本文节选自《五万字拆解中国养老全产业链，这里有银发经济赚钱的秘密》；
作者：孙黎（黎阿姨聊养老）、石亚琼（36氪）、李子月（36氪）、乔雨萌（36氪）、符梦玲（36氪）。
来源：36氪Pro(ID:krkrpro)。【整理摘编：时英平】
16年前上海首次提出“9073”的养老配置，即90%的老人居家养老、7%社区养老、3%机构养老（北京为9064），中国养老的整体规划一直沿用此基础框架。经过多年市场发展，我们认为用老人的生命周期去看9073更符合实际：90%身心健康状态时间在家中/社区，7%身心需要康复和活动（不一定是身体不好）在社区，生命最后需缓和护理的3%时光在机构。
●“寻找快乐”：交给居家和社区（比如文娱活动、智能手机和电视、买菜做饭等），“社区便利店/小型商超”是老年生活服务和商品的毛细血管
●“解决痛苦”：交给专业养老和医疗机构，其中97%居家社区和3%机构的交界处，“社区老年公寓”来做（共享）润滑剂和（分发）连接器
这当中还有重要的数据需要一起重新理解，即全国老龄办公布的4200万+（半）失能老人。一线城市的老人失能率仅在2-3%左右，而按全国总体数据来看则是14-15%，这两者的巨大差距，意味着按高低线划分城市后，9073会变成完全不一样的形态。
接下来我们重点来讲一线城市，原因是长线来看中国的经济增长和城镇化，未来20-30年更多二线以下城镇也会符合“时光机”理论，复刻一线城市的养老之路。同时，我们也会把重点放在失能老人，因为刚需人群的照护服务是接下来中国养老要持续面对的更大挑战。
-01- 90%居家
（1）吃喝日用品是社区居民最刚需高频的消费，存量头部品牌正跟随不同区域的老龄化进程推出新产品
对于带慢病的活力老人，一线城市的“商养结合”是正确路径，即存量社区商业基础设施的供应链，顺手为老龄化人群提供优质商品/服务供给。
在2020年，以中国养老的风向标上海（老人最多、政府有钱、老龄化政策落地快）为例，第一次出现18款三高糖尿病专属早餐，并打通上海各连锁便利店渠道进行销售；中国老龄化排名第二的江苏南通，第一次出现“小润发”迷你商超连开4店，并专门为老年群体提供优惠和结算方式。
吃喝日用品是社区居民最刚需高频的消费，存量头部品牌正跟随不同区域的老龄化进程推出新产品。这一点的变化，与30年前日本便利店发生的变化一致，后文我们将会详细讲到。
（2）一对一的7*24小时居家护理是不可持续的
而对于失能老人来说，我们认为一对一的7*24小时居家护理是不可持续的。
先来看是谁需要居家老人护理？
●用户画像：平均年龄50岁+的子女（也会有30-35岁的孙辈），为家中80岁+的失能老人请护理服务
●增量场景：在医院经过大手术后需中长期术后康复的老人（年龄下探至60岁+）
●实际成本：5000-6000元/月+老人/护理员吃住，即实际成本约6000-7000元
再来看家政门店为什么不愿意做居家护理？
●阿姨缺失：仅2%的阿姨有意向做养老护理，平均年龄50岁+、初中及以下学历、几乎没有护理技能
●收益最差：45%（扣掉50%的临时钟点工）的长期工种中，养老护理的收入相对低50%-150%
●稳定性高：3-4年的平均护理周期，意味着门店和护理员都很难通过更换更高价值的雇主得到佣金和薪金
最后来看阿姨为什么不愿意做居家护理？
●返乡养老：改革开放初期的“小保姆”们，该人群在现已集中进入50-60岁成为“阿姨”，伴随着三四线城市的棚改货币化，她们回到家乡的意愿高且生活水平（可支付能力）强
●收益最差：养老护理过往10年只涨了200-250%，相比其他工种400-600%的涨幅明显偏低，一对一7*24小时的居家照护对老人和阿姨都是长期积累心理压力，这将造成一线城市养老护理人员的持续流失
供需双方恶性循环，雇主不多给钱、阿姨没兴趣做，一线城市的养老护理保姆荒将加速出现问题。当前，春节期间就能明显感受供需紧张，而在未来，这种趋势会成为常态。
-02-3%机构
（1）市场化运营100%亏损，养老机构向“社区小微”形态演化
根据2021年2月底国家统计局发布的《中华人民共和国2020年国民经济和社会发展统计公报》数据，2020年末中国养老服务床位为823.8万张，增加62.4万张，每千位老人拥有养老床位数为32.4张（2018年底为29.1张）。
