文| 李颐晖，如有更多地产爆料或寻求报道，欢迎添加作者个人微信 lyhui1011,请务必注明公司、职位、事由。
本文部分摘选自高力国际华北区董事总经理李杰不久前在 “新商业、新运河、新宝街”运河CBD新商业生态峰会上的主题演讲。全文将向你讲述新商业中心的业态升级逻辑，并将着重解释下列四个关于新商业的问题。
1、 它是什么
2、 它产生的原因
3、 它有哪些特征
4、 通州在这之中的位置
新商业就是以消费者为中心，实现线上线下结合的新模式。而这一模式的改变则表现在对于场景氛围的营造，多元化的消费体验，线上线下融合以及提高服务品质这四个方面。
如今购物中心已经不单单只以购物为中心，而是生活中心，更多场景氛围使得购物中心生活化，引起消费者的情感共鸣。例如北京龙湖大兴天街就曾把一座“交通城市” 搬进购物中心，打造生活场景的植入。
与此同时，主题街区也在持续发酵，例如朝阳大悦城打造的悦界；天津大悦城最文艺街区“骑鹅公社”。购物中心会投入大量资金进行公共区域的装修，通过绿植、景观小品、餐饮外摆的配合，打造怡人的购物环境，也适当加入艺术、文化、娱乐、科技等主题环节。
这是促使我们远离互联网去实体零售的消费模式。
一方面是业态跨界，比如餐饮+零售的花厨。或是品牌跨界，比如服饰品牌+家具零售的ZARA HOME，这些能让消费者体验到更加完善的生活方式。
另一方面在购物中心本身，除了传统的餐饮、商业、娱乐等业态外，还会增加很多医疗、健康的因素。
科技和社会的发展已经对商业环境和零售业基础设施产生巨大改变, 很多实体品牌在天猫开设网店，而天猫、京东等电商也在线下开设实体店。比如当当网的第一家实体店就落地在湖南省长沙市。电商与传统商场一起构成消费者购物需求的出口。
服务成为驱动整个新零售的重要品牌和理念，购物感受也逐渐成为品牌及购物中心的核心竞争力。
催生新商业中心产生的原因是什么？
在经济层面，过去十年中国居民收入不断提高，随之居民消费支出也在增加。
从上图可以看出，北京市的人均可支配收入从2009年不到3万元/年到今年的6万元/年，产生了极大的增幅。再看今年前三个季度，人均可支配收入增幅达到8%左右，远远高于北京市平均GDP的增幅，也高于上海市的人均可支配收入增幅。
而在人均消费支出里，生活和服务只有4%的增幅，但教育、文化、娱乐三个板块的增幅达到8%。这就说明教育、文化、娱乐可能会极大的促进商业业态组合改变。
从物业形态看，传统零售空间受到了一定的威胁，四个一线城市未来的空置率均会上升，其中上海、深圳面临压力较大。
具体到北京，现有购物中心存量526万平方米，空置率3.4%，2017年第四季度到2021年总供给量约160万平方米，至2021年空置率会小幅上升至约6%。
据统计，未来北京新增项目只有王府中环和海港城位于现阶段的核心商圈，其他均位于新兴区域，如2017年末入市的西铁营万达广场（位于西南二、三环之间）、芳园里ID Mall (东四环大郊亭)、天宫院凯德Mall（地铁大兴线天宫院地铁上盖项目，南六环外）。
消费者理念和行为也在发生着变化。一项对18-30岁消费者的调查显示，他们的生活方式可总结为生活享乐化、消费娱乐化与品牌个性化。
关注的领域依次为摄影、音乐、文学、游戏、美食、美文和运动，这七大领域会引领整个新产品中心业态组合和变化。
与此同时，为迎合新生代消费者因消费理念与消费行为的转变，打造体验式消费、提供高品质产品、满足消费者彰显个人品味的需求，以及提升消费者满意度成为了商业转型和升级必不可少的环节。
这时候，零售布局进一步调整、业态品牌更为丰富，消费智能化与大数据分析盛行，成为了新商业的主要特征。
首先是，新的商业中心呈现分散化。
以北京为例。北京目前总的优质零售面积达到520万平方米，未来会增加160万平方米，其中90%的面积将落在新兴区域，而在这之中，又有超过50%在五环之外，比如通州的世界侨商中心。
其次是业态品种更为丰富。比如国贸三期商业部分引进健身中心train yard炼工场和动感单车Space Cycle；又如望京凯德mall引入优客工场和落户龙湖长楹天街的一展空间。这些都是内部更为多元化的表现，也进一步加强了聚客能力，提升了体验感。
而运用精致而富有特色的空间打造，则可以增加消费者的消费欲望，实现品牌跨界的融合和新零售业态的创新。比如意大利的Eataly和阿里巴巴线下超市的盒马鲜生，既是超市，是餐饮店也是菜市场。跨界书店言几又，在店内开了服装店、家电行、花鸟市场等生活业态，这样的标新立异源于一种“跨界”思维。
与此同时，品牌多元化也是发展方向之一。我们能看到设计师品牌已经成为很多95后、00后非常追捧的概念，他们希望通过设计师品牌、小众品牌凸显个性。
当然，智能化和大数据也已经成为整个新商业中心的特点。
对消费者而言，在线上购买、线下体验，甚至现在很多商场已经开始实行智慧商圈，拿出手机打开支付宝扫描口碑码，就能得到所有商场信息、促销信息等，通过这样的系统可以高效体验和感受商业中心带来的快乐。
对运营商而言，大数据可以帮助其精准分析消费者的行为模式、偏好以及消费的频率，通过这些精准分析重新对业态组合做调整，对租户组合做更新。
高力国际认为通州将会成为北京市非常重要的商业和经济聚集区。
在过去的2016年，通州无论从第三产业增加值、经济总值、社会消费总额，还是人均可支配收入增长幅度都远远好于北京市平均水平。通州作为北京行政副中心，承接着首都功能疏解的重要职能，正处在快速发展期。
在刚刚过去的十九大，国家发改委公布，通州作为行政副中心的办公楼集群已经基本完成建设，从现在到年底，北京很多行政机构就会陆续迁入通州，这会带动整个通州经济的再次腾飞。
而在这之中，世界侨商中心无疑是通州新商业的佼佼者。
新商业中心的核心原则就是以消费者为核心，利用大数据驱动市场营销、驱动成本控制、驱动产品和服务创新、驱动管理和决策的创新，为消费者带来独一无二的购物体验。
世界侨商中心除了拥有便捷的交通优势与绿色科技的建筑设计外，还获得了世界500强、亚洲500强华夏保险的整栋进驻，引进了大型企业总部和跨国公司区域总部，更将率先开创运河核心区全新的商业生态。
据了解，其全新的商业体命名为“新宝街”，与其开发方之一富华集团此前打造的金宝街遥相呼应，凭借世茂集团丰富的商业运营经验，将引进众多知名的新商业品牌。
比如，全时、煮叶、水仙、车享、muscle dog等多个网红商业品牌就纷纷表达了入驻意愿，而更多新兴体验式业态的不断入驻，也将进一步优化消费者体验，提供超过预期的新鲜度与趣味性，满足其个性化、多元化的消费需求。
联系客服
