昨天看ABC财经综述，说起过去12个月澳洲地产走向：墨尔本的增幅13%，悉尼5%，霍巴特7%，而别的地区都在下降。储备央行专家们一再警告置业者，新一轮的房产跌价就要开始，当然这种“忠告”从来没有停止过，也很少有说对的，只不过做一个参考。现在澳洲各地房价居高不下，无论“自住房”还是“投资房”的买家都非常辛苦，首次买房的朋友因为没有资产抵押，没有起点更是难上加难。
一些朋友好不容易买了新房，特别是那些新公寓，这两年各处房价都在涨，唯有公寓价格一路下滑。随着资产的缩水，再次融资非常困难。不买房子倒没有什么，买了房子变成负资产。而且看趋势，各处大批的公寓在兴建，不断有成百上千的新公寓面市，澳洲不像中国有巨大的需求量，按照这样的形势，未来增值空间可想而知，这让很多朋友非常揪心。这也是我一再告诫朋友们：对新公寓单元的购买，一定要非常谨慎。
大批的公寓上市也会冲击租赁市场，导致出租困难和投资回报的大幅降低。我深有感触，过去做一个租赁，基本上租约合同没有结束前，就有很多新租客看房，一些租客为了得到租房，主动愿意增加房租。一个合同结束，马上有新合同开始，基本上没有空隙。但是现在因为租赁市场上太多的出租房，很少有人感兴趣，房东为了吸引租客还不断降低租金，租出一个房子需要花的时间更长，租金回报普遍降低。对于一个房地产投资者，最要紧的就是“租金回报”和“资产增值”，两者缺一还马马虎虎，要是两者都不到位，投资者吃饱了没事做？
很多朋友叹息，现在投资地产这个样子，哪里还有机会？也有很多朋友经历了澳洲地产这一、二十年的变迁，哪个时期都有朋友在我这里抱怨，一直在后悔那些失去的机会，一直在怀念以前的市场。我相信在不久的未来，同样有朋友还会怀念今天的机会，到头来还是后悔，其实这都没有用。最要紧的还是要看到我们身边那些不起眼的机会，不要跟风，也不要怕麻烦。要做到这个并不要具有高智商，或者具有很高地产投资经验，只要有一点点基本常识，稍微用心一点就是。通过下面这个例子，我们可以看到，其实周围有的是机会。
上周六我们对面一个单元房Unit在拍卖，我也认识这位主人，50多岁典型的澳洲女单身，养一条老狗，据说这个房子是她很多年前十几万澳元买的，也没有什么装修。但是西人比较整洁，维护和布置都不错，不做任何装修也可以居住。这是一个单层两房一厅的平房，占地（连院子）差不多180平方米，落地玻璃门窗，采光非常好。前后两个小院子，四周都有围栏，独门独户非常安静。一个大院有六户单元，每个单元还有一个带地契的单车位（敞开车库，但有雨棚），物业管理千把块钱，很便宜。唯一缺点这个房子是铁皮平顶，美观程度不好，而且隔热保暖和通气程度没有瓦片顶好，更容易损坏。为了弥补这个缺点，当时在设计建造时，把天花板的高度做得比一般房子高，所以居住起来，并不会有很大的感觉。大不了过一、二十年把整个顶棚花几千块钱换一个新的。
房子平面图（在左下角还有一个小花园）
拍卖的那天来了大概50多个人，基本上一半都是邻居，只是来领领行情。拍卖的时候也并不是非常热烈，感兴趣的也不过两三家，最后一对华人小夫妻以60万竞拍得到。后来我遇到那位原主人，问她感觉如何？她说对这个拍卖的价格很满意。——买卖双方皆大欢喜！
60万什么概念？在博士山两房一厅的新公寓apartment，60-80平方米左右，差不多50万-60万，为什么不买新房买老房？因为这个房子带地，一块地上平均居住人口少，很安静。物业管理也很少，几乎是新公寓的一半。而且地段非常好，去商场，公共交通，学校，医院诊所和公园等都非常方便，还是一个不错的公校——博士山高中的校区。种种因素，导致这个房子可以卖不错的价格。
要是我再告诉大家一些相关的资料，大家一定会惊讶得不得了。在2011年九月，也就是刚好4年前，这个房子隔壁的一个单元在拍卖，结构完全一样，但是里面破旧得一塌糊涂，落地窗都无法关闭，需要大装修。经过估算，我非常感兴趣，准备购买。当时因为我的一位朋友很感兴趣，一般情况下再好的机会，我不会和朋友抢。得知朋友想要，我就退出。但是这位朋友最终也没有得到，败给一位西人投资者手里，拍卖的价格是34万6！而4年前的这个时候，很多朋友蜂拥购买新公寓，当时50万的两房新公寓，现在46万-48万能出手就相当好了。看到这里，现在大家明白“买对房子”讲的是什么意思吧？
早两天我给儿子算了一个帐，他才读大学一年级就准备用打工的钱买房子（当然是为了可以早日自由自在），所以很感兴趣。2011年那个两房一厅的破房子，请师傅全新装修，再整理布置一下花园，基本上不会超过4万，加上过户印花税等费用，连同买房子的钱总共开支不会超过40万。这是全新装修的，拿到现在卖肯定比这个刚卖的单元值钱，我们保守起见就算60万，那增值就是20万。平摊到4年里，就是每年5万的增值。如果投资出租的话，还有租金这一块：每周400块应该没有问题，每年也就是两万的毛收入。扣除费用，两者相加至少每年6万5的收入，一个人外面打工或是辛辛苦苦做生意，能赚多少一年？所以很多人一直在叫“没有机会”，这就是机会，只不过你没有看到，或者看到了怕麻烦不想动而已。4年前买了那个破房子，无论对自住还是对投资的朋友，都是一种正确的选择。
很多朋友都知道，买房子自住或是投资，最重要的是“3P”： Position（好地段），Price（好价格）和Potential（有增值潜力），2011年的那个破房子就是满足这三个P。所以劝朋友一定牢牢记住这个原则，满足3P的才买，机会永远是有的。以后有机会再谈谈一些别的具体要点。
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