最近听到一个很有意思的说法：假期时间总是过的很快，因为没有上午。
不知道大家这几天时间在忙什么，反正我多数时间都泡在售楼处看项目。
因为这种时候你去售楼处，会发现真的非常有意思——家庭看房团集体出动、洗客中介在路口干劲十足、演员SP重出江湖。
售楼处人潮涌动的氛围、销售员狂轰滥炸的逼定，看着群魔乱舞的样子，似乎做好了准备伸向待宰的小羔羊。
这种时候下的买房决定，很难说清楚是正确与否。
所以今天想和大家聊聊我十一踩盘的一些感悟，每一句都是发自真心的。
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买房就是取舍的过程
先来说说和大家聊过很多次的感受，有必要重新说一次：
不管在哪座城市，真的没有十全十美的房子。从70分往上，每一分的跨度都需要叠加预算，过了80分，就是另一个维度极高的门槛。
这个感受我有一位朋友很有发言权，十一节前他就找上来问我，和我相比你算懂行的，上海800万预算帮忙给我个参考吧。
我反过来问他：想好要买什么样的房子了吗？锁定区域了吗？
他眨眨眼睛巴拉巴拉说了一堆：地段要好，房子要又大又新，最好带个会所、泳池，离上班的地方近、优质学区、能看到升值潜力...
我惊呼一声：你这是1500万预算该考虑的！好房子一定是百里挑一的，大家都想要，没毛病就代表价格会过于高昂。
其实这种感受我非常能理解，毕竟房产是家庭最大的资产池，很多人在买房时的确有过分完美的心态，这本身是没有错的。
但房产的几个重大要素包括地段、学区、产品力、面积等，是一定要作出取舍的。
买房的烦恼根源永远只有一个：预算不够。
因为买房不应该完全依照自己的偏好，看这个房子价格比较低，看那个房子产品力比较心动，这种单维度的判断逻辑是没有依据的。
而是应该从不同维度和价格段来做理性分析，自己真正需要的是什么。
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不同维度/价格段核心需求
一般而言，房产有几个核心诉求，每个预算段对于的价值选择空间是不同的。
以上海为例，我们的矩阵号「上海买房攻略」曾经做过专业的解析，可以关注并查看「从300万到2000万+，最好的买房思路都在这里了」。
可以用这个公式来做出浅层判断：地段30%+学区30%+产品力（户型、小区配套等）10%+商业10%+利好（交通、产业、环境）10%+其它（10%）。
我再来做一个通俗版本的简化解读：
1、300-500万的刚需群体。
如果是刚刚迈入社会的年轻夫妻，未来要考虑潜力置换，那么就应该看重房产的金融属性，保证未来有资产裂变和滚动置换的价值。
对于这一批购房人来说，首要关注的就是增值潜力为主，交通、居住为辅。
代表性板块有松江的九亭泗泾、徐泾北城、嘉定江桥、浦东康桥等，板块的单价总价段都比较低，未来的潜力也容易发生资产裂变。
如果是用来自住养老的中高龄群体，现金流不强社会压力不大，那么自住属性应该强于金融属性。
这个群体和价格段就必须在地段、配套、产品力上做取舍，否则就要在社区的品质上作出很大的牺牲。
也就是说不一定非得买在核心区域，一些配套成熟的中外环板块是可以满足综合需求的，代表性板块有浦东三林、浦东金杨新村、宝山淞南、宝山顾村、闵行浦江、嘉定南翔等都是不错的。
2、500-1000万刚改群体
这一价格段属于置换欲望比较强的群体，可以适度看重居住属性。
产品力（品质、学区、房龄等）应该放在首位，因为800万再向上置换的周期可能会比较长，满足第一顺位的居住需求比较重要，地段次之，面积居三。
这一价格段建议重点在学区、交通、增值保值和自住体验四项因素作为比较各板块的基准，代表的优质板块有大宁、七宝、古美、春申、莘庄、唐镇等。
如果学区欲望不强，比如说孩子已经读到大学或者决定未来留学，那么可以把居住体验、交通、配套与增值保值纳入考量因素，徐泾、华漕、三林、周康、中远两湾城、金汇等板块都是合适的选项。
3、1000-2000万改善群体。
这一阶段，已经在上海可以够得到终极改善了，在上海的选择面还是比较多的。
依旧建议以学区兼自住来作为首选，因为上一波上海起势最快、涨幅最好的就是学区自住兼得的房产。
学区房的壁垒太高了，除非政策突然发生大幅度变化。但大家也明白，这里牵涉的民生利益太多了，未来很长时间不可能会有大幅改变。
即使出现了小幅变化，一些优质板块依旧能够对冲风险。上海比较有代表性的是江宁路、世博滨江、源深、花木、联洋、碧云、新江湾城和徐家汇板块等。
如果学区需求不高，单纯自住为主，那么南京西路、新天地、核心滨江沿线的北外滩、黄浦滨江、陆家嘴都是可选项。
