来源：广东广大律师事务所 作者：凌云志、张弛
土地使用权转让在实务中存在诸多立法限制，除需满足《城市房地产管理法》第三十八条；第三十九条之规定外，在税务，审批方面操作难度较大。故实践操作中投资者通过收购项目公司的部分股权或全部股权以合理规避上述法定转让条件。
而股权转让的实质或实体性限制较少，实践操作中投资者通过收购项目公司的部分股权或全部股权以合理规避土地使用权转让的上述法定转让条件，尤其为规避未完成开发投资总额百分之二十五的法定限制即成为常例。究竟此种合同效力如何。本文试就以最高院之裁判案例进行相关解读。
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案例名称：付某玲、沙某迪等与周某岐、营口市某某房地产开发有限公司等股权转让纠纷
案例来源：最高人民法院(2016)最高法民终222号民事判决书
基本情况： 本案中，沙某武因病去世，付某玲、王某琴、沙某迪作为沙某武妻子、母亲和儿子，是法律规定的第一顺序继承人。
付某玲、王某琴、沙某迪起诉称，2010年4月7日，周某岐以某某公司的名义与沙某武签订了《公司股权转让合同书》，约定沙某武拥有某某公司及某某公司名下全部资产的100%股权。合同签订后，沙某武逐步履行合同，因周某岐未履行合同，某某公司的股权未按比例交割至沙某武名下。现周某岐及某某公司拒绝继续履行合同，亦拒绝返还沙某武因合同支付的相应价款及违约金和付某玲、沙某迪、王某琴垫付的相应款项。同时在（2014）鲅民初字第00001号中，某某公司已经与甲公司达成了调解协议，某某公司将土地抵让给甲公司，甲公司承诺对于本案所涉债权承担连带赔偿责任。
因此，付某玲、沙某迪、王某琴请求解除《公司股权转让合同书》，由周某岐及某某公司返还付某玲、沙某迪、王某琴股权转让款本金8200万元及相应利息；承担违约责任；甲公司承担连带赔偿责任。
某某公司、周某岐反诉称，营口市中级人民法院于2015年6月23日《刑事裁定书》，认定周某岐犯非法倒卖土地使用权罪，该股权转让合同应属无效。沙某武违背诚实信用原则，在合同履行过程中也存在严重过错，应承担赔偿责任。请求判决，依营口市中级人民法院（2015）营刑二终字第00219号刑事裁定书确认某某公司、周某岐与付某玲、沙某迪、王某琴之被继承人沙某武于2010年4月7日签订的《公司股权转让合同书》无效。
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核心观点
通过股权转让方式获取；开发土地属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为，合同内容应属有效。
最高院在此份判决中明确指出了，沙某武欲通过控制恒岐公司的方式开发使用涉案土地，此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为，是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定，既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应依据《中华人民共和国公司法》中有关股权转让的规定对该协议进行审查。在无效力性强制性规范对上述条款中的合同义务予以禁止的前提下，上述有关条款合法有效。
本院已经注意到，该《公司股权转让合同书》存在以股权转让为名收购公司土地的性质，且周盈岐因此合同的签订及履行而被另案刑事裁定【（2015）营刑二终字第00219号刑事裁定书】认定构成非法倒卖土地使用权罪，但对此本院认为，无论是否构成刑事犯罪，该合同效力亦不必然归于无效。
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现行房地产市场上，通过收购股权方式间接收购房地产公司的国有土地使用权是一种惯常的做法。若房地产公司土地尚未完成25%的开发量的情况下，显然是与土地管理法中的土地转让的规定有所违背。这成为收购房地产项目公司中众多法律问题中困扰大家的一个法律问题。
笔者认为上述案例为收购房地产公司提供一个较为明确的判例，明确了股权与土地使用权之间存在法律上的差异，股权转让不能等同与土地使用权的转让。虽收购房地产公司的股权，其最根本目的一般是为了土地使用权，但毕竟不是单纯收购土地使用权 ，从以下方面两种收购方式存在诸多不同：
1、收购标的上就存在不同，股权转让的标的为股权，土地转让的标的为土地使用权；
2、从转让主体上不同，股权转让为房地产公司的股东；土地转让为房地产公司。
3、缴交的税费不同，转让股权是缴交的增值税、企业所得税（或个人所得税）；土地转让需要缴交土地增值税。
4、房地产公司股权转让不影响土地使用权人的变更。
5、笔者最大的不同是：土地转让后房地产公司的债权债务，受让方是不需要承担的，土地转让后房地产公司所引发的责任是不会土地转让而转给受让方。受让房地产公司股权后房地产公司的债权债务，特别是工程款问题土地闲置问题、土地增值税问题等问题。
综上，股权与土地使用权是两个完全不同的法律范畴，在以股权转让实现土地使用权的间接转让过程中，转让的标的是公司的股权而不是土地使用权，土地使用权作为一种公司资产随公司投资主体变化而间接转移控制权，土地使用权人仍为原公司，土地权属并未发生转移，因此不应当适用《土地管理法》38、39条的限制，此种股权转让合同因被认定为有效。
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