二、买卖合同纠纷
1、因法院立案时对诉讼标的额计算错误，导致上级法院审理了应由下级法院管辖的一审民事案件，当事人提起改变管辖法院的诉求时，法院不予支持
【案情简介】太平洋房地产公司诉康盈投资公司关于合同无效的案件，诉求1为：“判令解除原被告双方签订的《房地产预购合同》，合同金额38800万元。”在法院立案时，法院将38800万元纳入诉讼标的额，依据级别管辖对诉讼标的额的要求，该案由广东高院进行审理。康盈投资公司提起上诉称：解除《房地产预购合同》这一项诉讼请求不属于争议金额，该合同履行标的38800万元不应当纳入诉讼标的额，故本案诉讼标的额应当是第二项、第三项诉请金额合计所得的13723.72万元。据此，本案应由佛山市中级人民法院管辖，广东高院没有管辖权。
【最高法院认为】太平洋房地产公司作为原告提起本案诉讼，诉讼请求1“判令解除原被告双方签订的《房地产预购合同》，合同金额38800万元”，该项诉讼请求不涉及争议金额，该合同履行标的38800万元不应当纳入诉讼标的额，故本案诉讼标的额应当是第二项、第三项诉请金额合计所得的13723.72万元。依照最高人民法院《关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》的规定，本案的诉讼标的额不符合广东高院一审民商事案件的级别管辖标准。原裁定认定本案诉讼标的额符合其一审民商事案件的级别管辖标准，确有不当。但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十八条关于“上级人民法院有权审理下级人民法院管辖的第一审民事案件”的规定，广东高院有权审理作为其下级法院的佛山中院管辖的第一审民商事案件。故康盈投资公司关于广东高院对本案不具有管辖权的上诉主张，本院不予支持。
【案例索引】（2017）最高法民辖终40号民事裁定书，佛山市顺德区陈村镇康盈投资管理有限公司与佛山市顺德区太平洋商业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案。
2、享有合同解除权一方以行为放弃解除权后，再以对方违约为由主张解除合同的，不予支持
【案情简介】松苑公司和红日公司签订《房屋转让协议书》，松苑公司为卖方，红日公司为买方。红日公司提起本案诉讼，请求判令松苑公司履行双方签订的《房屋转让协议书》，协助红日公司办理房屋及土地使用权变更登记手续，松苑公司则反诉请求判令解除《房屋转让协议书》。松苑公司主张解除《房屋转让协议书》的理由为，红日公司未按约给付购房款构成违约，红日公司存在严重违约行为，松苑公司依法享有解除权。原审法院认为松苑公司以自己的行为放弃了合同解除权，不支持其解除协议的主张。
【最高法院认为】从查明的事实看，签订《房屋转让协议书》后，松苑公司将案涉房屋交付红日公司使用，红日公司截止2011年9月末，尚欠松苑公司347万元没有支付。此时，依据《房屋转让协议书》第六条关于“如乙方（红日公司）在合同约定内，三个月未能按约定时间支付转让款，则甲方（松苑公司）有权解除合同，并不退还已经支付的转让款”的约定，松苑公司有权解除《房屋转让协议书》。但是，松苑公司并未行使解除权，接受了红日公司自2011年10月至2012年6月期间支付的397万元。原审判决基于上述事实，认为红日公司在履行合同过程中虽然存在逾期付款问题，但松苑公司以自己的行为放弃了合同解除权，在红日公司起诉要求其履行更名过户义务后再以红日公司先前逾期付款违约为由主张解除合同缺乏法律依据，对松苑公司关于解除案涉《房屋转让协议书》的请求未予支持，认定事实和适用法律并无不当。
【案例索引】（2017）最高法民申1553号民事裁定书，吉林省松苑汽车销售有限公司与吉林省红日车业集团有限公司房屋买卖合同纠纷案。
3、村委以购房时未经村民会议集体表决为由，请求解除购房合同并返还购房款的主张，不予支持
【案情简介】2012年10月16日，柳行村委与郑长民签订《售房协议书》，约定柳行村委购买郑长民所有的房屋。后郑长民按协议约定向柳行村委交付了房屋。该房屋总价格为13326525元，柳行村委共支付郑长民房款9142500元，尚欠房款4184025元未付。郑长民诉至法院，请求柳行村委向其支付剩余房款及滞纳金。柳行村委提起反诉，认为该房屋购买协议书违反法律规定，柳行村委购买该房屋时没有按照村民委员会组织法召开全体村民会议进行表决，未获得批准，要求解除购房合同并返回已缴纳购房款。
