农地圈导语：农村土地产权抵押试点已经在不少地方试行了不少时间，但其开展情况却并非如主流媒体描述那样“一片欣欣向荣”。那么，为什么除了政策性银行外，商业性银行对农村土地产权抵押一律不感冒呢？
本文将站在银行的角度，来解答为什么银行对农村土地产权抵押贷款是“骑虎难下”。在现行的制度条件下，农地很难独立发挥抵押融资的功能。农地圈来给大家掰着手指头数数，大体有如下几个原因：
一、农用地自身价值低
一亩地租金多少钱？一亩地扣除各种成本能赢利多少？相信从事农业的人大体都心里有数。土地收益情况直接决定了土地本身的价值。一亩地一年扣除成本毛利仅有几百块钱，直接决定了农地评估的价值上限，撑死了不可能比这个数高，然后以后再打个对折，唉，少的可怜。
在加上农村土地流转范围在现行的法律制度下，仅仅被局限在集体范围内，也在一定程度上压低了农地本身的价格。
二、当个标的过小，加大了银行的管理成本
银行偏爱国企有目共睹，一笔贷款几个亿下去，一个银行员工可以管理近百亿的贷款。在农村呢，以一份贷款5万算（乐观估计），需要20万家农户才能达到百亿规模。而一个银行员工累死也跟踪管理不了20万农户。难道要银行扩招10万倍?这个成本谁都承受不起啊。
三、违约处置难度大
1、土地流转市场不发达，农户违约银行将土地变现成本高
2、一户一宅的制度，且交易范围局限在集体，使得宅基地找不到合适的买家
3、农地承担的社会保障功能并未完全消失，使得银行不敢拿农民的“吃饭地”随意处置。（小心农民跟他拼命）
四、农村土地并不是合格的抵押品
合格的抵押品要求：
1、要可以被处置（农地承担部分保障功能，不符合）
2、容易变现（农地不符合，变现难度大）
3、抵押人失去抵押品得感觉到疼（农地不符合，即使被抵押，还是农民来耕种）
因此，除了政策性银行，商业银行对农村土地抵押异常谨慎（只有锦上添花，哪有雪中送炭）。
凡事均有例外，农地圈目前对接了部分政策性资金，可以进行农村两权抵押贷款，更多信息敬请关注农地圈微信公号：农地圈，ID：quandiernews；同时敬请关注农地圈网站（quandier.com）
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