——编者注——
日前，敝号刊登了一篇《论上海新天地的倒掉》，赞者有之弹者有之，但唯有一位瑞安粉用心写下了万余字，剖析对真实瑞安的见解。限于篇幅，分为上下两篇：
上篇逐条驳斥了《倒掉》一文，并分享了众多瑞安不为人知的历史故事。
下篇从财务管理、业务模式、未来发展和文化情怀四方面深度剖析了今天的瑞安。
正文：
——驳《论上海新天地的倒掉》——
瑞安一向低调的作风经常受到外界的曲解。任凭市场传得风风雨雨，瑞安似乎只有一句话应对：“市场传言，不予置评”。作为一名瑞安粉，忍不住要先说说《倒掉》这篇文章。文中大致举了三个事例，便推论说新天地倒掉了。仿佛看到一个大活人咳嗽了几声，就说他快死了。
1）“新天地北里遇到皮条客，意味着新天地巨厦的倒塌。”如果直到今天才遇到，那倒证明你真的很少去新天地。从它出名那天起基本上就有人派卡片了，虽有整治，无奈客流太多，皮条仍旧锲而不舍。三里屯太古里也是经常遇到这些不是？
2）“企业天地1/2/3号楼卖给了领展和李锦记后，工程质量和业态搭配上出现了一些问题。”招商逻辑和设计审美上，各业主见仁见智，工程上也很难做到无defect。几乎是每个场子都可能碰到的问题。再说，嫁鸡随鸡嫁狗随狗。而且，也不能把这两栋楼当成上海新天地的全部。
3）“自持模式并不适合瑞安，打江山速度太快了，资金捉襟见肘，导致卖掉了皇冠上的明珠。”如果自持模式不适合，莫非像SOHO之前的散卖才适合瑞安？任何买卖都是商业决定，或出于短期资金考虑，或出于中长期战略考虑，不必大惊小怪。
——瑞房内陆的成立——
反驳之余，我们还需要客观地挖挖真实的瑞安。近几年媒体中出现的字眼多是“人事变动”，“卖卖卖”，“新天地上市搁置”等，但事实上这些年瑞安经历了什么？它还是房地产界的诗人，抑或为了面包在努力改变？故事得从好多年前说起。
瑞安集团是罗康瑞先生1971年在香港成立的，至今已46年。瑞安房地产于2004年在上海成立总部，2006年香港上市。上市时瑞房已有840万方土地储备，负债率仅5%，营业额47亿元却有近30亿元的毛利（毛利率63%）。罗先生在上市当年的年报上说：“本公司的發展策略及經營模式以及當前的市場實力，讓我們在世界最大的房地產市場上奠定一個穩固的領導地位”。当时上海新天地和总体规划发展模式被视为瑞安最核心的竞争力，而国内大多数开发商尚未有长足发展，很多开发商都慕名前来取经。
——金融危机的动荡——
2008年瑞安曾提出过一个宏伟的9年计划：业绩和盈利水平每三年翻一番。然而，猝不及防的金融危机让瑞安放慢了扩张的步伐：一笔即将到期的3.75亿美元票据差点让瑞安翻船，原CFO也黯然离职。这场危机使瑞安意识到了，公司在内陆业务和上市时间尚短，资源有限，因此亟需寻找战略伙伴合作发展项目，协助公司发展及防范未知的风险。
2009年，中国房地产与经济复苏齐飞，瑞安的业绩也得以反弹，并提出了“加速发展，争取可持续增长”的口号，特别是对组织架构进行了改革：落实项目制，将决策权下放到项目团队。罗先生在这一年开始萌生退隐的想法，并在2011年宣布李进港为行政总裁，自己则“专注于董事会主席职务”。
——新天地与瑞房的分家——
2012年是瑞安近年发展的关键转折年。受限购令的影响，专注于高端住宅市场的瑞安房地产也遭受了打击，年度业绩对比2011年有很大下滑。公布2012年业绩时，隐退一段时间的罗先生在股东大会上当面道歉。随后尽管2013年营业额有所反弹，李进港先生还是在2014年1月辞任，媒体一片不解，实际上祸根早在2012年业绩不佳时已经埋下。
同在2012年，罗先生宣布分拆瑞房旗下的商业物业到子公司中国新天地，并向港交所提出中国新天地的上市申请。此举一来是发挥“新天地”的品牌优势，专业化运营商业资产；再来是为了融资获得资金。新天地一成立，瑞房就成为了一家纯粹的房地产开发公司。这时新天地和瑞房的关系就变得微妙起来。