【最高法院认为】由于售房协议系双方真实意思表示并加盖柳行村委印章，且郑长民已经按约向柳行村委交付了案涉房屋，柳行村委接收后又将房屋出租并收取租金，合同之履行并未损害柳行村的集体利益，原审法院以证据不足而否定柳行村委关于未经村民集体决议导致合同无效的主张，并无不当，本院予以维持。
【案例索引】（2017）最高法民申265号民事裁定书，济宁市任城区南苑街道柳行村村民委员会与郑长民房屋买卖合同纠纷案。
4、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋产权的买受人可以请求解除合同
【案情简介】海通证券公司与盛恒基开发公司签订《购买办公用房协议》，海通证券公司购买盛恒基开发公司开发的4000平方米办公用房。之后海通证券公司向盛恒基开发公司支付了足额购房款。后因盛恒基开发公司用前述房产为盛恒基教育公司银行借款提供抵押担保并签订《抵押合同》，导致海通证券公司无法取得房屋产权证书，故诉至法院，请求解除《购买办公用房协议》。盛恒基开发公司辩称海通证券公司对案涉房屋已经实际占有，协议不应解除。一审法院判令解除案涉《购买办公用房协议》。
【最高法院认为】商品房买卖合同纠纷司法解释第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，盛恒基开发公司在签订协议后收到全部购房款的情况下，仍将案涉房屋抵押给开发银行，其担保的贷款至今仍未全部偿还。根据上述规定，海通证券公司对案涉房屋的占有并不等于取得房屋的所有权，其作为无法取得房屋的买受人，享有主张解除协议的权利，盛恒基开发公司的上述违约行为导致海通证券公司至今无法取得案涉房屋所有权，已构成根本违约，致使合同目的无法实现，一审法院判令解除案涉《购买办公用房协议》并无不当，本院予以维持。
【案例索引】（2017）最高法民终719号民事判决书，黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限公司与海通证券股份有限公司商品房买卖合同纠纷案。
5、案由系人民法院进行民事案件管理的手段，不是决定法律关系及当事人权利义务的根据
【案情简介】靖边县国资办委托拍卖公司拍卖案涉房地产，由杨金虎竞得后与靖边县国资办签订《房地产成交合同》，杨金虎以拍得后的案涉土地使用权能够开发建设的面积与合同约定的面积不符导致案涉合同目的不能实现为由，诉请解除合同并返还价款、赔偿损失。靖边县国资办申请再审称，本案属于拍卖合同纠纷，争议焦点为拍卖过程中是否尽到了信息披露义务，但一、二审判决均认定本案案由为房屋买卖合同，原审判决所定案由错误。
【最高法院认为】民事案件的案由系根据案件所涉及的法律关系的性质对诉讼争议所包含的法律关系的概括，是人民法院进行民事案件管理的手段，但不是决定法律关系及当事人权利义务的根据。决定当事人权利义务的根据是双方的法律关系，在本案中，即杨金虎与靖边县国资办之间订立的《房地产成交合同》。因此，无论原审法院确定的案由是否准确，均不能作为评价原审判决结果及论证理由正确与否的依据。
【案例索引】（2017）最高法民申131号民事裁定书，靖边县国有资产管理办公室与杨金虎、靖边县财政局房屋买卖合同纠纷案。
6、商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同
【案情简介】华元房地产公司与姜双双签订《华元·一世界一会馆购买协议书》，姜双双购买华元房地产公司开发的房产一处，姜双双应付全部价款为5397.523万元，已付款为4200万元，未付款为1197.523万元，在履行过程中，双方产生纠纷，华元房地产公司以本案的购买协议书为预约合同，该合同对付款方式、全部款项的付款时间、房屋交付日期、面积差异的处理方式等至少4项内容未予明确，认为购买协议书为预约合同，不是商品房买卖合同。
