自然人销售不动产是否可以申请代开增值税专用发票？

营改增后，房地产企业转让不动产、转让土地如何征收增值税，我们有太多文章的描述，国家税务总局也以诸多文件予以解读，不断完善营改增的政策体系。

近日，有学员询问：自然人销售不动产可以开具增值税专用发票吗？适用的税率是多少？

我们简单梳理增值税计税部分原理和特点：

1、逐环节征税，逐环节抵扣。

2、缴纳增值税之后，相应就产生了开具增值税发票的权利，二者循环认证。

3、增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外（房产企业老项目可以采取5%的征收率）。

4、其他个人（自然人）不可以成为一般纳税人。

据以上原理：

解读【1】自然人销售不动产

按照取得的全部价款和价外费用，按照3%征收率计算缴纳增值税，可以到税务机关代开增值税发票，且是增值税专用发票（下游非其他个人）。这属于营改增后的特殊规定，即“财政部和国家税务总局另有规定的除外”。

解读【2】自然人销售土地使用权

依据财税[2016]36文件，土地使用权属于无形资产，因此自然人转让土地使用权按照3%征收率计征增值税，可以申请开具增值税普通发票，不可以代开专用发票。

根据《财政部国家税务总局 关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

也就是转让土地使用权：差额计税，5%征收率；全额计税，3%征收率。

附部分省市营改增解读：

1、北京国税

全面营改增后，其他个人发生应税项目是否可以申请代开增值税专用发票？

答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的规定，其他个人销售其取得的不动产和出租不动产， 购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

 

2、新疆国税

全面营改增后，其他个人发生应税项目是否可以申请代开增值税专用发票？

答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145 号）的规定，其他个人销售其取得的不动产和出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

上述情况之外的，其他个人不能申请代开增值税专用发票。

  

3、海南国税

属于下列情形之一的，地税机关不得代开增值税专用发票，只能代开增值税普通发票：

（1）向其他个人（也就是自然人）销售其取得的不动产或出租不动产。也就是说，买房人或承租人是自然人的，不得代开“专票”。

（2）销售其取得的不动产或出租不动产适用免征增值税规定的。也就是说，免税不得代开“专票”。

 

4、河北国税

其他个人（也就是自然人）销售其取得的不动产或出租不动产（包括住房），可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。即自然人销售其取得的不动产 （包括住房） 或出租不动产 （包括住房） ，地税机关可以为其代开专用发票或普通发票。

 

5、厦门国税

全面营改增后，其他个人发生应税项目是否可以申请代开增值税专用发票？

答：其他个人销售其取得的不动产和出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。 

上述情况之外的，其他个人不能申请代开增值税专用发票。

 

6、宁夏国税

全面营改增后，其他个人发生应税项目是否可以申请代开增值税专用发票？

答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的规定，其他个人销售其取得的不动产和出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

上述情况之外的，其他个人不能申请代开增值税专用发票。

7、江西国税

其他个人转让土地使用权，是按5%的征收率还是按3%的征收率计算？

答：其他个人转让土地使用权，就取得的全部价款和价外费用，按照3%的征收率计算缴纳增值税。同时，根据《财政部国家税务总局 关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。