买卖二手房很多朋友认为找个中介给走流程就万事大吉了，其实不然，二手房交易过程中随时可能出现各种意想不到的问题，如交易对象不是房主本人，房子自身缺陷隐瞒，口头承诺没有落实到合同，对方违约等等，不出问题还好，出问题难免需要扯皮，耽误工夫，起急生气不说，重则资金受损，所以今天盘一盘我微博私信经常收到的一些粉丝问题，并给出我的建议和提醒。
一、关于和谁交易
1）核实中介身份
这一点很多人会忽略，甭管找的大中介还是小中介，正规中介在门店应该都能看到墙上挂着工商部门颁发的营业执照和房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书，也会展示店内经纪人信息，所以最好也看看经纪人的身份证件是否对得上。
2）核实你的卖家是否有资格卖房？
这也就涉及房屋所有权的问题，房本上写了几个人，是否存在共有产权现象，如果存在需要所有房屋产权人同意出售才能交易，如果共有人不是夫妻，是兄弟姐妹，亲戚朋友，那这种情况交易过程中产权人必须都得到场，除非代理人提供书面授权委托书，但购房人要注意留存原件，留取证据，防止之后交易出现问题,如果担心对方不是房屋所有权人，可以让对方出示身份证原件，房本原件，或者与房屋所有权人电话视频核实，通话记录或视频记录保存留取证据，这些工作中介公司是有义务帮你核实登记和授权情况的。
如果已婚，要看是不是夫妻共同财产，婚前财产，那只需一人签字即可，婚后财产，夫妻双方都得到场，本人签字，如果一方不能到场，要在合同里注明该房源夫妻双方另外一方知悉卖房的情况，比如这个房子卖给谁，多少钱，并且对合同和买卖事实没有任何争议。如果有争议，卖方将承担全部责任，这样写，主要是为了规避日后出现交易风险和浪费口舌。
3）核实房子是否能够上市交易？
但你选择了某中介公司帮你完成交易流程，中介就义务审查签合同的人有没有代理权，房屋登记情况，比如是否存在抵押，查封，户口问题，包括你的购房资格等等，还有就是房子产权属性，如一类经适房，是否满五，央产房办没办理上市手续，是否为小产权或没房本的回迁房等等，通过房本或建委中介都可以帮你核实。
二、口头答应的事儿落实到合同
一般购房合同中介用的都是建委的制式模板，但由于每套房子买卖双方自身的情况不同，需要在拟定合同时做一些条款修改和补充，这个就需要中介和买卖双方协商达成一致，最终完成合同签订。
一般签合同有哪些注意事项？
1）一些口头承诺一定要包含在合同条款里
房屋面积，车位（带车位卖），储物间，家具家电，金额付款方式，房屋交付时间，违约责任等。
2）明确户口迁出时间
通常存在于学区房交易过程中，尽可能多压户口保证金外，一般10-50万不等（迁出时间过长最好不碰或多压些钱），要在合同里注明原业主户口迁出时间。
3）付款方式，时间节点合同里要体现
如总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式，和钱有关的都要写进合同，并且有对应的支付时间。
4）明确违约条款
不管是买房还是卖家，逐字逐句搞清楚条款，仔细查阅合同是否存在违约责任不对等，或违约责任缺失的问题，比如未按时交房，没有在合同里注明谁来承担违约责任，违约金额是多少。每项义务都要有对应的违约条款，缺一不可。
三、资金监管
资金监管。由银行来做资金监管，或大中介在银行开设的第三方账户，专款专用，监管产权过户。冻结买房资金，过户完成后解冻资金，这是最安全的方式，定金和首付可以做资金监管。
四、哪些房子不能过户
1）未满五年经适房
2）特殊房产如军产房
3）未进行房改的公房
4）未解除抵押的房产
5）自住型商品房
6）无房本回迁房
7）小产权住房
8）被法院查封的房子
9）其他共有产权人不同意出售的房子，如存在继承纠纷，离婚财产分割纠纷，其他产权人不同意出售。
五、留有证据
买卖二手房只要没过户，双方随时可能发生毁约。一开始保留所有的证据，包括所有的约定，通话记录和视频记录录音，微信聊天记录，房源硬伤照片，一旦发生纠纷，就有证据可以维护自身的权益，二手房购买过程中，有很多突发或不确定因素，如果拿不准，可以选择律师协助解决问题，降低交易风险。
六、如果担心买卖过程中出现风险怎么办？
我建议有这方面顾虑的朋友还是选择规范一些的中介，这个规范不一定是你门店规模大，之前我也举过例子，同样的房子，中介费高的A中介成交价能谈到300万，而低中介费的B中介只谈到320，乍一看中介费省了1%，但总房款饶回去小20万，而且交易安全保障和服务条款是否完善也很重要，买贵了兴许您能接受，但没买成，还搭进去钱就不值当了，像有的中介交易失败，中介费是可以全退的，但很多中介公司只要选择了服务，即使没买成房子这钱就要不回来了，所以我劝您选择有安全保障，低风险的中介公司更为稳妥，有句话说得好，不怕一万，就怕万一。
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