【最高法院认为】双方签订的《华元·一世界一会馆购买协议书》虽然为认购协议，但是该协议约定了商品房的面积、房屋总价款、付款时间、违约责任、争端解决方式等主要权利义务。从实际履行情况上看，华元房地产公司已实际完成案涉房屋的竣工验收，姜双双亦先后四次支付4200万元的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原审法院将上述协议认定为商品房买卖合同，具有法律依据。
【案例索引】（2017）最高法民申890号民事裁定书，廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司与姜双双商品房销售合同纠纷案。
7、只有在委托销售方侵犯了包销方独家销售权且实际销售价格高于包销成本的情况下，包销方的可得利益赔偿主张才能依法成立
【案情简介】2011年12月27日，策源公司与中新静安公司签订《商品房包销合同》，约定策源公司包销中新静安公司开发建设的部分预售商品房屋；包销期限自合同生效之日起至2013年10月1日止；中新静安公司应于2012年4月30日前取得包销范围内全部物业的《商品房预售许可证》。上述合同签订后，策源公司依约于2011年12月30日向中新静安公司支付了第一笔包销保证金100万元，但中新静安公司未能依约于2012年4月30日前取得相关商品房预售许可证。直至2013年12月24日，中新静安公司才取得案涉商品房的部分预售许可证，而此时已过双方约定的包销期间，双方亦未达成新的协议。策源公司遂提起本案诉讼，诉请解除案涉《商品房包销合同》，并要求中新静安公司返还包销保证金100万元本息及赔偿可得利益损失11755536元。
【最高法院认为】根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，可得利益系合同履行后守约方可以获得的利益，属违约责任的范畴，但不得超过违约方在订立合同时可预见的因违约给守约方所造成的损失。具体到商品房包销合同，对于包销方而言，实际销售价格并不必然高于约定的包销价格，收益与风险共存。因此，在合同订立时，包销方获得的仅是独家销售的权利，而并不存在必然的可预见收益；包销方的独家销售权是其获得合同履行利益的前提。只有在委托销售方侵犯了包销方独家销售权且实际销售价格高于包销成本的情况下，包销方的可得利益赔偿主张才能依法成立。就本案而言，案涉《商品房包销合同》并未实际履行且中新静安公司的案涉违约行为并未侵犯策源公司在包销期限内的独家销售权，策源公司所提可得利益损失主张，不具有合同订立时的可预见性，且案涉合同对此亦无特别约定。二审根据前述合同法关于可得利益损失的确定规则，认定中新静安公司所应承担的违约责任依法仅限于赔偿策源公司的实际损失即返还100万元包销保证金及利息，事实和法律依据充分。
【案例索引】（2017）最高法民申1810号民事裁定书，临沂策源房地产咨询有限公司与山东中新静安地产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案。
8、法院基于审查抗辩理由是否成立，而对案外法律关系进行审查，不违反法定程序
【案情简介】中联公司与赵占胜、辛树芳商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省高院判决，向最高院申请再审时诉称：原判决超出诉讼请求，赵玲、赵洋洋、赵德与刘绪杰之间的借款事项不属于本案审理范围，应当另案审理，二审法院在本案中对赵玲、赵洋洋、赵德与刘绪杰之间的借贷款项在本案中进行处理，违反了法定程序。
【最高法院认为】法院审理案件系针对当事人的诉讼请求进行审理，本案系中联公司向法院起诉启动本案诉讼程序，中联公司以赵占胜、辛树芳未向其支付购房款为由要求解除购房合同，赵占胜、辛树芳以对刘绪杰的债权冲抵了案涉房屋购房款为由抗辩。法院需要审查该抗辩理由是否成立，而审查该抗辩理由是否成立则需要审查赵洋洋、赵德、赵玲与刘绪杰之间的借款关系，因此二审法院在本案中对该借款关系进行审查不违反法定程序，中联公司认为该借款关系不属于本案审理范围的理由不成立。
【案例索引】（2017）最高法民申399号民事裁定书，六安市中联房地产开发有限公司与赵占胜、辛树芳商品房销售合同纠纷案。
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