法律要点
抵押权具有以支配抵押物交换价值为效力特征，优先受偿的范围即抵押权担保范围对当事人及第三人的影响巨大，必须明确且公示。
建议在不动产登记簿增设担保范围的栏目，对利息登记不做硬性要求，以确定担保范围、维护交易安全。
主债权与担保范围是不同性质的记载事项。不动产登记簿记载的主债权不应认定为是对担保范围的约定。
某地甲公司向A 银行贷款1000万元，年利率10%，以名下不动产办理了抵押权登记。不动产登记机构登记了主债权金额1000 万元，并颁发了不动产权利证明。此后，甲公司因到期还不起债务，A 银行向法院起诉要求拍卖抵押物，并就拍卖所得优先受偿贷款本金及利息1200 万元。法院判决A 银行的担保债权为不动产登记簿记载的1000 万元，利息没有登记，因此不予优先受偿。
后来，银行要求在抵押登记时将贷款本金和利息一并登记，被不动产登记机构以不符合登记规范及违反抵押权的从属性拒绝。这个案例涉及抵押合同约定的担保范围与不动产登记簿不一致时如何确定担保范围的问题，引申出不动产登记簿抵押登记事项和不动产登记证明的合理设置。
“担保范围”存在权证登记与合同约定效力之争
抵押权作为担保物权，是以确保债务得到清偿为目的，在债务人或者第三人所有物上设定以取得担保作用的定限物权。根据《物权法》第179条规定，抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可以就该财产优先受偿。由于抵押权的这种以支配抵押物交换价值为效力的价值权性特征，优先受偿的范围即抵押权的担保范围对当事人及第三人的影响甚大，必须明确且公示，让第三人知道以此评估风险，维护交易安全。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保解释》）第61 条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。《物权法》第173 条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。可以看出，担保范围确定的效力顺序，是登记簿的记载优先于担保合同约定，担保合同约定优先于法定担保范围。在民事领域，契约自由是基本原则，法律尊重当事人依照自主意思表示形成相互之间的法律关系，在当事人意思表示不足的地方才给予补充规定以资明确。《江苏省高级人民法院关于执行疑难若干问题的解答》认为，抵押合同与抵押权登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致，鉴于权证登记的公示效力，应以登记的内容确定具体数额。在抵押合同与登记簿、登记证明均有担保范围的记载时，应以登记簿记载的担保范围为准。
对此，各界也有不同意见。《浙江省高级人民法院关于审理实现担保物权案件若干问题的解答》第11 条认为，在合同中约定的担保范围包括主债权、利息、违约金、实现担保物权的费用等，但在相关登记证明或他项权证上却载明担保范围仅为本金时，不能因不规范的行政行为而影响当事人实体权益的实现，登记效力应涵盖合理的利息、违约金等其他费用，申请人可在据以登记的担保合同约定的范围内依法享有优先受偿权。笔者认为，这一观点应视不动产登记簿抵押登记事项的设置而定。
不动产登记簿中“主债权”不能认定为“担保范围”
国土资源部2015 年发布的《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（以下简称《启用簿证通知》）附件不动产登记簿样式的抵押权登记信息中，只有被担保主债权数额栏目，没有记载担保范围。按照全国人大法工委对《物权法》第173 条担保范围的说明，主债权是指债权人与债务人之间因债的法律关系所发生的原本债权，相对于利息和其他附随债权而言，不包括利息以及其他因主债权而产生的附随债权。可见，主债权与担保范围是不同性质的记载事项。不动产登记簿记载的主债权不应认定为是对担保范围的约定。因此，如果以统一登记后的不动产登记簿登记抵押权信息，则不属于《担保解释》第61 条规定的登记内容与抵押合同约定的内容不一致的情形。此时应按照《物权法》第173 条的规定，以抵押合同约定的担保范围或法定担保范围为准。又鉴于《不动产登记操作规范（试行）》规定，申请抵押权首次登记提交的材料应包括抵押合同，抵押合同一般需具备被担保的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押担保的范围等内容，可以说基本排除了适用法定担保范围的可能，担保范围应以在不动产登记机构申请抵押权登记时，提交的抵押合同约定为准。
