文︱刘德科
政策暖风频吹,上海、南京、杭州等一些高能级城市的二手房挂牌价回弹——请注意,仅仅只是挂牌价的自嗨式回弹。因为,风一直在吹,雨还没下下来。
我们先来感受一下——
●7月24日,政治局会议:「适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策……」
●7月27日,住建部企业座谈会:「大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款『认房不用认贷』等政策措施……」
●7月31日,国务院常务会议:「要调整优化房地产政策,根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措,加快研究构建房地产业新发展模式……」
●7月31日,国家发改委出台《于恢复和扩大消费的措施》二十条:「支持刚性和改善性住房需求……」
●7月29日到31日,北上广深相继表态:「支持刚性和改善性住房需求」「促进房地产市场平稳健康发展」……
很久没有这么密集的表态了。
风一直在吹,雨一直没下下来,为什么?
我们来看楼市复苏的「轴承部门」——住建部。住建部说的那些措施,包括降首付与房贷利率、减免换房税费与「认房不用认贷」,都不在住建部的职权范围,那主要是央行与国家税务总局来主导的。所以,住建部在那场企业座谈会上所说的那些措施,说了等于没说。
住建部自己能主导的限购与限价是否调整,一个字也没提。现在你再看北上广深的表态,那真的只是表态,完全没提实质性措施——因为他们头上还悬着一把剑:房价问责制。
请注意,这个政策一直还在:当一座城市的年度房价上涨 5%,地方政府就要被住建部问责。在房价问责制面前,如果连住建部自己都不说限购与限价是否调整,地方政府怎么会说呢。目前,地方政府还是不敢动。
政治局会议已经明确说了「适时调整优化房地产政策」,地方政府还是不敢动,因为住建部这个楼市复苏的「轴承部门」没发实质性的话。
住建部为何不发实质性的话?住建部也怕啊。万一政策调整了,房价从复苏变成了跳涨,那责任是不是要算在住建部头上?央行、自然资源部或国家税务总局都可以出很实质性的政策,因为他们不是房价上涨的直接责任部门。
楼市不复苏,影响了GDP怎么办?这就不是住建部的直接责任了,住建部不操心这个事儿。
归根到底还是「大局意识」。归根到底还是那句话:「必须牢固树立高度自觉的大局意识,自觉从大局看问题,把工作放到大局中思考、定位、摆布,做到正确认识大局、自觉服从大局、坚决维护大局。」
央行已经开始在办实事。你看,前天(8月1日)央行下半年工作会议已经明确提出「指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率」。
半个月前(7月14日),央行在国新办新闻发布会上是说「支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款」。
现在,弱弱的「支持和鼓励」,变成了更实在的「指导」,口吻升级了,动作在推进。相信用不了多久,很多人就能享受到这项政策实惠了。
但实际上,这件事情更大的意义不在于刺激楼市,而在于刺激消费:降低存量房贷利率是刺激消费、拉动内需的利器,它比发送消费券更有效,比加大退税更有感,比扩大就业更容易实现。
当然,除了下调存量房贷利率,央行在前天的下半年工作会议中还讲到了更多实质性措施——
●加大金融支持力度:「落实好『金融16条』,延长保交楼贷款支持计划实施期限,保持房地产融资平稳有序,加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。」
●降首付与房贷利率:「因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求。」
在过去的十天时间里,政策暖风频吹,地产股涨了一波,二手房挂牌价回弹,但这些都不过是纸面浮盈而已,如露亦如电,如梦幻泡影。
截止目前住建部的表态,还没法让我们看到楼市复苏的迹象。
我们可以去看一下全国TOP10房企的销售额,7月份跟6月份相比,每一家是暴跌的:中海超过五成,建发超过四成,华润超过三成,保利超过两成……这些都是央国企啊。
◆全国TOP10房企月度销售额对比
房企 | 7月 | 6月 | 环比跌幅 | |
1 | 保利 | 312.2亿元 | 410.0亿元 | -23.85% |
2 | 万科 | 226.5亿元 | 359.3亿元 | -36.96% |
3 | 中海 | 140.2亿元 | 321.8亿元 | -56.43% |
4 | 华润 | 172.0亿元 | 266.9亿元 | -35.56% |
5 | 招商 | 202.0亿元 | 294.0亿元 | -31.29% |
6 | 碧桂园 | 140.0亿元 | 210.0亿元 | -33.33% |
7 | 龙湖 | 121.1亿元 | 162.8亿元 | -25.61% |
8 | 绿城 | 96.5亿元 | 155.2亿元 | -37.82% |
9 | 建发 | 103.4亿元 | 177.1亿元 | -41.61% |
10 | 滨江 | 102.1亿元 | 124.1亿元 | -17.73% |
*数据来源:克而瑞
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