一、酒店的概念
酒店一词源自法语，指的是法国贵族在乡下招待贵宾的别墅，后来欧美的酒店业沿用了这一名词。酒店以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。酒店主要为游客提供住宿服务、餐饮、娱乐、购物、商务中心、宴会及会议等。酒店房地产具有较高的价值，收益构成复杂，投资建设、运营管理非常专业，投资回收期很长等特点，有别于一般的商业房地产，因此在对酒店房地产进行估价的时候需要做多方面的、详尽的调查、分析和判断，方可测算出酒店的客观价值。
二、酒店的分类
按照酒店星级划分：
按照服务质量、管理水平、设施及功能的完善程度等将酒店分为星级酒店和非星级酒店，星级酒店一般有五个等级：经济型酒店、一星级酒店、二星级酒店、三星级酒店、四星级酒店、五星级酒店。
按照酒店功能划分：
商务型酒店：它主要以接待从事商务活动的客人为主，是为商务活动服务的。这类客人对酒店的地理位置要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区。其客流量一般不受季节的影响而产生大的变化。商务性酒店的设施设备齐全、服务功能较为完善。
度假型酒店：它以接待休假的客人为主，多兴建在海滨、温泉、风景区附近。其经营的季节性较强。度假性酒店要求有较完善的娱乐设备。
会议型酒店：它是以接待会议旅客为主的酒店，除食宿娱乐外还为会议代表提供接送站、会议资料打印、录像摄像、旅游等服务。要求有较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。
经济型酒店：经济型酒店多为旅游出差者预备，其价格低廉，服务方便快捷。特点可是说是快来快去，总体节奏较快，实现住宿者和商家互利的模式。
连锁酒店：连锁酒店可以说是经济型酒店的精品，诸如莫泰、如家等知名品牌酒店，占有的市场份额也是越来越大。
公寓式酒店：酒店式公寓吸引懒人和忙人酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了。
三、酒店房地产的评估
1、前期准备
酒店评估需要重点收集的资料有：酒店简介、酒店各楼层功能布局图、各客房类型及对应挂牌价、酒店客房折扣、附属服务类项目价格明细、入住率、酒店工程造价、装修造价、酒店设备设施清单、近三年财务报表等。
2、实地查勘及周边调查
不同类型的酒店房地产其接待的客户类型、层次不同、其体现的价值不同，勘察时记录好房间价格、房间数、入住率等估价的指标，经济型酒店主要以客房收入为主，比较简单，需要记录的参数较少，四星级、五星级等高星级酒店客房收入只是一部分，餐饮、游戏、娱乐、商务中心、宴会及会议等收入也占了很大一部分，需要我们估价师认真、仔细的查勘记录，对于领勘人的要求也较高，需要一个对酒店各方面情况非常了解的人，可以帮助我们达到事半功倍的效果。
由于酒店房地产一般在市场上很少转让，很少能找到同类型的可比案例，只有充分对周边的商业、住宅、办公等价格进行调查，了解周边各类房地产市场情况，才能更好的判断最终的评估值是否客观、合理。
3、内业作业，评估方法探讨
对于酒店房地产，我们可采用成本法、收益法、比较法求取酒店房地产的价值，我们应根据估价对象的自身特点、所收集的资料及信息状况选取评估方法。
A、成本法
成本法是建造具有同等设施水平的房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。
此种方法目前还是许多酒店业不够发达，经营状况一般的酒店房地产评估所使用的主要方法之一，操作起来比较简便。具体操作时需要注意的是折旧额的求取，在酒店资产中短寿命项目（如装修）的折旧年限与建筑物的折旧年限是不同的，需要分别计算后加总。另外，酒店的建筑结构、设计风格、档次使酒店开发成本及装修成本与一般的民用建筑差异较大，评估过程中，应要求酒店权利人提供决算书及相关工程合同作为参考依据。这种方法主要缺陷是对于收益较好的酒店不能够客观的反映酒店收益的价值。
B、比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值的方法。
从理论上讲此方法能够客观反映酒店的真实价值，但是作为特殊的物业类型，酒店房地产目前交易市场尚不够成熟，国内酒店交易案例较少。其次，既使有个别酒店的交易案例，由于酒店物业实体状况差异性较大，估价机构也很难取得案例可靠的交易信息和交易条件。再者，不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、商誉、管理等方面往往存在较大差异，修正起来也比较困难。所以目前采用比较法来求取酒店价值的不多见。但对于交易活跃的小套产权式旅馆可以采用比较法。
C、收益法
收益法是在酒店持续经营的前提下，收益法将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。
这种方法能够较为客观的反映出酒店房地产产生的价值，也是酒店评估中采用最多的方法。酒店房地产收益的求取分出租和自营两种而有不同的处理方式，出租经营的多半是经济型酒店，而且大多有长期租约，采用一般的出租经营型收益物业评估方法来操作。但是通常酒店都是自营型的，此时应根据经营资料测算净收益，净收益为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润，将未来预期各期的纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和，加上剩余年期期末建筑物的残值折算到估价时点的现值，最终得出酒店房地产在剩余使用年限的收益价值，即酒店价值。
4、酒店房地产评估难点处理
A、客房
客房服务是星级酒店的主要功能，一般设有各种类型的客房，如标准单人房、豪华单人房、双人房、商务房、一般行政套房、高级行政套房等。客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。
B、商场
星级酒店的一、二层一般都设有各种形式的中小型商场，如工艺精品店、鲜花店、服装店等。商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用市场法获取。
C、餐饮
星级酒店一般设有中餐厅、西餐厅，其经营的方式主要有出租经营、自主经营。出租经营餐厅的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营餐厅的收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等，并根据座位数量求取。
D、商务、会议
星级酒店的商务主要包括各种服务商务，如外币兑换服务、票务服务、旅游服务等，星级酒店通常拥有不同面积、不同功能的各种的会议厅。 商务、会议厅一般采取自主经营，经营方式按小时时间段收取使用费用，不同时间段收取费用一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。
E、娱乐、健身
星级酒店一般都具有各种娱乐功能，如设有交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、游泳池、保龄球场、网球场、壁球室、健身室、桑拿浴室等。
其经营的方式主要有出租经营和自主经营，出租经营的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。
F、星级酒店净收益的求取难点
酒店房地产作为一种能直观获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是大中型星级酒店，由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素行成的无形价值，都将隐含在酒店房地产的价值之中，因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产评估的难点之一。因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力就行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润；当界定酒店仅为不动产部分为估价对象时，在净收益计算中考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。
联系客服