这些维度都是上海的例子，大家在各自的城市可以理论套用作出板块初筛，再进一步作出决策。
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新房还是二手
很多人在买房时，都在问一个问题：到底买新房还是二手房？
其实没什么值得纠结的，一个成熟的买房人，新房二手房应该都是要看的。
这种时候「比较价值」逻辑很有用，就是单纯的用比较维度测算出评估对象的价值。
比较逻辑套在买房上也很好决策，几个方面的时候可以选择新房。
1、限价逻辑
碰上限价盘或打折盘，如果新房比周边的二手房还便宜，存在套利空间，为什么不买呢？
不过依旧部分人说：投资人几乎不买新房，他们只喜欢二手，可以淘笋。
其实这是一种迷信理论，越来越多的城市正在打破这种逻辑，深圳、上海、杭州、苏州、南京都有不同程度的“打新”行情。
新房如果比二手房还便宜，为什么不值得买呢？
管他房子新旧，哪个能赚钱就买哪个，这是最简单的道理。
2、产品力强势。
相比装修标准这些可以弥补的因素，要更关注那些设计超前，房间数多，功能性变强，总价却在变低的新房项目。
比如说内环内的中海汇德里83平做到了3房2厅2卫，浦西CAZ的苏河湾润府把户型做到了91平3房，首创禧悦繁华里80平3房……
越多越多的新房开始把户型做到极致，同样的地段更小的面积，还能比周边二手房多出一个房间。
当年我们去评判房产性价比的时候往往都是单一的用单价维度，现在其实要用总价、同等价格段房间数、科技住宅、价值动线等逻辑。
当新房在这些逻辑上是远远强于二手房的，就可以毫不犹豫买入。
3、资源要强。
类似前滩、大虹桥这种强学区的新兴板块、张江这样产业集聚的购买力板块、徐汇滨江、北外滩这种高能级规划、供应稀缺的板块。
从资源动线来看，上海是地倾西南的，城市的东西两侧比南北两侧强太多。
比如浦东和大虹桥，就在城市资源发展的动线上，一个契机楼市很容易就会率先启动。
在这条动线上的优质板块，新房是比二手房更吃香的，未来会随着资源的注入逐渐领跑全市涨幅，不管是新房的上车盘还是改善盘，都会持续有上涨潜力。
那么什么时候可以选二手房？
1、急需学区
迫切有学票需求的优先考虑二手，因为新房存在很大不确定性。
现在的新房项目，没有一家开发商会承诺你学区如何如何。就像买入上港星江湾的业主都明白，即使距离新江湾城的复旦二小很近很近，也读不了。
但二手房就是不一样，双学区就是强于单学区、一梯队就是能跑赢二梯队。
学区这个不确定性因素，是直接可以单方面干倒新房的。
2、区域断供
像张江、碧云、正大宁、徐汇滨江、漕河泾等板块，已经很久没有新项目面世了，即使推了凤毛麟角的新房项目，也一定会出现千人争抢的情况。
坚定买这些板块的群体是可以去摇的，摇不到不要等下一批，因为现在的上海个别板块，很容易一等就是5年-10年。
3、总价断层
现在上海有两类购房人群最难受，一类是低总价纯刚需，另一类是改善客群。
对于纯刚需来说，现在200-400万的总价新房已经开始出现断层了，除非你去奉贤、金山、崇明个别远郊板块。
今年改善客群竞争极大的1000万+中环内优质新房，抢也是抢不到的。
4、杠杠需求
其实这么多年，新房的玩法还是这么枯燥乏味。
新房有一个比较大的遗憾，买房人没有话语权，更没有办法把首付比例降低。
反观二手房，你可以有很多杠杆和房票的玩法，可以通过法拍房破限购，也可以先下定金延迟交易，有很多技术处理的办法来把首付资格、比例降低。
对于没有房票首付款也不够的买房人来说，这简直就是救命稻草。
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我想到一件有意思的事情，其实和买房的逻辑也非常像。
我曾经的一个大学室友，是那种自嘲平庸的人，经常喊着没有什么特长，对自己喜欢什么都不知道，好像什么事情都想去学。
昨天他还沉浸在捣鼓设计，明天就去折腾视频编导。
但就是这样一个瞎折腾的人，最后真的在视频方面小有成就，现在开着专业的MCN机构管理着接近上百个平台账号和网红。
前阵子我和他聊天，说以前看不懂你瞎折腾的性格，现在突然就成功了。
问他什么感受，他给的回答挺让人意外的，尤其是最后一句：
其实大家都可以成功，只是没找到真正的切入点，找到之后沉浸在里面就行了，时间会给我们答案。
我把这句话发给了那个预算800万在上海买房的朋友，因为没别的，买房也是如此。
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