物业服务管理一直以来都是龙游市民关心的热门话题，对此，“微龙游”也长期关注，先后推送过多篇报道，当中有喜也有忧，反映了小区居民对物业管理的两极态度。
对一座城市来说，小区业主和物业建立和谐关系，不仅关系到居民的生活幸福，也关系到城市的文明形象，龙游要打造成区域明珠型城市，这块工作相当关键。日前，龙游县出台《关于加强和规范物业服务管理的实施意见》，对加强和规范住宅小区物业管理做出详细规定。
具体怎么做？
现在，小编带你一起去看看吧！
目标任务
完善监督管理体系
健全协同管理机制
规范物业服务行为
提高业主满意程度
建立“统一领导、分级负责、综合协调、合力推进”的物业管理新体制。从2017年开展住宅小区物业管理规范工作，争取五年内实现全县住宅小区物业服务规范化管理的目标。
工作措施
1.健全物业服务管理体系
1．组织领导协调机构
成立龙游县物业服务管理工作领导小组，由县委、县政府主要领导担任领导小组组长。领导小组下设办公室，办公室设在县住建局。
2．健全物业服务工作机构
县住建局专设物业服务管理科，负责全县物业服务行业指导与管理和加强物业维修专项资金归集、使用监管。
街道设立物业服务管理办公室，并配备2名以上专职人员，负责辖区内的物业服务管理工作。
各社区居委会设立物业服务管理工作站，具体负责社区内物业服务管理工作的组织实施。
3．培育国有物业服务企业
成立国有物业服务企业，重点开展老旧住宅小区、安置小区、保障房物业服务管理，并在物管小区出现下列情况后统一接管：物业服务合同期未满，物业服务企业退出，小区物业管理出现空缺期；物业服务合同期满后，物业服务企业退出，尚未选聘新物业服务企业；小区物业服务企业被吊销营业执照或其他不具备法定条件继续承接物业服务项目等情形。
2.实施住宅小区综合治理
谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责，谁收费谁负责
城市网格化管理模式向住宅小区延伸覆盖
健全住宅小区综合整治模式
建立违法行为投诉登记制度
完善物业纠纷调处网络
完善物业纠纷快处措施
3.加强项目前期物业管理
优化前期物业服务招投标方式。建设单位在取得商品房预售许可证前确定物业服务单位，住宅项目总建筑面积5万㎡（含）以上、非住宅项目3万㎡（含）以上的，建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。住宅项目低于5万㎡、非住宅项目低于3万㎡的，建设单位可以采用邀请招标方式选聘物业服务企业。住宅项目3万㎡（不含）以下、非住宅项目1.5万㎡（不含）以下面积较小的项目，以及投标人少于3个的公开招标项目，可以通过协议方式选聘物业服务企业。
落实前期物业服务开办费制度。建设单位在项目竣工综合验收前，向县住建局缴纳前期物业开办费，进行统一监管，用于添置物业办公设备和管理工具等固定资产，以及首次业主大会、业主委员会筹备和换届工作相关经费。前期物业开办费缴纳标准为：5万㎡（含）以下的小区2元/㎡，5万㎡以上的小区3元/㎡，最低不得低于10万元。
完善物业项目承接查验制度。规范承接查验程序，新建小区在综合验收前由县住建局召集相关人员进行承接查验；物业服务企业退出接管时由社区召集各相关部门进行承接查验，出具承接查验备案书。建设单位要对存在的问题及时整改，物业服务企业要将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置进行公示。
规范建设单位保修行为。建设单位要落实房屋保修金制度，在办理房屋权属初始登记之前，按15元/㎡的标准向物业主管部门缴存。物业保修金的使用、退还、管理和监督按照《浙江省住宅物业保修金管理办法》条款施行。缴纳标准若有调整，从其规定。
完善物业专项维修资金制度。新建物业首次缴存专项维修资金由建设单位代收代缴。建设单位在办理房屋权属初始登记之前，按无电梯普通住宅公寓40元/㎡、有电梯普通住宅公寓80元/㎡、其他性质用房60元/㎡的标准向物业主管部门缴存，待物业交付时由建设单位向业主收取。专项维修资金按有关规定在商业银行开立专户，以物业区域为单位设帐，按房号设分户账。缴纳标准若有调整，从其规定。
