选择物业
张总
我在市区地段看上一处4000㎡得房100间的物业，位置挺好，就是42元/㎡的租金贵了，不划算！可惜了！
张总，看物业可不能只关心租金价格。我来给您这个项目做一个投资分析。
知名酒店人
省会城市市区较好地段的经济型酒店房价一般都在230元左右，入住率90%左右，间晚经营成本80元左右，单房日租金成本56元/房/天（4000平方×42元/平÷100间房÷30天）。
项目
统计投资收益
年均房费销售收入
100间房×90%×230×365天=755万元
年均非房费收入
755万元×5%（系统内平均数）=38万元
年均经营毛利润（平均67%计算，已扣营业税）
793万元×67%=531万元
改造装修费（按10年摊销）
100间房×6.5万元每间/10年=65万元
管理费（平均6%计算）
（平均6%计算）793万元×6%=47万元
房租租金（平均56元/每房/天）
200万元
加盟保证金
10万元
一次性加盟费
3000元/间房x100=30万元
税前利润
531万元-65万元-47万元-200万元=219万元
税前利润率
219万元/793万元=27%
所得税
219万元x25%=55万元
净利润
219万元-55万元=164万元
年现金回报（净利润 折旧）
164万元 55万元=229万元
年投资收益率
229万元/690万元=33%
投资回收期
690万元/229万元=3年
一般经济型酒店正常回报在2-4年，您想要的这个项目3年左右可以收回投资，算是优质项目了！
知名酒店人
由此看出，在评估酒店物业的时候更应该关注物业所在的位置而不是仅看租金价格，因为很大程度上酒店位置决定了房价和入住率，最后再逐个考虑租金情况、出房率、商业、交通和安全性等因素。
酒店物业评估维度图
我们该如何选择物业呢？可以从以下几个方面考虑。
1物业的商业价值
商圈分析
商圈的级别（一级商圈/二级商圈......）；商圈内的业态；商圈内客源结构；商圈内竞争对手
地段分析
繁华商业地段/住宅区地段/其他地段/；主要干道/分支道路；十字路口/丁字路口/道路边上；交通流通性
物业分析
物业体量；物业外观；物业展示性；物业内部布局；物业配套设施
2物业的投资风险
土地使用性质风险、物业产权风险、债务纠纷风险、拆迁规划风险等等
物业小编说
酒店能否赚钱，物业选择是关键，而物业的选择首先要看物业的商业价值，其次看物业的投资风险。如果具备很好的商业价值又没有日后影响酒店正常营业的风险，那么该物业就是一个好的酒店物业。在租金上应该遵循市场价格，而非一味追求过低租金。
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