基本案情：2002年10月1日，华联商厦与龙盛公司约定以华联商厦出地90亩、龙盛公司出资建设的方式合作开发华联小区，共办手续，费用共担，其中拟建小区内的拆迁工作及费用由华联商厦负责。后龙盛公司将上述合同的权利义务转给了金碧伦公司，华联商厦与金碧伦公司签订《协议书》，对双方合作事宜进行了确认。华联商厦合作到位的土地有66.83亩，尚余23亩华联商厦并不享有土地使用权，需要经过拆迁程序，但华联商厦最终未完成实际拆迁，而是由金碧伦公司完成部分拆迁工作。后双方因合同效力发生争议，华联商厦提起诉讼要求确认案涉协议中超出华联商厦享有国有土使用权的66.85亩以外部分无效。
最高法院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定精神，无权处分并非导致合同无效的法定事由。处分权的享有并不等同于处分人必须享有土地使用权，根据政府批复华联商厦享有原物资局以及连同华联商厦仓库及家属宿舍共计85亩土地的整体开发改造权，且案涉项目实际开发建设过程中并没有其他权利人就双方当事人的开发建设行为提出异议，华联商厦当庭亦确认，当事人在《协议书》中约定的90亩土地中，66.85亩之外部分只是一个虚数，故应当认定华联商厦依据批复享有的整体开发改造权及于《协议书》中超出华联商厦享有国有土地使用权的66.85亩以外的土地部分。
律师评析： 无权处分问题历来是法学理论和司法实践争议的热点，学说中一直存在效力待定说和有效说两种争论。本案中最高院以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定精神，认为即使无权处分也不必然导致合同无效，但无权处分是否一律认定为有效，相关法律又是如何规定的？下面在本案案例的基础上作简单分析。
一、无权处分问题所涉法律规定
1999年《合同法》51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；第132条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。上述法条虽规定出卖人在签订买卖合同时应当对买卖之标的物享有所有权或处分权，即使没有处分权经事后追认或取得处分权合同依然有效，但是并没有明确否定出卖人对标的物没有所有权或处分权所签买卖合同的效力。
2009年《合同法解释（二）》第15条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。正是由于违约责任是以存在有效合同为前提，即该条规定明确了合同效力不受处分权的影响。
2007年《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，此条亦明确规定了合同效力不受物权变动的影响。
2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条第一款否定了无权处分合同无效说，第二款确认无权处分人应承担违约责任，而违约责任的前提即合同有效。
二、本案无权处分合同的效力认定。
本案华联商厦对66.85亩以外的土地并不享有土地使用权，也未完成土地使用权的变更登记，最高院认定有效的法律依据是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定精神，此条的法理基础则是物权法第十五条的债权和物权区分原则，即不动产物权变动有原因与结果之区分，不动产物权变动的原因是一种债权行为，结果行为则是不动产物权变动的法律后果。
华联商厦签订协议的目的是通过转让土地使用权完成合作开发的出地义务继而获得合作收益，金碧伦公司的目的则是通过出资受让土地使用权获得开发收益，双方签订协议书的行为就是不动产物权变动的原因，原因行为的生效只取决于双方订立协议时意思表示达成一致即可，而合作协议中所涉土地使用权的完成变更登记这一法律后果作为物权变动的结果行为，其生效必须经过登记的公示程序。基于原因行为与结果行为相互独立，不能因为不动产物权未变更登记的结果未发生就反推签订协议无效，这种以合同是否履行来确定合同效力的作法，一是不符合人们的认识规律，二是很容易导致合同效力控制在一方当事人即转让方手里。
本案诉争的66.85亩以外土地在变更登记至金碧伦公司之前，华联商厦基于政府批复享有开发改造权，承担对该部分土地上私建、公建用户拆迁工作的合同义务，而非投入土地使用权，协议中对该拆迁事宜进行了明确分工，但华联商厦并没有履行拆迁义务，而是金碧伦公司与75户拆迁户达成拆迁协议，并支付拆迁费。现华联商厦在未履行合同义务的情形下以其不享有土地使用权请求法院确认超出其权能的部分无效，是恶意逃避履行义务，有滥用权利及规避法律及合同义务之嫌，该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济活动中交易主体应遵循的交易规则。
山东建仑律师事务所律师王晓晴供稿
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