导读:
“不懂开发报建的拓展狗不是真拓展“这句话是有来头的,记得当时在投资拓展群集体讨论某个项目之后,某位江湖老司机刀哥颇有感慨的总结陈辞,一时众人纷纷赞同,深以为然。
还记得前几天老潘在一篇文章中说,近几年深深地明白在这个政策性很强的行业内的投资拓展人员想有立足之地,必须具有持续性的能力,这个持续性的能力就是专业能力,能力就像你骑自行车学会了有基础的骑车技能、学会了一辈子不忘,但要是真正有专业能力那就是专业自行车赛车手的水平和技能才行。
老岳知道,现在各公司工作模式五花八门,有些公司的拓展狗需要跟进开发报建,而有些公司并不需要,老岳属于后者,所以呢,这篇文章比较粗浅,考虑部分拓展小狗们的需求,老岳决定总结一下,只是最初级普及性说明,如果您是开发报建老手,那就一笑了之,可略过此篇,若您能指点一二,老岳自当感激不尽。
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一、开发报建专业分工
特点: 程序规范太难记,对号入座找感觉
今年9月份的时候,某区国土局在香山饭店举办了一次专题培训,老岳有幸也去参加了学习,日常工作中老岳也收集了一些关于开发报建的报告,或许是老岳太愚笨,整体感觉下来还是比较细碎, 大部分都是 “ 程序性规范性文件“,不生动不深刻,看完就忘了,作为不跑手续的老岳总是无法有个感性认识。
所以老岳决定从公司开发部架构开始研究,并专门找他们请教多次,反而有很多感性的认识和收获。在老岳的单位,对于一个大型复杂项目,专人专岗设了四个:发改口、规土委口、建委口、市政口,其他的人防、消防、园林等都是兼顾的;
有趣的是,大家各自的工作状态也完全不同的,比如市政口的小哥一般不在办公室,而是在工地上和工程的哥们一起办公,最忙碌的就是规土委口同事们,一年四季好像都在跑跑颠颠,而其他的专业口是阶段性忙碌,发改的小哥忙碌完最初的阶段就比较悠闲了,建委口和其他的专业口则是需要等待时机成熟才有机会忙碌。而对于小型而简单的项目,大部分都是一个人从头盯到尾,全套流程全负责;
开发部同事甲说: “开发报建的难度不在于技术,同等规则下报建手法因人而异,很多东西只可意会不可言传,只能在实践中慢慢体会;
开发部同事乙说:“开发报建这活儿是个不能要脸面的活儿,通常和政府的人约好了,到了之后对方也经常开会或者有其他事情在忙,然后一等一两个小时,好不容易见到了,人家几分钟看完材料,提一些问题回来继续修改,结果还是没办成......“
开发部同事丙说: “开发报建是个拼人品的活儿,难度不是很大,但是要心细,报建的文件全部检查一遍,别出现问题,如果最初人家管理部门信任你,你的文件没细抠提交了,结果出现问题了,你的人品和印象都打折扣了,下次再办就不好办了”
本篇文章中,老岳并不是要教给大家具体怎么跑手续,只是从思维模型方面让拓展小狗们理解开发报建,让完全不懂开发报建的小伙伴找点feel ,下面从发改方面、规土委方面、建委方面三个大专业来讲开发报建;
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1、 发改方面报建要点(难度系数:3颗星)
特点: 项目申请报告很重要, 投资计划要排好
很多情况下,发改的批复因为不涉及五证的下发,所以某些时候也不被视为重要关键节点,但是这是项目开发的第一步,而且立足于项目全局,所以今天要介绍几句。
(1) 办理程序:办理发改委的立项批复,需要提前准备一系列文件,比如书面申请、资金证明、土地使用权证明、项目申请报告、资质证明、地形图及投资概算等,如下表所示:
这里重点说《项目申请报告》项目申请报告的篇幅比较长,厚厚的估计要100P左右,有点类似于可行性报告,但是二者在立足点方面却又不一样。
《可行性研究报告》主要是从微观角度对项目本身的可行性进行分析论证,侧重于项目的内部条件和技术分析,说白了,就是从企业自身出发,能为企业赚多少钱等;
《项目申请报告》主要是从宏观角度对项目的外部性影响进行论证,侧重于经济和社会分析,主要包括拟建项目的基本情况和该项目的外部影响。说白了,主要是为政府服务,从社会角度出发,所以看起来有点云里雾里的)
(2)特殊说明:取得发改委的立项批复还有一个重要文件就是“30%的资金证明“,对于项目申请报告中的投资科目,发改会进行审核,资金证明则需要达到投资额的30%,举个例子:某项目审核后总投资额74亿元,其中已经支付完毕的土地款27亿,扣除土地款之外,公司账面资金还要有74亿*30%=22亿元,所以企业至少准备49亿,对于土地昂贵的城市而言,资金方面亚历山大啊~