根据相关法律法规，统一登记前的房屋登记簿和土地登记簿的抵押登记事项都有对抵押范围的登记设置。住建部2008 年印发的《房屋登记簿管理试行办法》第9 条规定，登记簿的房屋权利状况部分应记载房屋所有权、他项权利等有关情况。他项权利的记载内容包括抵押权人、抵押人和债务人，以及被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限。可以看出这里的被担保主债权的数额、担保范围是并列的。国土资源部2008 发布的《关于印发〈土地登记表格〉（试行）的通知》，在土地登记簿的填写说明中也要求，土地抵押权、地役权登记时，应填写土地抵押权以及地役权来源证明文件的名称、编号、日期、权利人、内容、范围、设定日期、权利顺序、存续期限和土地他项权利证书号等。因此，分散登记时期的土地和房屋登记簿都有抵押权担保范围的记载，此时应适用《担保解释》第61 条规定，在约定担保范围与登记簿记载的担保范围不一致的情况下，以登记簿记载的担保范围为准。笔者认为，上述关于浙江省高院的解答不适用这种情况。
应在不动产登记簿上增加“担保范围”的记载
目前由于不动产登记簿缺乏担保范围的设置，导致法院在判断利息是否纳入担保范围时有不同看法，影响了当事人的权利，不利于发挥物权公示的作用。有的地方银行因此向登记机构提出将利息纳入主债权进行抵押登记。但这种变通做法不被登记机构认可，因其与申请人提交的原因证明文件记载不符，万一发生纠纷，登记机构很容易败诉，风险很大。
抵押权的物权特性决定了其可以直接支配担保范围内的抵押物交换价值并优先受偿。如果抵押物上承受如此巨大的负担而没有对社会公示，无疑将对交易安全造成巨大的破坏，影响后顺位抵押权人的判断和决策，不利于发挥抵押物的效用。担保范围是确定抵押权人优先受偿范围，也就是抵押权人可直接支配抵押物交换价值的范围，属于抵押权所应该登记事项的范围。
《启用簿证通知》附件中《不动产登记证明使用和填写说明》，要求抵押权登记在其他栏填写不动产权证书号、抵押的方式、担保债权的数额。这里的担保债权如果理解为登记簿上被担保的主债权，有点牵强，宜认为是指包括主债权及利息等担保范围内的债权。但根据《物权法》第16 条、第17 条，不动产登记簿才是物权归属和内容的根据，不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，在不动产登记簿没有登记担保范围的情况下，不动产抵押权的担保范围还是应以抵押合同约定为准，法院在认定担保范围时可以申请登记机构提供当事人申请登记时的抵押合同。
从《物权法》第173 条规定的法定担保范围看，违约金、损害赔偿金，具有代替主债权给付的性质，并非增加抵押人的负担。唯有利息债权是当事人约定发生，并非原本债权的存在而当然存在，必须加以登记公示，才不会对第三人造成难以预测的损害。这与原债权必须经过登记才能产生抵押权担保效力的法理是一样的。例如：其他国家和地区，在德国，民法典规定在登记抵押权时，应在土地登记簿中载明债权人、债权金额；债权为附利息的，应登记其利息、应支付其他人给付的金额。在台湾地区，土地登记簿其他项权利部分则设置了权利范围、利息或地租、迟延利息、违约金等登记事项。但在实践中，考虑到既要发挥物权公示作用，又不过于增加登记机构工作量，可不对利息登记作硬性规定，而是在不动产登记簿增设“担保范围”的栏目。如此，也可达到确定担保范围、维护交易安全的目的。
《启用簿证通知》明确，不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿作相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。《不动产登记暂行条例》第11 条规定，不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。抵押登记的担保范围作为影响相对人较大的事项，应作为不动产登记簿的登记事项。在不动产登记簿上增加担保范围的记载，只是增加了登记机构的工作量，并不增加申请人的负担，并非增加前置审批要件。因此，各地登记机构将“担保范围”作为不动产登记簿的抵押登记事项，合理合法。
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