30张床位/1000位老人的数据，与发达国家还有差距，后者约是50-70张/千人数据。我们认为并没有必要强行与发达国家做对比，因为根据民政部近年数据，中国整体养老机构的入住率一直稳定在50%左右（北京约60%、上海约65%-70%），这说明养老机构的床位数目前其实是“富裕”的。
过往10年，中国养老机构经历过2个发展阶段：
●阶段1：是地产和保险增量时代，“合情”（养老是福报、是企业社会责任）大于“合理”（低价拿地，而不是养老服务本身ROI为正）
●阶段2：是服务和运营存量时代，地产过剩、老龄化社区增多，从“合理”（去库存、成本结构）逐渐转化为“合情”（家庭传统文化）
2018年普遍被大家定义为“地产黄金10年的结束”，在过渡期前后发生了多起养老领域融资收购事件，如：2017年华润Pre-A投资上海社区医养护理颐家人（2020年再获人保A轮）；同年，碧桂园收购北京老年长租公寓（医养结合）九华山庄。这均是进入第二个阶段的表现。
进入存量阶段后，养老机构也发生了一些变化。根据2020年Q3民政部公开数据：
●全国各类养老机构4.23万个，床位429.1万张，收住老年人214.6万人
●平均床位数下降至约100张/机构（与往年均值相比 减少约24%）
这意味着已开始“由量转质”的变化后，大型机构继续减少，社区属地小微机构发力（无论政府政策还是企业运营），这就导致了平均床位数下降约1/4，养老机构正在向“社区小微”形态演化。
接着来问，为什么养老机构会变成“社区小微”形态？
我们继续来给养老机构的生意算笔账（不计补贴）：
●平均入住床位：126张/机构*50%入住率=63老人
●平均收入：63张床*4000元/月=252000元
看起来是不是还挺赚钱的？别着急，继续看：
●护工成本：13个护工（护配比1:5计）*4000元/月=52000元
●房租成本：单床面积平均34㎡（北京平均水平，行业标准30-40㎡）*62人=2108㎡；*3元/㎡/天*30天=189720元；*2.5元→158100元
●吃饭成本：77人（含1-2名管理人员）*20元/人/天（3餐+2加餐）*30天=46200元
这样算下来，在2.5-3元/㎡（还要含水电煤等，已经是非常低的市场化成本）的情况下，纯市场化运营的养老机构是微亏的。
再对照来看，如果是社区小微托老所，以140㎡计算，约是6500元房租+500元水电煤民用（含做饭、布草清洗等）的月成本，相当于1.7元/㎡的情况下，入住≥7位老人即可实现微盈。当然上述全国平均值算法在不同城市区域和运营方式上会有些许偏差。
可以说，生意从来都只看成本结构和ROI，这里的对比数据可以给出答案了。如果再叠加技术驱动的提效降本，这件事就可以规模复制和资本入场。
那么回头来看，已在2016-2017年享受过资本红利的重资产大盘机构是否成功呢？
这期间入局的公司和产品品牌包括：光大--汇晨、首开-寸草春晖、北控-金太阳、宜华-亲和源、碧桂园-九华、南京新百-安康通、中金-夕悦、鹏瑞利-人寿堂、合众人寿收购7家养老机构等，加起来累计投资金额已达25亿+人民币。
但3-4年后我们以寸草春晖为例，2019年前3个季度收入为1081万 但净利润为-817万，独立运营的大型纯养老机构情况都证明不是好生意，更不是创业者的领域。
随着房地产进入白银时代资金盘下降，业绩压力导致民营养老公寓开始与资本分手（北控-金太阳、远洋-椿萱茂），10多家房地产公司验证“无法盈利”后也进入'单点模型盈利”时代（万科、龙湖等），“租售同权”的纯地产会员制折戟（如亲和源曾半年亏损2500万），Top100物业公司养老服务收入仅占2%，社区居家会员制折戟（如金太阳365元/年续费率＜2%）。
（2）更合理的方式是险资入场
显然地产（含物业）驱动的养老依然是房子而不是服务，相对来说更合理的方式是险资入场，泰康、太平洋、新华、国寿保险等运营模式多为“保单+养老“，即消费者购买指定种类及金额的保险产品（可分期）即可取得养老社区入住资格，然后再支付相对市场中高水平的服务月费，这本身是因为其保险用户池中就有海量用户数据，大型养老机构/社区就成为了保险服务中的一环（存量），而不是地产商的买/租房形式（增量）。
-03-7%社区
（1）社区老年公寓是正确路径
之所以最后来聊社区养老，是因为每个人心中都没法给出对于此标准化的定义，对于活力老人社区养老形态多样，同样是围绕日常文娱和消费。但对于失能老人来说，我们认为“社区老年公寓”将是未来中国式养老护理服务的正确路径.