(3)成果文件 :最终的成果文件是一页加盖公章的批复文件,样本如下:
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2、规土委方面报建要点(难度系数:5颗星)
特点: 多个环节均涉及,程序繁琐周期长
国土规划委方面的工作可以归纳为以下两个词: 周期长、难度大。需要在国土规划委办理重要任务包含:规划条件、用地规证、规划方案复函、工程规证、土地证(不动产登记证)、规划验收等;
(1) 规划条件:刚才说过了,一般来说招拍挂的项目自带规划条件,某些历史遗留项目还是需要办理规划条件批复。
(2) 用地规证:全称为建设用地规划许可证,这里重要的前置条件就是立项批复和《建设用地钉桩测量成果报告书》(简称“钉桩)”,具体办理完成后,最终的成果文件为一个黄色小本, 简单列明了单位、位置和面积,附件是地块规划条件;
(3)方案复函:如果说规划条件和用地规证是对土地的批复程序,那么从规划方案复函开始就是对楼体的批复了,这里最核心的关键文件就是符合要求的设计图纸,同时这过程中要征询园林、人防、消防等专业口的意见。
(4)工程规证:工程规证是进一步的深化,必须有设计单位的总平图和分层面积图,同时必须有园林的招投标手续和勘察手续,成果文件则一本绿色小本,标注了单位、位置、规模,附件文件包含了层数、高度、人防面积等信息;
(5)国土证(改革后统一为不动产登记证):其实国土证的办理严格来说没有明确的时间要求,但是这是办理开工证的必要条件。其实对于国土证的办理最核心的要素是说明土地来源,并证明已经缴纳土地费用,对于公开市场获取的土地,非常简单,而对于二手交易或者法拍等途径,则需要提供相应的合同;
成果文件为红色大红本,包含了土地使用权人、地号、地类、使用权类型、终止日期、使用权面积(如果有抵押,文末会显示抵押信息)
特殊说明:根据新政策, 如果土地证和房产证都已经办理,二者均有效;已经有土地证还没有办理房产证的,需要收回土地证统一办理不动产证,如果二者均未办理,统一办理不动产登记证;
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三、建委方面报建要点(难度系数:4颗星)
特点:万里长征走一半,即将回款俱欢颜
一般来说,能够来到建委办事,万里长征已经走了一半,可是稍微喘口气了,建委负责办理两大证件,施工许可证(俗称”开工证”) 、预售许可证(俗称”预售证”);
(1) 施工许可证: 作为一个收口事项,施工许可证前置条件比较多,但难度不会太高,主要是成本、工程、设计、施工等单位的配合和组织工作;最终的成果文件是一个蓝色小本,包含了设计、施工、监理单位和竣工时间的相关信息;相关附件则包含了单体建筑的规模和规证编号;
特别说明:核心文件“施工与监理部门的招投标“ 是由成本部配合完成;另一关键条件是施工图纸经过审图机构审查,取得审查合格书,施工及监理单位完成了的招投标备案手续”;
(2)预售许可证:办预售证是最开心的事情了,因为很快就可以回款了~
预售许可证的前置条件就是要把预测房屋数据录入,而且投资额达到25%,比如当期办理的立项批复74亿,其中土地款27亿,需要达到的投资额为(74亿-27亿)*25%; 另外需要满足工程进度需求,7层以下建筑要求封顶,7层以下建筑要求封顶,7层以上建筑要完成总层数的一半,且不得小于7层。
特别说明:预售证难度不大,但是需要细心,尤其是预测数据要严查,测绘单位会提供一个小光盘,由开发部申报给政府部门,经办人员需要仔细审核。
关于市政,前面说过市政的报批报建涉及到各个专业,比如自来水、排水、电力、燃气、网通等,可能贯穿项目始终,因为比较细碎,老岳就不多说了~
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最后老岳想用一个真实的案例考考大家:一座自持的办公建筑,曾经办理过房产证,历经10年后,因为年久失修,开发商直接推到了重新盖了一栋新的,那么房产证能再办下来么?
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