大招箭在弦上！

一大早各种利好消息纷至沓来，这边利好，那边辟谣，大家心情就像坐过山车一样。

至于真假其实没那么重要，总之信心雄起一把再说，先拉一把信心，后续的政策落地后市场才能够更好的承接。

昨晚市场经过一天发酵后，今日早间，个人卖房减免增值税的消息在社交网络疯传，再次把大众情绪推到最高点。

文件的确是国家税务总局发的，也的确是发布了19项针对房地产的降税政策。

但很多人也没去对比以前的文件，一看到最新文件就兴奋，自媒体都在传播国家要降税了。

实际上，之前各个城市就已经在执行了，我们在买卖房产时，大部分的税费都是有减免优惠的，不是今天才有。

比如说大于90平的首套住房契税三个点，实际缴纳1.5个点，还有增值税减免，除了一线城市之外，大部分都是满两年就不收。

今年很多地方还补贴契税，新疆、河南、安徽、黑龙江、吉林等多个省份的中小城市都有不同程度的契税补贴措施。

如果是买新房的话，小城市基本上只需要给首付就可以了。

所以今天的文件有人认为是个乌龙事件，毕竟都是过去的政策。

如果你也这么认为，只能说too young too naive。

为啥今天要重新发一遍呢？高层总不能闲得慌吧！

这里的关键是：内容是旧的，但很多人没有留意到以下这段话，是新的。

啥意思？

我个人感觉就是呼应前几天高层的会议内容：

我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

税务总局这次特意发这个政策指引，意思是接下来各大城市可以因城施策，出台具体税费执行政策了，这里主要指的还是一二线。

我昨天的文章就有预测到接下来大概率出台的政策，其中就包含税费的减免：大反攻开始了！

按照趋势，北上广深在购房税费上有很大的调整空间。

就说我提到的这个增值税，如果你不在一线都不知道多夸张，尤其是二套改善群体。

比如总价1000万的的非满五唯一改善房产。

契税3%=30万；个税1.5%=15万；增值税50万。

深圳中介行业内卷的厉害，中介费倒是降下来了，但1000万的房子中介费也要五六万吧，还有赎楼费一两万，按揭服务费银行评估费等等……

算下来超过100万没跑了，非满五年的换房成本，各种交易税费交起来分分钟就是三四线一套房子。

税费上北上广也是差不多的，接下来肯定有很大的调整空间。

另外北京和上海的对于非普宅的划分真的要求太低了，整个北京城但凡像样点的房子都是非普宅。

目前北京的标准还是2014年制定的，当时普宅线划定为五环内不超过39600元/平。

都过去9年了，北京楼市都经过两轮大涨，如今北京四环至五环的新房成交总价为914万元（中指研究院数据），

上海也是2014年划分的，这些标准早就落后了，还给购房者换房改善带来极大的阻力。

在如今因城施策，减税降费的背景下，北京上海的这个普宅线很大可能会调整，这直接影响到改善群体的上车难度。

现在很多人都在盯着一线城市限购，其实一线除了限购之外，还有太多的空间需要调整。

除了刚刚说到的税费，新房限价同样也是，之前上海就因为云锦东方新房限价喊停。

还有深圳南山福田很多豪宅盘限价的过于夸张，目前广州的新房豪宅价格都比深圳贵，人家同样是可以慢慢卖，有的是富人买单，限价说白了无非是给富豪送福利罢了。

而限购的大招应该是最后才放出来的，广州的限购目前已经很灵活了，分梯度执行，远郊不限购，近郊降低落户门槛，市中心则最严。

这一套我觉得北上深后续都可以抄作业，像上海临港库存量那么大，限购没必要太严格。

深圳的限购是最繁琐的，落户三年外加社保三年，别说投资客，就是刚需都堵的死死的，分区域松绑是早晚的就是看什么时候了。

我建议一线的购房者可以房子先看起来，多点了解市场，然后静待政策的落地。

除了税费减免的新闻之外，昨天晚上其实还有一个很多人都没有留意到的重磅炸弹。

广州有银行“下调”存量房贷利率！比起前几天常州银行的打空炮，这次广州兴业银行的确有相关调整。

根据南方日报报道，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。

我看了兴业银行的一些回复，首先只是广州部分银行可以办理，同时不是针对所有存量客户，而是针对提前还款的客户提供1年期的优惠券。

有银行的人士表示，兴业银行打响第一炮后，相信不久会有更多银行跟进。

说实在的，我是觉得银行太贼精了，大量存量客户提前还贷会让银行损失大量的房贷业务，但是但一口气降低存量房贷利率，银行也是亏的肉疼。

所以先出个一年期的优惠券，看看风向。

银行真是既要还要又要，一方面给出一年的利率优惠给那些提前还贷的业主，安稳他们情绪，缓解提前还贷的行为。

另外又吃准了那些没钱提前还贷的存量客户，反正跑不了。

额额额……一时不知道说啥，诚意不足吧，我感觉市场是不会因此而停止提前还贷的。

我也建议那些手里有钱的打算还贷的还是赶紧去打电话预约时间，因为每一位去打电话预约的你，都在无意中给到银行压力，迫使银行最后不得不出台置换存量房贷利率的相关措施。

最后，接下来的政策肯定会接踵而来，目前这个应该是市场的共识了。

今天股市表现很一般，但是房地产板块依旧亮眼，也暗示了市场对政策落地的确定性。

但另一方面，房地产的市场底向来是慢于政策底的，所以大家也不要指望说市场立马反弹。

而且会议已经明确告诉大家未来的剧本了：经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程”。

房地产市场同样适用。

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PS：很抱歉，今天中午的公开直播突然暂停了，还是那个最老土的原因，内容过于劲爆，直接被卡，后面担心直播间会被封，老粉应该知道我的抖音直播间已经被关小黑屋，所以啊只能暂停直播了。