出来，并讲清楚我的逻辑。
联系客服
