张梦雅 专职律师
浙江星韵律师事务所
事件
A公司开办杭州某副食品市场，该市场建筑总面积为60531.9平方米。王老板向A公司承租了市场内的一间营业房，在装修准备营业过程中，王老板发现A公司开办的食品市场的建设工程未经消防验收。
于是，王老板以A公司违反法律的强制性规定为由，诉诸法院，要求认定双方签订的租赁合同无效。
问1：依法必须经过消防验收的房屋，未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同效力如何认定？
答1：本案所涉的食品市场建筑总面积大于1万平方米，依据《建设工程消防监督管理规定(2012修订)》第十三条，该市场在出租或使用前必须要经过消防验收合格。A公司在市场未经消防验收合格的情况下与王某签订营业房租赁合同，违反了“标的确定、合法”的合同有效要件，该租赁合同无效。
但由于此无效合同仅局限两个人之间的行为，不会对第三人造成损害，更不会损害社会公共利益，可以认定其为相对无效合同。
问2：该房屋租赁合同的效力能否补正？
答2：案涉房屋在合同订立时未经消防验收，具有一定的违法情节，但若在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，无效合同经过补正而变为有效，合同自成立时发生效力。
法律依据
1.《合同法》第五十二条第（五）项；《合同法司法解释（一）》第四条；《合同法司法解释（二）》第十四条。
2.《消防法(2008修订)》第十条。
3.《建设工程消防监督管理规定(2012修订)》第十三条：
“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；
（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；
（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；
（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；
（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；
（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。”
4.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：
“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
参考案例
（2011）杭余良民初字第287号
（2011）浙杭民终字第114号
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