涉及农村分家析产的不动产登记

在农村地区，分家析产一般主要涉及宅基地及其上房屋、承包地、林地等。近年来，农村宅基地使用权及房屋所有权登记过程中涉及申请分家析产的案例越来越多，因为情况纷繁复杂，加之登记人员对相关规定了解不够深入彻底，工作中时常事倍功半，甚至造成工作失误。笔者认为，农村分家析产的不动产登记，重点要弄清以下几个方面的问题。

共有财产的确认

共有可分为按份共有和共同共有，家庭共有财产一般为共同共有。共同共有人对共有财产享有平等的所有权，同等地承担义务。在共同共有关系存续期间，共同共有人未经全体共有人同意不得划分共有财产中属于自己的份额。在此期间，部分共有人私自处分共有财产的，一般应认定该处分无效。

农村地区宅基地及其上房屋产权的形成，主要有三种途径。一种是原始取得，即家庭成员取得宅基地使用权并履行相关手续后自行建造房屋。在宅基地审批过程中，一般都根据家庭人口数审批宅基地面积。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”另一种是继受取得，多通过祖辈继承、赠与取得，如果继承的房屋系老屋，后经家庭成员共同出资、劳动等方式，对房屋进行重大维修、改造，应视为家庭共有财产。还有一种是符合条件情况下从本村村民有偿转让取得。

分家析产只能是分割家庭共有财产，夫妻共有财产、家庭成员的个人财产不属于分割范围。认定财产所有权是家庭共有还是夫妻共有，或是家庭成员个人所有，必须根据财产所有权取得的法律事实。

财产共有人的认定

分家析产的当事人，必须是家庭共有财产的共有人。在家庭生活中，家庭成员一般包括在同一家庭生活的夫妻、子女、父母及其他成员。共有财产关系的形成，必须基于一定的法律事实，如房屋系家庭成员共同建造，或家庭成员共同继承、共同接受赠与或遗赠，或共同购置等。如果不存在形成共有财产关系的法律事实，家庭成员之间就不存在共有财产关系。因此，只有对家庭共有财产的形成尽了义务的家庭成员，才是家庭共有财产的共有人。

分家协议的法律效力

分家协议书属于民事合同，一般认为只要是分家协议不违背法律规定，是双方真实意思表示，就具有法律效力，对双方当事人具有约束力。《不动产登记暂行条例实施细则》第14条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。2016年7月，司法部发布关于废止《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，至此对继承、受遗赠进行强制公证的政策依据已不再具备。《民法通则》第71条也规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。分家析产行为是家庭财产共有人对共有财产共同进行处分分割的一种民事行为。《不动产登记暂行条例》第14条对不动产登记由双方申请和单方申请做出了明确规定，分家析产作为转移登记也应由全部共同共有人共同提起申请，在不动产登记机构共同认定分家协议的真实性和法律效力。

特殊人群权益的保护

老人、妇女、未成年人在农村不动产分家析产过程中的权益应该得到充分保护。《老年人权益保障法》第16条规定：“老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。”在自建房屋过程中，老人、妇女、未成年人都是基于其在农村集体经济组织中的身份，与其他成员以一户的名义，共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可，其家庭其他成员投资建造房屋的行为，可视为包括家庭所有成员在内的一户农村村民的共同投资。《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。”因此，农村建房用地审批文件中核定的家庭成员都应认定为宅基地上房屋的共同所有权人。

分家析产与继承的关联

分家析产不同于继承。首先，分家析产的原因包括家庭矛盾纠纷、生产生活需要等，而继承的原因仅为被继承人死亡；其次，分家析产的客体为家庭共同共有财产，而继承的客体为被继承人的个人合法财产；再次，分家析产可以发生在任何时段，而继承仅发生在被继承人死亡之后；最后，分家析产没有先后顺序，而继承具有先后顺序。发生继承时，可能涉及分家析产。因此，根据分家析产及继承的性质，在发生继承时，如果对家庭共有财产尚未进行分家析产，那么应当首先对共有财产进行分割，然后方可继承。

农村宅基地和房屋的特殊性

《土地管理法》第8条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第62条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。可见，农村宅基地使用权的主体仅限于农村村民。宅基地使用权是一种特殊的用益物权，它是国家为了保障农民利益和农村资源稳定而赋予农民的具有社会福利和社会保障性质的一项权利。《宪法》第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”由于土地和房屋都是不动产，且二者在物理上不可分离，土地权利与房屋权利的关系如何，势必影响到权利人的切身利益。农村宅基地使用权及房屋所有权的分离，导致在办理农村宅基地和房屋转移分割的具体过程中情况复杂。

分家析产登记实务操作

《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）对宅基地使用权及房屋所有权转移登记做出了较为详细的规定。明确分家析产当事人可以申请转移登记，转移登记应由双方共同申请，因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书取得的，可由权利人单方申请。同时，《规范》对申请分家析产转移登记所需提交材料、登记机构审查事项予以了明确。对于登记机构来说，首先，要核实申请人提供的不动产权证书所有权人有哪些，是否所有权人共同共有的财产；其次，要确定申请分家析产的当事人是否为本集体经济组织成员，是否符合宅基地申请条件；再次，核实分家协议材料是否所有共有财产共有人的真实意思的表示。同时，要正确区分继承与分家析产的关联，在情况清楚、材料齐全的基础上再按照相关程序进行登记。

作者单位：重庆市黔江区石家国土资源和房屋管理所