拉丁鹰风控意见
2018第2期
拉丁鹰风控意见
2018第2期
近年来，随着全国各个城市的改造、扩建以及民生工程的落实，商品房、集资房、廉租房等各种形式的房屋能否公平、公正的选房，不仅关系着城市建设的顺利进行，还关系着社会的稳定。通常，为了让人民群众消除对选房是否公平、公正的疑虑，选房活动举办方都会向公证处申办对选房进行现场监督公证，故近年来选房现场监督公证需求呈上升趋势。而上海、青岛、西安、杭州、成都等地区2017年后相应将公证摇号作为购买商品房的前置必要环节，但此类现场监督公证，一直以来都没有相应明确和较为完善的办证操作指南，导致公证员无章可循，这不仅导致人民群众对公证的严肃性和权威性提出质疑，而且严重破坏了公证行业的形象、阻碍了公证事业的健康发展。这不得不让人深思，重新审视选房现场监督公证现状，在实践中摸索前进。
一
选房摇号现场监督公证的特点
（一）公证证明的对象是摇号活动符合预定选房规则。选房现场监督公证区别于其他公证事项，最基本的特点是公证人员通过对选房活动的举办过程进行全程监督，甄别选房活动是否符合预定的程序、规则，最后对选房活动了进行评判，判断其是否符合预先设定的活动规则，是否“按规矩出牌”，以及证明对依据规则的活动所产生选房结果的真实性。而选房摇号现场监督公证结果通常会涉及到主办方之外的不特定多个利害人利益，维护购房人利益是选房现场监督公证的重要职责。在选房现场监督公证中，选房的结果与主办方之外的多个利害人的利益息息相关。所选房所在的楼层、户型等都是选房人关心的焦点。选房活动的公平及选房的满意是选房活动成功与否的标准，也是衡量选房现场监督公证办理是否成功的依据，因而维护选房人利益是选房现场监督公证的一项重要职责。在这个环节中公证员需要认真审查房屋摇号选房方案和可能会引发争议的选房抽签方式。采取何种方式选房房屋是可能引发选房纠纷的一个重要原因。选房人对选房程序规则的认可度，是选房现场监督活动能否顺利进行的关键。因此，要让选房活动顺利开展，必须要审查选房活动程序规则的真实性、合理性、公平性。例如笔者受理过一起开发商为某单位福利分房的现场抽签选房监督公证。开发商的选房方案是将制作好的纸质选房单，全部投入一个巨大的抽签箱中，由选房单位的人事部门组织职工进行抽签确定自己的选房顺序，但这个方案有一个巨大漏洞即假设全部房源为500套，而开发商囤积了20套较为优质的房源，那么开发商只需将剩余的480套选房单预先投入抽签箱中，选房单位的职工将绝无可能抽到这20套优质房。在意识到这个问题会让选房职工产生疑问后，笔者要求将500套房源选房单在公证处现场进行了投放并对以抽签箱进行了封存，确保了房源的真实性。
（二）房屋摇号选房现场监督公证受理审查的重点是对选房活动程序规则的真实性、合理性、公平性、可行性审查。选房活动的程序规则是选房活动顺利进行的保障，其重要程度可谓选房的“基本原则”。选房的方式不同将直接导致选房人取得房屋的结果不同，也能让选房人直观的感觉到选房活动是否公平。选房活动的程序规则通常是由主办方根据实际情况拟定，并在一定范围内以某种方式予以公示。例如，一次对城市棚户区回迁选房摇号现场监督公证中，经审查在五年前的拆迁动员阶段拆迁公告中明确承诺现在先交房回迁先选房，在选房环节中就要坚持选房程序按照当时的拆迁交房顺序选房，这就要求此类现场监督公证需要调阅之前的交房底簿，并确定顺序。否则就会造成回迁群众和回签承办单位的矛盾，导致回迁房选房现场监督公证难以进行。因此，在选房现场监督公证中，对分房活动程序规则的真实性、合理性、公平性、可行性审查是受理审查的重要内容。
（三）提前重点审查选房实体。有同行认为现场监督公证进行的是活动程序的审查，但笔者认为，如果活动参与主体本身不合法，那么即使选房的程序再符合所谓“规定”，其结果也是不合法的。选房现场监督公证活动要求公证员必须对选房活动进行实质性审查，即审查活动参与主体的真实性、合法性。例：在选房摇号前的登记环节某选房人为了增加选到特定楼层的房屋几率，邀请其他没有购房真实意愿，但是具备购房资格的“陪买人”一同登记，加入参与选房摇号购房人大名单，以达到同一选房人事实上多次抽签、重复抽签的可能性，上述行为也将直接影响到活动结果的真实性及公平性。所以选房现场监督中，公证员应该对活动的实体资格进行审查。笔者曾为了确定购买人主体的真实性，要求每个购买人需要提前缴纳一定金额的认筹金，认筹金在购买不成的情况下全额进行退款，这样规定就避免选房人无成本的虚拟不真实购房人名单。同时采取电话随机回访抽查提问的方式确定购房名单里的购房人身份真实性。