新天地团队来自瑞房、瑞建和前TCBL三个前东家，每个从瑞房之外新入职的高管职位都很高，因此瑞房此时与新天地打交道基本处于弱势地位（后来从新天地离职的也大都是这些外来高管，即媒体上所说的“一大波高管离职”）。同时由于新天地刚成立，罗先生也把它当成小儿子，多了一些宽容。何况彼时中国新天地开了几个大单，卖了重庆和太平桥的写字楼给到阳光保险和中国人寿，还引进了全球性资管公司Brookfield作为策略合作伙伴。综合这些因素，各种角力和君臣关系便很微妙了，此处省去1万字。往事都付笑谈中。
——新时代——
李进港离职后罗先生亲自挂帅，担任执行委员会主席（不设CEO），以“变革Change”作为主题，继续架构重组和运营改革。期间提拔了“四架马车”，其中有罗先生的千金罗宝瑜小姐和三位内陆MC（Management Cadet优才生）郭庆先生、王颖小姐和张斌先生，标志着本地化政策进入新里程。公司业绩也逐年增长：从2014年的102亿营业额，到2016年前6个月的166亿元合约销售额。
这一系列的业绩得益于清晰的策略和坚决执行：
1）管理架构重组，每个项目设立项目董事会（罗先生亲自担任主席）并且每月召开会议，避免多层级汇报，决策速度变快；
2）经营模式调整，专注于开发三大类的综合社区：
- 城市中心总体规划社区（类似于新天地），同时可以帮助政府开发类似新天地的商业项目。作为补偿，政府在商业项目附近物色合适的熟地给瑞安，避免与其他开发商直接竞争拍地；
- 交通枢纽项目（类似于虹桥天地），占据地铁等核心交通位置，与拥有土地资源的地方国企合作；
- 知识型社区项目（类似于上海创智天地），以教育、科技、文化、研究和企业孵化为基础，创造一个多功能生态社区。
3）2015年瑞安意识到自身的商业资产占比太重（64%），ROE相比行业水平太低，狠下决心要提高资产周转率和盈利能力，并将资产负债率降至约50%的水平，包括：
- 加快推进动迁（瑞虹从以前拆一块开发一期卖一期，变成了三幅地块同时开工；太平桥116地块也完成了动迁）；
- 轻资产策略，加快商业资产的处置（即媒体上的卖楼卖地等）；
- 一线城市和核心二线城市定位高端产品打造溢价（翠湖、瑞虹、武汉天地云廷等艺术豪宅的呈现）。
——加快商业布局——
瑞安在2015年底明确其专注发展的两项业务为：
1）商业资产管理
公司将持有核心商业并从事商业资产运营管理服务，利用金融平台和资本运作助力公司实现业务拓展和扩张。目标明确后，瑞安一年内开出了5个商场，总建筑面积超过405,000平方：
- 虹桥天地购物中心及新天地（HUB，147,000平方）
- 上海太平桥新里（THE HOUSE，7,000平方）
- 佛山岭南天地的岭南站（NOVA，73,000平方）
- 武汉天地壹方购物中心（HORIZON，114,000平方）
- 瑞虹天地月亮湾（64,000平方）
通过这几个商场的开业，瑞安在商业方面的资源库已经非常饱满，“新天地2.0版本”的商业设计也正在路上。
2）高端物业开发
利用优质的产品和服务为客户打造高端圈层，为产品创造溢价。2016年正值丰收之时，其中，瑞虹新城项目更是成为了当年全国均价超8万的单盘销售冠军，一时各住宅开发商竞相前往参观学习高端楼盘的操作。
对于未来的发展，罗先生在半年报上表示，仅太平桥和瑞虹新城两个项目，未来几年便有503,100平方米可供销售。按保守单价12万/平米来算，单单上海这两个项目，瑞安便可实现超过600亿住宅销售！
以上的分享，更多专注于瑞安一路走来的历程和持续不断的改革进取。下篇将提供大量数据和案例，从财务管理、业务模式、未来发展和文化情怀四方面深度剖析今天的瑞安。
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