大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
现在的广州二手市场有多魔幻？
一边是降利率、5改2等利好一个接一个地发，一边却是二手房的挂牌量，还在直线上升。
一边是新房热抢，拍地摇号，一边却是二手大量抛售，却无人问津。
真的太惨了！
8月29日我看的时候，贝壳上面的二手房挂牌数还只有118099套。
到了8月31日，广州发布认房不认贷新政，新政后的9月12日，挂牌数增加至134539套。
仅仅半个月时间，激增1.6万套。
这还没完。
9月20日，广州取消了部分区域的限购，同时增值税“5改2”，大批解开限购区域的房源以及满二的房源涌入市场。
新政发布当天，贝壳官网二手房挂牌房源数量是135123套，今天是 139791套，又增加了4000多套。
这还没算上贝壳内网的房源数量，以及其它中介平台的房源数量，如果都加起来，数量只会更恐怖。
挂牌量剧增，随之而来的是放盘价、成交价急速下滑。
以前买家等业主降价等得花都谢了，才勉勉强强降个5-10万意思一下，但现在，业主降起价来那叫一个大手笔。
珠江新城的中海花城湾，9月成交了一套67㎡东向户型，成交均价14.14万/㎡。而在今年2月，有一套类似面积的71㎡东北向户型，成交均价还是16.99万/㎡。
同在珠江新城的保利心语，价格降得更狠。
它在8月成交的一套107㎡户型，单价15.77万/㎡；到了9月，一套110㎡的户型已经卖到13.94万/㎡了。
天河员村的穗乐花园，9月成交的一套房源单价居然只要3.6万/㎡，比2017年的成交价还低了1000元/㎡。
牛奶厂的金地天河公馆，一套89㎡3房，从2022年2月开始放盘，一开始挂牌价780万，今年4月份以后调至630万，6月份降价至618万，国庆期间干脆直接降到580万。
比起最早放盘时，直接降了200万。
同在牛奶厂的招商雍华府更离谱。
前些天，这个盘成交了一套约126.68㎡四房，总价816.8万，折合单价64477元/㎡。
要知道，今年3、4月，相同面积段的户型，还要卖到8字头，总价过千万。
也就是说，半年就跌了300万！
你注意到没，这些业主，很多都是在新政之后才选择大幅降价。
海珠的第一金碧，这套78㎡2房的业主，在新政后第一天，将挂牌价从400万降到335万，直降65万。
荔湾广钢新城的金融街融穗华府，一套建面约83㎡三房，5月份挂牌480万，9月29日就降到415万了，足足少了65万。
珠江金茂府这一套109㎡3房，去年2月挂牌680万，国庆节期间调价，直降152万。
葛洲坝保利曼城这套82㎡3房，更是连降37万，最后从425万降到了388万，降幅接近10%！
黄埔区府的保利罗兰，这套建面约79㎡的两房，标题写着“出价就卖”，前几天从挂牌的305万降至288万，降了17万。
黄埔的二手标杆盘，新福港鼎峰也顶不住了。
这套140㎡4房，从今年年初开始，陆续降价6回，从488万降价到了400万，目前单价约4.5万/㎡，已经接近之前的政府指导价了。
而就在今年4月，相近面积的房源，成交单价还高达5.76万/㎡！
为什么会这样？
不是说新政会带动楼市吗，广州限购取消了，房贷下调了，首付也降低了，却仍然没有带得动二手房市场？
我觉得，原因有这么几个：
1、增值税免征五改二，虽然降低了购房成本，但也导致大量次新房入市，造成踩踏。
就拿广钢新城来说，7月份我统计的时候，还只有643套挂牌房源，新政之后，现在广钢已经有743套房源挂牌了。
新增100套看着不多，但这只会让本身就卖不动的广钢，更加难卖。
对业主来说，大批待售房源扎堆，想要快速转手，只能降价。
这也是为什么，很多广钢、牛奶厂的业主都选择在新政之后主动降价，降价幅度至少也在15-20万。
而对买家来说，一方面是挂牌房源越来越多，另一方面是价格跌跌不休，大概率也会继续观望。
像番禺的万科欧泊，现在同时挂牌卖的房源有338套，但过去3个月只成交了13套。
照这个速度，哪怕一套房源都不新增，也要6年半才能卖完。
2、大部分业主都是卖一买一的改善客，二手房缺少接盘侠。
看上面这张图，新政前后各区新增挂牌的房源主要集中在市区，像增城、从化、花都和南沙这些远郊区，新增挂牌房源还是负数。
而这些市区的业主，大部分显然都是卖一买一的改善群体，卖了房子大概率都会去买更加物美价廉的新房。
在改善客扎堆卖二手买一手的情况下，结果就导致二手房越卖越多的恶性循环。
3、最致命的是，广州的二手房，正在遭到新房的全方位截杀。
一方面，广州户型新规之后，二手的产品被一手降维碾压。
在荔湾，户型采用新规的保利花语和岸，超8成户型得房率超100%。
再看周边的二手小区恒荔湾畔，这套挂牌6万/㎡的95㎡户型，不仅实用率比不上花语和岸，而且全屋无飘窗，只有一个3.8㎡的阳台，厨房的格局也非常不方正。
在牛奶厂，四大金刚过去的所谓低密、户型等优势，在新盘的冲击下早已荡然无存。
论低密，容积率2.0的臻颐府，2.2的越秀世界大观，二手没一个比得过。
论户型，在得房率9成以上的珠江花城、文津府面前，更是被吊打。还没入市的越秀世界大观项目，在计容新规加持下，更是得房率号称要去到120%！
另一方面，很多二手房业主仍然心高气傲，不舍得降价。而一手开发商在去化压力下纷纷降价出货，性价比明显更高。
举个例子，番禺大学城板块的一手盘越大星，125㎡4 1房，使用率9成以上，单价只要4.5万/㎡左右。
周边的二手小区祈福缤纷汇，一套125㎡的3房，挂牌价439万、单价3.4万/㎡，但套内只有99㎡，使用率79%，实际价格去到4.4万/㎡。
如果你是买家，同等价格买实用率更高的新房，不香吗？二手拿什么跟一手打？
最后提醒大家几点：
1、对想置换的业主来说，宁愿降价亏点也要尽快卖、尽快换，留给你们卖房的时间不多了。
随着建筑新规的普及，二手的竞争力会越来越弱，以后会更难出手。
比如越秀世界大观项目、保利东方红印刷厂项目，将会进一步冲击牛奶厂、工业大道板块的二手房，现在不卖，未来想转手就更难了。
2、对买家来说，能买新房的情况下一定优先买新房。
比如增城朱村的水木芳华、荔湾的广钢花城、天河牛奶厂的文津府，楼龄、配套、产品等配置都降维吊打二手，价格还更低。
如果你实在要买二手，记住一定要远离远郊区、老破小，尽量选更新、更好的产品。
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