住房按揭贷款之经验谈

1、关于贷款评估价，各家银行对同一套物业的估价会有出入，主要是因为其委托的评估公司不一样，每家评估公司有不同的风控标准，因此反馈给银行的估价也会有少许差距，选择符合你预期或政策规定的首付比例，一般而言正常首付是没问题的，甚至还可以做高贷，如果银行评估价低于实际成交价，要么是评估系统未及时跟进市场更新，要么它就是一套高价房，还有一种是市场过热，用银行评估价调控市场，这一点是比较隐性的

提示：银行评估价在签约前要有一定的了解，如果是评估价低于成交价，就得多付首付；银行估价可以评到成交价正常付规定成数的首付；银行估价高于成交价，可做高贷，要视自身还款能力及银行监管比例而定，当然高贷是不被提倡的

2、贷款年限，楼龄新的房子都能贷款30年，楼龄较老一点的房子在四大行的贷款年限不尽相同，主要依据竣工年限，贷款人年纪，各银行的计算方式不同，这里最多会有5年的差距，在此不多赘述，届时要弄清楚，贷款关系到你还款压力

3、折扣问题，当然选折扣最低的银行，折扣不是一成不变的，银行是自负盈亏，折扣主要取决于业务量和贷款额度及压力，也会响应导向性政策

4、公积金，在深圳目前只有7家银行有住房公积金业务，包括商转公，有些小银行可能有更低折扣，但没有公积金业务，有正常缴纳公积金的同学可选择组合贷款一次过，如因公积金余额不足，贷款前有断缴过，或交易进度不允许等，可在抵押完后拿到抵押合同，适时申请商转公

提示：公积金贷款批下来后，可以申请按月提取还款，即每月缴存的公积金可以直接划作供楼款，同时可以申请购房提取公积金余额挪作他用，首次置业者可以100%提取余额，二次置业者可提取60%

5、还款方式，等额本息或等额本金，了解后选择，一般等额本息，每月一样多，具体细节或观点可关注后续文章

提示：如果是组合贷款，贷款年限，还款方式要一致

扩展：有一种情况是公积金以家庭为单位的，在深圳家庭可以贷90万的公积金，个人50万，部分家庭用两人的名字做贷款，若干年后换房时发现他们被限贷了，两个人名下都有贷款记录，有后续计划的应提前规避，当然政策时时在变，须视情况而定

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