规范物业管理用房配置。建设单位应按“相对独立、集中配置、布局合理”的要求配置物业管理办公用房和物业经营用房。开发建设项目地上总建筑面积低于1万㎡的，按1万㎡标准配置。物业管理办公用房应当以方便业主和物业管理活动为原则，并进行必要的装修，满足办公基本需求。物业经营用房应沿主要市政道路底层配置为原则。
4.规范物业服务行为
实行物业服务质量履约保证金制度。物业服务合同签订10日内，应向住建局指定账户缴纳履约保证金，小区总建筑面积在3万㎡以下的缴纳2万元，3万㎡（含）以上10万㎡以下的缴纳4万元， 10万㎡（含）以上的缴纳5万元。履约保证金主要用于服务质量考核扣减，以及非正常退管所发生的过渡费用。
加强房屋装修保证金监督管理。业主与物业服务企业约定需缴纳装修保证金的，装修保证金由业主缴存至物业服务企业指定专用账户。装修保证金应独立核算、定期公开，该账户由住建局进行监管，返还装修保证金需经住建局核查同意，原则上每月集中报送一次。物业服务企业退出管理前，结余装修保证金必须缴至住建局临时代管，待新物业服务企业进驻后，进行移交。
规范物业收费和使用行为。编制“菜单式”物业服务标准，由物价主管部门定价，实现分档服务、按档收费。物业服务企业必须将收费标准、服务标准、服务电话、主管部门监督电话等内容在物业管理区域显著位置进行公开。物业服务企业要严格按合同约定履行权利和义务，严禁收取合同以外的任何带有强制性的费用，业主需要物业服务企业提供合同以外服务的，价格由双方协商确定。对经营性用房收益、公共部位经营收入、汽车停放费、代收代缴费用等要单独立账、独立核算。收支情况应在物业管理区域显著位置进行公示，每半年公示不少于一次，每次不少于15天。无物业的小区应按规定缴纳卫生保洁费，服务与收费标准由所属街道、社区按小区实际情况确定，服务与收费标准报物价主管部门备案，并在小区公示。所收费用专项用于小区卫生保洁。
探索引入第三方评估机制。以购买服务、业主委员会或业主委托等多种形式引进第三方专业机构，如财务审计、服务质量评价、专项维修资金使用、业主委员会筹建服务等，为规范物业服务、解决物业费纠纷、落实物业价格调整机制提供保障。业委会可根据物业服务质量评价成果，向物业服务企业定期给付物业服务费。
加强物业服务行业文明建设。物业服务企业要信守服务承诺、参与项目小区文化建设、加强从业人员培训。
5.规范物业服务市场秩序
规范物业服务企业准入与退出管理。对信誉好、口碑佳的企业，予以奖励并在项目评选、招投标管理中优先考虑；对管理水平低、业主不满意、服务质量考评不合格的物业服务企业坚决予以清理整顿。
健全物业服务费收交机制。各有关职能部门应加强物业费收交机制的监管，无物业企业服务的小区由社区负责保洁费的收交。同时，建立欠费抄告制度，对无故欠费的业主，经上门催交、小区公示1个月内仍不交纳的，由社区居委会确认后，报县物业服务管理工作领导小组。对公职人员由县领导小组抄告其所在单位；10日内仍不补交的，由所在单位扣交。法院应开辟绿色通道，简化物业费纠纷受理程序，快速调解处理。对于无故拖欠物业费以及毁绿种菜、违章搭建、私浇停车位等其他不文明行为，应记录个人诚信档案。物业产权交易、登记时应督促当事人先结清物业费。
6.健全小区业主自治制度
突出党组织领导带动作用。形成小区党组织统领全局、协调各方的工作格局。
加强小区业主委员会建设。实现小区业主委员会“应建俱建”。提倡小区党支部书记兼任业委会主任，鼓励党员、公职人员积极参选所居住小区业主委员会委员。
特别注意
龙游县财政设立物业管理工作专项资金，主要用于住宅小区改造、物业服务财政贴补、优秀（示范）项目奖励，以及物业矛盾纠纷调解、物业服务管理培训、物业管理宣传等工作经费。
对违章搭建、饲养家禽、毁绿种菜等违法违规行为将在媒体进行曝光。
要求公职人员在工作8小时之外充分发挥模范带头作用，带头缴纳物业服务费，自觉杜绝违法搭建、违规装修房屋、毁绿种菜等行为。
将开展物业小区规范管理试点工作，选择物业小区和老旧小区先行开展试点。
制作/林 晨
编辑/章承月
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