二
选房现场监督公证的现状及存在的问题
（一）事前审查时间紧、难度大。事前审查是进行现场监督类公证的必经程序， 其对于确认整个活动的合法性和真实性具有重要的意义，除《公证程序规则》外，《招标投标公证程序细则》第 9 条以及《开奖公证细则》第 8 条中对此也有明确的要求。那么为保证分房摇号的公平需要审查的内容就很多，主要包括：（1）待选房房屋的房源状况。如房屋的户型图状况、建筑面积、房屋所在的具体地理位置、各种户型房屋的数量；（2）选房购买人需求的房屋状况，一般为各种建筑面积房屋的需求数量；（3）选房购买人名册，其内容包括需求房屋的面积及套数，如果是选房进行选房房屋还要有选房先后次序的名册；（4）选房活动程序、规则；（5）与选房活动相关的公示资料，如会议记录、报纸公告等等。如此多项审查内容，都需要在现场监督前进行，但目前，大多数的活动主办方都是在现场监督的前十几日、甚至几日才来公证处申请，此时公证机构如基于各种因素受理其申请，事前审查缺失，公证便流于形式。只对房屋摇号选房活动的现场过程进行监督，这就导致了现场监督公证事前审查时间既紧、难度也大。
（二）个别地区公证行业的竞争规则，导致规范办理现场监督难。目前，随着公证行业去“行政化”的改革深入。公证机构大都是自收自支事业单位，为了激励公证业务的增长，个别公证机构在办理上述业务时甚至一味的迁就举办者，顺从举办者，从而从“监督者”变为举办者的“摆设”。关于这个问题，公证员大都有切肤之痛，然而面对这个问题更多的是无奈，如何能让公证机构完成自己监督者的使命呢？如果办理公证要求严谨，举办方就会觉得麻烦，都愿意不麻烦的公证处，有的公证员最后就成了举办者的摆设，导致公证机构的监督职能大打折扣，最终也将影响到公证处的生存之本——公证的公信力。
（三）具有强制性法律规定的缺失。我国现行法律与现场监督类公证有关的都没有做出应当公证的规定，其弊端有两点：其一，这使得当事人是否申请现场监督公证纯属自愿，一些本应接受公证监督的活动未能得到及时有效的监督，致使活动参与者遭受不公平的待遇，也增加了活动举办者的法律风险；其二，这使得现场监督公证极易受到作为外因的“长官意志”和作为内因的“利益驱动”的影响，丧失自身赖以生存的公正性和独立性，流于形式，毫无价值。
（四)缺少指导性的公证程序细则。在现场监督公证中，至今为止仅有《开奖公证细则》、《招标投标公证程序细则》距今也时间较长了，而对于其他的现场监督监督，如摇号选房现场监督公证至今都没有规范办证的指导文件，这导致公证员办证的随意性，有的公证员为了节约时间，抱着“低标准、低要求、只要不出事”的侥幸心理去办证，这也是造成现场监督频频发生问题的原因之一。长久以往必然使公证的公信力大打折扣，必然严重影响公证事业的发展。
三
房屋摇号选房现场监督公证的完善
针对选房摇号现场监督的现状，笔者认为可以从以下几个方面进行完善。
（一）明确现场监督类公证的法律地位。应当对那些与社会公共利益密切相关的活动，如商品房摇号、招标投标、开奖、拍卖、政府采购等，在立法中建立应当公证制度。 进而使社会公共利益得现场监督类公证不再处于可有可无的尴尬状态，有效保护。
（二）制定办证细则，规范房屋现场监督公证。在房屋现场监督公证中，公证员大多依靠自身经验，所做工作因人而异，对与不对都没有一个统一标准。不按制度办事，不仅导致公证办理程序不规范、不严谨，还会造成监督不到位，甚至严重失职、玩忽职守，损害公众利益。所以，建议管理部门能够认真总结和提炼选房现场监督公证的成功经验和做法，加强理论研讨，制定此类现场监督公证的细则。在细则中包含具体、明确、可操作性的规定。建议细则中包括公证的申请、受理及审查、监督的具体环节等等。在制定操作细则之时，需特别注意细则的可操作性和可行性，对每一规范均制定相应的法律后果，避免其沦为无人遵守的一纸空文。