同样先来看用户需求，关于一线城市家庭如何决策老人选择哪种照护方式：
●老人有独立住房：资金来源为房屋租金+养老金+少量子女补贴（甚至不用），一般入住7-10K/月的中高端养老院
●老人和子女同住：资金来源为养老金+少量子女补贴（1000元左右），一般花费4.5-5.5K/月雇佣护工居家养老（顺便把家人的洗衣做饭都做掉）
●老人和子女同住：家中条件不满足上述条件时，一般选择属地或稍远的3-4K/月的普通养老院
对于70-90后的绝大部分家庭中间层来说，消费能力和场景还是在后两种， 社区老年公寓可以同时满足“比养老院更有家的气息、比在家养老更物美价优”。如果你还觉得难理解这件事，那么用“托老所”去对标“托儿所”，即在离家人不远的地方，给老人专业高性价比的全托护理服务，就是社区老年公寓的价值了。
变量是失能半失能老人的数量在逐年提升，不变的依然是50%的养老机构平均空置率，从老百姓的需求出发，“社区+小微+床位”在家门口托老是不变的（居家成本结构不合理+供给侧高龄流失）。尽管“社区老年公寓”依然不能用大型养老机构的各种标准来去定义，大家会担心各类法律规定的限制，但你要相信的是，既然市场需要，Ta就会像当年的“小岗村”一样星火燎原，我们的判断是5年内会有连锁玩家出现。这里提醒大家的是，要看中国式养老中不变的是什么，这个生意就会一直能持续做下去。对于政策变化则要反过来看，一直不变的政策甚至是支持力度增加的（如补贴），就越不要去碰。
（2）上海模式
依然以上海为例，2020年5月，上海市政府发布《促进养老产业加快发展的若干意见》，其中“鼓励建设长租公寓”第一次成为官方公开的声音，且责任部门包含“市住房城乡建设管理委、市民政局、上海银保监局、市规划资源局”，是20条中唯一1条覆盖了“钱从哪里来——银保监局、人到哪里去——住房城乡建设、谁在做服务——民政”的意见。
根据2019年上海民政局官方数据：
●超老龄化：60岁+老人为 518.12万，占总人口的35.2％
●高龄化：80岁+ 老人为 81.98万，占60岁+老人的15.8％，占总人口的5.6％
●百岁人生：当前预期寿命为83.66岁，其中男性81.27岁，女性86.14岁
●高密度老城区：虹口、黄浦、普陀老龄化占比已在40%，增速也是最快，但老城区人口密度高
●孤老：纯老家庭143.61万人，其中80岁+ 以上孤寡老人35.94万人（占25%）；独居老人为31.74万人，其中孤身老人为2.49万人
●长期护理险：60岁+受益人为49.3万，其中5-6级失能/半失能护理约占总体30%，即约15万（含机构养老、居家养老人数）
现有的15万失能/半失能老人，会“不得已”逐渐加速分流至集中式专业照护场景。而现在的养老机构（98%是普惠性但条件差距离社区较远）、社区床位存量总计约为16万，社区存量改造升级的老年长租公寓就是用来解决这个数据上，马上会被打破的供需平衡（由需求端驱动，但需要由政府端先行）。
同样在北京和广州，老龄化的老城区本身基础设施条件改造难度极大（装电梯到哪里都是一件极难统一操作的事、适老化家庭改造还主要依靠政府买单、社区改造也只是在万科等房产企业中作为公益项目）。这种情况下，街道/社区属地的老旧物业/酒店等，就一定会改造成为集中式老年公寓，方便属地医养结合。
过往上海已做过的政策落地是，“长者照护之家”从2014年政策第一次提出试点，至2019年底上海已有187家。通过小区嵌入式+辐射周边社区，床位规模10-49张，总建筑面积≥300㎡，床均建筑面积≥18㎡，居室单床使用面积≥5㎡。主要面向社区内失能/高龄独居，提供涵盖照料、康复等的1-3个月短期住养服务。
上海医疗机构中的老年护理院，至2020年底仍在运营的老年护理院有51家，其中88%为非营利性（托底刚需），约290张床/家（约是养老机构床位的1倍），25%在郊区（金山青浦松江崇明奉贤），仅16%在老/主城区（长宁黄浦静安）。相比上海养老机构平均65-70%的入住率，老年护理院的“公益价格、医疗设施”，对于高龄失能尤其是临终期的老人家庭来说是更有吸引力的。但84%在非主城区对应的是不方便子女探望，在6个月内的老人入住机构决策期内，中等收入水平（腰部人群占比最多）家庭的选择会更倾向于“社区老年公寓”。
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