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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；
作者：樱桃
周一深圳土拍后，市场立刻有了反应！但主要是地价创新高的龙华和光明新区！
据一个业内的朋友说，光明当天土拍完，中海的拿地价格到了4.2万/平米后，就有购房者在傍晚时分跑去光明新区买了2套新房，本来只打算买1套的，但最后想着房价肯定会涨，又咬牙定了第二套！
一个卖4.5万/平米的新盘当天下午有购房者赶过去，现场销售说封盘不卖了，第二天不知道是啥原因又继续开卖了。
而龙华住宅可售楼面地价创出6.7万/平米的天价后，也立刻传递到二手房市场，业主们心态更加强势。
我问了几个龙华新区的中介，一个说有小区开始上调价格，比如壹城中心的业主有上调10%；还有三个中介说业主心态变得更有信心了，议价空间更小，可买可不卖，至少不会再急卖了。
同时我问了龙华隔壁坂田的中介，他们就没什么反映，中介说“新区敏感些，老区一直这样没什么变化。”
我周一文章说，深圳未来的房价，要特别具有想象力，今天问了一下价格，光明房价又要涨价了，真是超出我的想象啊。
光明的龙光玖龙台很快要再推新了，据他们销售说，推700套房子，还没做什么推广，一两个礼拜，都有1000多个VIP客户登记了！受欢迎程度超出预期！去年的均价是5.1万/平米带精装修，但今年价格肯定会比去年贵，因为产品更好。
现在中海这地王一来，光明的信心更加被提振了！
那等到中海地块明年入市的时候，卖个6万，估计都不是梦了，只要能卖到5.5万，中海都有的赚，因为中海的建筑成本就是2000元/平米，融资成本可以低到4%。
不知不觉，无声无息，光明新区，一个离关内那么远的地方，房价都已经超越关内老城区旧的二手房了，这让很多人可能无法接受，也想不明白。
光明大第2013年12月二期开盘均价2.1万/平米，现在二手房5万。
龙华，这次土拍地块所在的红山，属于龙华CBD的位置，随便拿出一个小区，房价都是跑赢大市的节奏，深圳均价从2015年到2016年房价翻倍。
以大社区水榭春天为例，2010年开始建的1-3期是普通学位的，2015年暴涨之前的价格，大概在3万左右，5-6期带好学位的也不到4万，如果是一手业主，就更是中彩票了，2012年一手房才卖2万多，而现在1-3期的成交价已经涨到了7万，5-6期已经涨到将近9万，都跑赢大盘。
而作为最老的城区，罗湖房价四万多五万多的房子现在仍满大街都是。
以罗湖著名的老豪宅百仕达花园一期为例，2015年1月，深圳暴涨前夜的价格，三房两厅，单价就已经是4万/平米了，到2015年12月，123平米，单价5.6万，现在三房单价在6.3万左右。
这样的老豪宅小区，1995年-2003年建的，四年半的时间，只涨了50%，远远落后于大市。
罗湖只有带顶级学位的百花片区房价跑赢了大市，比如百花园一期，2015年1月，103平米房价5万，目前大户型在10万左右，小户型更贵，均价近14万。
再来看福田，福田是深圳的行政中心，其实规划上还算比较跟的上时代的，城市面貌也比罗湖新多了，但论房价涨幅，大部分老旧小区也是跑输龙华和光明新区。
就说福田CBD的莲花一村，学位中等，房子也比较老旧，1995年的小区，2015年初的时候房价已经到达4万，现在成交均价7万。
其他福田大部分片区，福田保税区、皇岗、沙尾、梅林、华强之类的老旧小区基本上都是跑输大盘的，而能跟大盘一样翻倍的普通小区基本上是环境还算不错，品质OK的正常小区。
福田跑赢大盘的只有豪宅区和带好学位的房子，比如香蜜湖和车公庙，但豪宅只能跟豪宅比，跟普宅没什么好比的。香域中央花园，2013年10月就卖到7.5万/平米！2014年降到6万，2015年6月上涨到9万，现在是17万的均价！能跟香蜜湖升值对比的只有华侨城和深圳湾，但因为都是大户型，总价太高，这不是我们大部分刚需和普通投资者要考虑的。
有对比意义的还是普通的住宅，这才是大部分刚需能够够得着的房子，也是需要对比升值空间的，我有一个朋友2015年上半年从龙华的偏位置小区金地梅陇镇，换到了车公庙的著名老小区东海花园，因带学位，房价一路上涨。
2012年3月还在3万，2014年中就到5万了，2015年4月到6万，2016年1月到8万，现在是12万！他这一换倒是换强了。
罗湖跑输新区，比较好理解，毕竟房子太老旧了，没有人喜欢住老破旧吧。街道又狭窄，交通拥堵。另外，也是非常重要的一点，罗湖的商业氛围特别浓厚，很多住宅就是一两栋楼，也没有什么小区，走出大楼，就是各种KTV，洗浴中心，夜总会场所云集，租金回报率倒是很高，要是想长期投资收租还可以考虑下。
但说实话，买来自住在这种环境下也不利于孩子的成长，谁不想给下一代创造好一点的条件呢？所以他们宁要关外新区环境好的新楼盘，也不要罗湖这种老房子，刚需接盘的少了，房价自然涨不上去。
那福田又是为什么呢？
福田的规划就是太成熟了，缺乏想象力，没有故事可讲，也没有炒作空间，住在福田的人，心态也比较复杂，他们对福田比较满意，因为环境很舒适，生活也很便利，住习惯后，也看不上关外的远距离，不愿意移居关外，但住老旧小区的家庭可能又改善不起福田和南山的新豪宅，不想背负那么大的压力，所以他们干脆不改善，一住就是很多年，那流动性就很小。
加上福田新楼盘又很少，很难带动二手房上涨，所以越到后面，越老旧的小区，成交量也越少，老破小相对还好点，还有一些新上车的刚需买，老破大更难出手，接盘侠少。
罗湖和福田本身就非常成熟了，所以最早得到了市场的认可，房价的起点都不低，就像我上面举的例子一样，2015年房价开涨时，罗湖和福田的那两个小区，房价都不低，但后劲乏力，随着时间的推移，房子老化，而新区的配套逐渐完善，次新小区就很容易后来居上。
所以老城区，除了品质好的次新小区和好的学位房外，基本上随着时间的推移，后面就只有新房可以跑赢大市了，但这种房子，价格肯定很贵了。而环境差的片区，老旧小区真的是无药可救，万年跑输大市是毋庸置疑的。唯一的例外是破旧到怀疑人生，反而有拆迁可能性，那就是一夜暴富了。
所以论升值潜力，不如去新区，也就是城市副中心寻找。
就深圳来说，我非常关注宝中，刚好那一片还有5个新盘可选，机会多多，我最近去前海转了一圈，就开发进展来看，感觉并不快，前海现在还很低调，但恰恰也是机会。
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