“想好了。”
(今天是新主播圆圆第一次给大家录音,快去听听吧,别忘了表达你们的喜爱,哈哈~)
万科2022年报的分析,我前前后后拖了快一周时间,可能因为万科是截止目前为止,我的账户中浮亏最大的公司,所以我的潜意识告诉自己应该更慎重的缘故。
经过这些天的思考,我觉得基本想清楚了一些内容,一起分享给读者们,这篇文章里不会有太多数据的罗列,更多的是我对于万科公司本身和我这笔投资的思考和规划:
1、从生意模式的角度来看,万科一定不是最好的生意,主要体现在生意的可重复性很低,每一个开发项目都是“从头开始”的。
这种生意一方面很累,另一方面也难以做出标准化,过去这个行业——也包括万科——这么赚钱,主要是靠高单价做出来的。
万科生意中的另一部分——也就是除了房地产开发外的业务——目前还处于成长期,不要说他们撑不起这么大的盘子,就算这些业务规模够大,他们能否有足够的ROE,目前至少还没有实际的证据,都是预想。
所以,从生意模式的角度来看,如果你投资是要找最好的生意——这也意味着最好的商业模式,那万科直接就可以不看了。
2、在这个“烂”生意里面,我自己的感受是万科的企业文化还是很正的,体现在很多方面,比如管理层的坦诚、担责和注重产品服务。
从管理层的能力来说,首先,应该说万科的管理层经营企业方面的能力是优秀的。
万科管理层在资本配置层面的能力,虽然最近受到了很大的质疑,但以我的能力水平来判断,我认为是可以的。
这个问题争议很大,这里我不展开,前段时间我写过文章,讲我对万科AH融资的看法,里面有一定涉及这个话题,感兴趣可以去找找看。
3、小结一下的话,万科就是一个一般的生意模式,加上还不错的企业文化和管理层。
在2021年之前的年份里,生意模式不好这一点没那么明显,因为行业虽然有起有落,但整体还行,处于一个正常发展的阶段,偶尔也会低迷或亢奋。
最近几年,房地产行业遇到了很大的困难,背后的原因是多种多样的,这些困难,把房地产开发“生意模式一般”这个问题,放大了很多。
如今,我们都能看得到这个生意存在的众多问题,比如“引诱人犯罪”(顺驰、恒大、融创等)、标准化和权力下放的天然矛盾、一定程度上需要强制再投资等问题。
这种矛盾显性化,在最近这一年多达到了一个高潮。
截止到今天,2022年应该是行业最难的一年,各家房企都遇到了很大的困难,用万科管理层的话说:
4、在这样的市场环境中,数据已经“失真”了,或者说意义不大。
某种程度上来说,房地产企业现在基本分为两类:已经暴雷退场的,以及还活着的(从这个角度看,万科2018年开始喊“活下去”,不得不说眼光毒辣啊)。
对于还活着的房地产企业,目前阶段是分不出太大的差异的,就像网上有人拿万科和保利对比,底下点赞最多的评论所说——“两坨屎有什么好对比的?”
话糙理不糙,在这个阶段,我认为精细化地对比房地产企业的数据,意义远比不上正常经营的时候。
这个时候房地产企业比什么?我认为比的是眼光和定力,在这两点上,我认为万科的管理层可以排到行业第一阵营。
往后看,房地产市场会不会继续往上走、以什么样的速度往上走,这个我不知道,我也不相信有人能判断得准。
但我确定的是:老百姓对更好更大房子的需求始终都在,这个是改变不了的。
或者我换个角度说这个事儿:在没有持续/重大负面因素干扰的情况下,这个市场是会蓬勃发展的。
5、在这样一个市场里,万科目前看起来,大概率是会活下来的,接下来在行业的恢复过程中——我认为这是大概率事件,万科还需要跟其他房企开展竞争,这个过程中能获得多大的蛋糕和收益,就是万科的竞争优势要回答的问题。
万科的核心竞争优势,我认为是这么多年稳健务实的经营策略,以及由此带来的低融资成本和微弱的购买倾向性。
2021年报出来后,我之所以暂停买入万科,是因为我看到万科的竞争优势出现了裂痕,体现在投资出现了冒进的做法,同时操盘能力的参差不齐现象开始突出。
从今年年报和管理层在业绩推介会上的说法来看,去年万科在两点上都下了功夫,也起到了一定的效果,用管理层的话说:
“过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题,正在逐步得到解决。”
但是,伴随着这两大问题“逐步得到解决”而悄然出现的,是万科的拿地骤然下降、交付速度也慢了下来。
仔细想想,这就是一枚硬币的两面——如果你追求标准化,那势必就要集权化——就像万科开发本部做得那样,而集权化势必会带来效率的下降。
投资也是一样,你提高了投资标准,只找“特别好”的项目,后果一定是可投的项目不多,拿到的就更少。
所以,虽然万科在这两点上已经在逐步改善,但这两个点,本质上是生意模式的天然缺陷,只是万科过去在这两点上做得相对好点。
往后看,我认为万科管理层未来会在这两点上,继续做得超出同行,换句话说,我认为万科的竞争优势已经在逐步恢复、并且会在未来发挥效果的。
6、结合上面这些思考,我对万科的最新态度没有发生转变,依然是:
不会追加买入,在股价公允反映公司价值的时候,我会卖出。
这个卖出的动作出来的时候,我会发文出来,并讲清楚我的逻辑。
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