（三）充分重视加强事前实质审查和细节审查。为保障事前审查的可能性， 有关规范性法律文件应对申请公证的时限作出规定，以给予公证机构充分的时间。 事前审查的难点在于活动规则具有相当程度的专业性， 因承办公证员应加强与申请人的沟通和交流， 在对活动规则充分了解之后运用自己的专业知识对其是否公平合理合法进行独立判断并提出校正意见。在其中一次住房现场摇号公证中，公证员进行了数次预演，每次预演结束后， 都坚持对摇号机的关键部位以及号球进行严格检查后密封并监督运送到银行金库放存。 对用于摇号的计算机也在做清洁性检查后进行密封，对摇号软件、摇号人员信息进行妥善保管。 在摇号现场，公证员对抽取摇号员的过程，每个预息、房源信息等重要光盘分别密封，监督运送到县委的机要案的摇出、刻录、打印等环节进行监督，对摇出的预案进行即时密封。之所以这样做，是因为正义不仅应实现，而且应以看得见的方式实现。出于对细节的要求，受理公证事项后，须及时组建公证团队，依据不同的监督事项，预想可能出现的不同情况，有针对性的列出监督要点，制定应对方案，做到未雨绸缪，有备无患。 现场监督时要持中以待，注意观察，做好记录，条件允许的话可以充分运用现代技术手段， 对一些重点环节进行录音录像，以增强监督的有效性。
(四)公证员应勤于学习、勇于钻研、接受挑战、敢于创新。随着社会经济的发展，新事物、新情况不断涌现，社会对现场监督公证需求也在日新月新的发生变化，各种现场监督公证层出不穷，即便是选房现场监督公证，公证的内容也在变化，公证员如何能办理好新的现场监督公证，唯一的办法是勇于钻研、勤于学习，只有谙熟法律、法规、详细了解活动的程序规则，甚至要有能力根据举办者的需求、兼顾社会公众利益为举办者研发公平、公正、可供操作的活动规则，才能成为一个现场监督公证的专家和行家。在新事物前，公证员要勇于接受挑战，不能拘泥于现有的模式，根据情况，灵活变通、勇于创新，不仅要总结经验自学成才，还要敢于“借鉴他山之石”，耐心和仔细的审查活动的真实性、合法性，剔除活动中一切不真实、不公平的因素，提升公证员的现场处置能力。
(五)加强公证员职业道德和执业纪律建设。俗话说“无欲则刚”，公证员在现场监督公证中一味迎合主办方、甚至玩忽职守，甚至沦为“花瓶”。那么公证员如何“无欲则刚”？东汉张衡曾说“君子不患位之不尊，而患德之不崇；不耻禄之不厚，而耻智之不博”。笔者的观点是，在公证现有制度暂不能改变的情况下，办法是“加强职业道德和执业纪律建设”。 2010 年12 月28 日中国公证员协会颁布了修订后的《公证员职业道德基本准则》，修订后的准则内容是“忠于法律、尽职履责、爱岗敬业、规范服务、加强修养、提高素质、廉洁自律、尊重同行”。养成良好的道德修养。以上是笔者的一点浅思，目的是为了抛砖引玉，希望同仁们能加入现场监督公证的研究中，共同发展、共同提高。
本期执笔人：郑锋钢
文章经全体风控成员选材、定稿
拉丁鹰风控组
苏 坤 贵州省清镇市公证处、组长
李华楠 黑龙江省大庆市让胡路公证处、副组长
李全息 云南省昆明市明信公证处
刘法伟 山东省嘉祥县公证处
吕宏庆 北京市长安公证处
张允光 陕西省西安市汉唐公证处
张 敏 云南省大理州苍洱公证处
王耀宗 浙江省杭州市钱塘公证处
卢 晶 山东省济南市齐鲁公证处
赵祥禹 贵州省遵义市法信公证处
陈德强 山东省德州市众信公证处
李晓艳 山东省济南市齐鲁公证处
潘 微 重庆市江北公证处
郑锋钢 山西省太原市城北公证处
周丹丹 广西柳州市公证处
向光敏 重庆市公证处
公证文选编辑组
高敏娜 公证文选执行编辑
米 婷 上海市公证协会
刘文娅 重庆市公证处
卢 晶 山东省济南市齐鲁公证处
李 羚 吉林白山江源公证处
戴春丽 湖北武汉东西湖公证处
李书芳 石家庄市平安公证处
王海宝 山东省沂水县公证处
汤 彦 河北省泊头市公证处
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