笔者混迹金融、投资、银行法律业务圈几十年，通过法院拍卖抵押物实现金融机构的债权是日常工作的一部分。今天就给有兴趣捡漏法拍房的伙伴们支点招。
一、法拍房适合谁
法拍房按照目前法律规定，基本都是按照《网拍规定》进行网络拍卖，经过两轮竞拍，最大降价幅度可到评估价的56折，心动吧？
加上部分城市对法拍房不限购，所以，法拍房非常适合实惠自住者，投资客，限购人群。
二、法拍房竞拍的流程
1、了解你要的房子。仔细阅读公告，了解拍卖方式、时间、房屋详情、保证金及成交款支付的要求、以及竞买人应注意的其它事项等。
2、搞定你拍的身份。在公拍网上注册账号，并通过实名认证，登录公拍网后点击“申请参拍及支付保证金”，根据提示，阅读并同意相关的服务协议、拍卖须知等，填写竞买人报名资料。交付保证金后系统届时会为竞买人分配竞拍号牌。
3、給出你最佳出价 。取得参拍资格、在拍卖开始竞价时，在标的物详情页面确认出价金额，点击出价。
特别提示如下：
4、按约支付成交款。拍卖结束后，最高出价者成为该拍卖标的物的买受人，买受人信息在公拍网上公示。买受人应在规定的时间将剩余价款支付到法院指定账户。
5、办理交割手续。 买受人付清拍卖款项后，凭拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等文书办理产权过户手续。办理交割中，相关的税费根据拍卖公告办理。
三、法拍房竞拍的技术点
1、哪里找拍卖信息
最高人民法院确定了网络司法拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置涉案房屋。目前主要的网络司法拍卖平台为：
以上三个平台都可以查询司法拍卖房源的基本情况和实地照片，还有拍卖机构的联系方式，可预约看房。同时拍卖平台上还可以查询已经拍卖成交房屋的成交价和历史出价情况，便于大家评估房价和行情。
2、房屋是否存在权属瑕疵
司法拍卖公告一般会载明：竞买人在报名前应当注意阅读，并充分理解其含义，审慎决定是否报名。决定报名的，视为完全了解标的，并接受标的现状、已知或者未知瑕疵、权利负担。
对此，买受人应充分阅读并理解法院、辅助机构发布的相关文件，了解知悉拍卖房屋房屋是实心房还是空心房？是否存在户口 租赁 实际他人居住情况。此外，对于有学区房需求的买受人，应提前至教育部门及公安机构了解相关情况。
3、税费问题
对于司法拍卖，也是需要按照流程缴纳各项税费的，其中不仅要缴纳自己一方的税费还需要缴纳对方的税费，大家还要看房子的年限，有没有满两年或者满五年，这些和税费是相关的，所以在购买之前也应该合计一下这些税费，不要因为房价便宜购买，也可能这些各种费用加起来和平时购房差不多的。
4、款项支付问题
法拍房一般要求非贷款全款按时支付，逾期不但买不到房子还要没收保证金。所以拍卖前要了解并落实资金，包括房款、税费、拍卖杂费、房屋本身欠付的物业费、水电费等。避免最终拍到但出现支付问题。
四、法拍房清场交付的关键点
我们曾处理过上海一栋洋房被几个公司和个人占有，买受人1年都无法实际使用房屋的案件。最终我们是联合法院、公安采取强硬的自力救济才搞定的。
不过近年对于他人占有，或者被执行人制造法律障碍的问题，法院已经加强了力度。
1、除申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖以及其他法律和司法解释规定不移交的以外，均应在法院裁定拍卖成交送达后十五日内，将拍卖房产移交买受人。
最高人民法院多次要求：执行法院不得在拍卖公告中表示法院不负责清场，即原则上应先清场后拍卖。如果案外人或被执行人在拍卖房屋过户交付以后，侵害买受人的居住利益和占有权利，买受人可以依法起诉或报告执行法院，人民法院将追究相关人员的法律责任。
2、广东高院出台意见，被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的，强制执行。
指定期限到期后，被执行人或其他占有人拒不搬离的，执行法院可以通知有关部门或单位协助停水、停电、停气等，并依法对被执行人或其他占有人予以罚款、拘留；仍拒不搬离的，依法强制清场；对涉嫌构成犯罪的，依法移送追究刑事责任。
3、租赁关系建立在房屋被抵押之后，或是房屋被法院查封之后，这种租赁关系是不受法律保护的。
如果市民购买房屋符合上述条件，遇到租赁人不腾退房屋，市民可以申请拍卖房屋的人民法院执行局强制腾退购买的房屋，不要再到法院立案诉讼处理。
法拍房的技术活，今天就说到这了！整体地产项目的资产盘活我们下次聊...........
作者：张尔东律师
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