给六土老师打call
一座城市的房地产市场，就是看人口聚集和城市定位，这是存量市场“价值再凝聚”的核心。
今天我就借一篇文章谈谈这个话题。
说说所谓“全国哪些城市有价值”其实包含了三个因素，一个是本城市楼市大涨过、历史上确认过价值，一个是本城市基本面好、未来有价值，一个是这个城市对于异地投资者有号召力，对全国绝大多数区域的跨城市购买者都有一定知名度、吸引力。
公众号上一篇《未来买房就看这些城市》提到看一座城市的房地产市场，就是看人口聚集和城市定位，这是存量市场“价值再凝聚”的核心。
站在这个角度，近期有个消息就不得不引起关注。
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大约半个月前，国家发改委发布一则重磅论文，题目是《差异化培育提升不同类型城市发展新动能》。作者单位是“中宏院国土开发与地区经济研究所”。而“中宏院”是国家发改委直属研究机构。
神奇的是，这篇论文很快就被发改委网站删除。
我找到了这篇论文的原文，现撰文做一个个人视角的解析。
从这篇论文中，我们可以找到国内城市未来能级的分布。论文着眼于各地十四五规划和2035远景目标，提出尊重规律、顺应趋势，围绕构建功能完备、层次有序、支撑有力的城市体系，并重点提出了四个层级的城市等级。
论文很短，只有4629字，但是却提及了很多重要的理念、这些理念是可以给予购房者重要的理论指导的。
比如文章中提到“要求各级城市持续保持发展动能，不断增强就业吸纳能力”。可见，在城市分级中，“就业吸纳能力”才是城市分级的重要功能。
而就业吸纳能力恰恰也是解释人们为什么离开家乡、向个别城市聚集的根本因素，其实城市分级的最终体现就是“就业吸纳”，“就业吸纳”的原因就是产业。
比如文中提到“'头部城市’国际竞争力有所下降”，说明“头部城市”在我国的城市体系中极其重要。
而“头部城市”恰恰是世界上强国吸引全球的资本、人才、企业、资源聚集的落脚点，没有哪个区域性强国没有区域“头部城市”，没有哪个世界性强国没有世界“头部城市”，甚至可以说没有“头部城市”就不是强国。
可以预见，我国终将有一批世界性“头部城市”，比肩甚至超越现在世界上公认的两大城市纽约、伦敦，来匹配中国的崛起。
而世界性“头部城市”的候选人就是未来最有价值城市，“头部城市”未建成之前，都不敢轻言价值顶部。个人看法是候选城市中最有竞争力的就是上海、深圳。北京能否最终成为世界性“头部城市”要看其功能定位是否有变化。
文中将城市能级分为四级，“全球竞争型代表城市、区域性中心城市、战略接续成长城市和衰退型城市”。
其中前两类城市，也就全球竞争型代表城市和区域性中心城市应该说是未来房地产购买者最为关注的城市，也是城市化后一阶段的重点发展城市。
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第一级是“全球竞争型代表城市”。
论文中提到“打造一批代表国家参与全球竞争的龙头城市，重点将北京、上海、广州、深圳打造成为卓越的'全球城市’，将重庆、天津、成都、杭州、武汉、南京、西安、沈阳、济南、郑州、合肥、福州等打造成为高能级的国家中心城市。”
这里面一共涉及了4 12座城市，这16座城市就是正在或即将参与全球竞争的城市。
从城市发展看，论文认为这16座城市应该是未来发展的重点，虽然这只是不代表官方的一家之言，但是城市选择的思路却是源于官方对城市的定位。
这16座城市，包括了所有的4座直辖市、9座国家中心城市、1座社会主义先行示范区城市、沿海发达6省的省会（以上各项有重复），只有合肥，无论是行政级别、本省实力、国家定位都略逊一筹，能够入围与其这几年科技发展迅猛的关系应该相关。
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第二级是“区域中心城市”。
论文中提到“重点将全球竞争型代表城市之外的其它省会城市、计划单列市，以及苏州、无锡、南通、泉州、佛山、东莞等市场活力较强、制造业优势明显的城市打造成为区域性中心城市，”这里面包含了第一级之外的“省会城市、计划单列市”，也就是其余的17座省会和大连、青岛、宁波、厦门4个计划单列市，以及6座地级经济强市，合计27座城市。
“区域中心”就是本省或本城市群发展的重要支点，也是虹吸区域资源、形成区域高点的城市，所以一些在全国看上去竞争力没有那么强的省会也会入围。
可以说，未来的房产价值就是从第一级的16座和第二级的27个城市中去挑选，其中东北地区、华北地区、西北地区、西南地区大概有9座省会城市，哈尔滨、长春、石家庄、太原、兰州、银川、西宁、乌鲁木齐、拉萨由于种种原因，并不被购房者看好，从房地产购买角度看第二级只有18座城市。
这其中没有包含，但是购房者公认比较有价值、有号召力的城市或区域还有北三，环沪3个地级市南通、嘉兴、昆山、珠海、海口、三亚。
也就是说，如果站在比较长的周期，结合经济发展、城市定位的基本面，全国购买房地产确定性比较高、也能形成对外地购买者形成号召力的城市，一共也就是41个城市和区域。
今后说具有全国性价值的，基本就是在说这41个城市和区域，这才是绝大部分购房者口中的价值城市。
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当然有很多城市的购房者不服气，包括山东中部、河南南部、尤其是江苏北部、浙江北部和中部、福建沿海的不少城市其实在过去几年涨幅一点都不逊色，甚至不输很多二线城市，但是从基本面和号召力来说，可能还要经过一段时间的发展、确认。
也有很多购房者询问三、四线城市是不是都没有价值了，答案当然是否定的，未来一定会有一些三、四线城市会跨越能级，成长为更高能级城市，但是对于购房者的难度在于无法识别，不知道如何找到这为数不多的幸运儿。而论文中给出的一个思路就比较重要。
论文提到，第三级战略接续成长城市，要立足于要素成本低、市场潜力大、比较优势突出等优势，在改革开放、创新提升、产业培育、平台支撑等方面加大支持力度，进一步激发发展活力，打造成为引领支撑内陆地区高质量发展的新兴极点和我国推动就地就近城镇化、承接产业转移和实体经济发展的重要载体。并且用了一张表格来圈定具有代表性的城市。
在房地产购买中，“好城市”的选择是决定性，可以说在“好城市”才有“好房子”，在一个不是“好城市”的城市，只有“笋盘”而没有“好房子”。
所以，找到并且聚焦有价值城市，就成为全国购房者最重要最基础最有效的行为。
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