高院裁判观点：买受人是否可以以房屋未安装一户一表为由解除合同

本院经审查认为,本案的争议焦点是,左艺是否有权以金田置业公司未为涉案房屋安装一户一表为由解除合同。左艺与金田置业公司签订的商品房买卖合同中约定,涉案商品房为非住宅,属于门面。合同附件三约定,电表为预付费10(40)A;水表型号为“一户一表”。金田置业公司为左艺安装了预付费电表和分水表,金田置业公司在一审庭审中主张已经按照合同约定履行了合同义务。左艺认为,金田置业公司应当根据重庆市城市供水节水管理条例的规定,由当地行政主管部门许可的供水企业和供电企业立户安装水表、电表,并供应水电,在金田置业公司没有为其安装“一户一表”的情况下,有权解除合同。本案中,金田置业公司与左艺已经明确约定为其安装“一户一表”,金田置业公司应当遵守其约定。在金田置业公司违反该约定的情况下,左艺是否可以行使解除权,不能一概而论,需要具体分析。

合同的解除分为约定解除和法定解除。双方在合同中并未约定若金田置业公司未安装一户一表左艺可以解除合同,因此,左艺要求解除合同不符合约定解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”在房屋买卖合同中,出卖人的主要义务是交付合格的房屋,在本案中,讼争房屋已经取得了竣工验收备案登记证、取得了房屋产权证,出卖人已经履行了主要合同义务。在金田置业公司未为左艺办理“一户一表”的情况下,根据《重庆市物业服务收费管理办法》的规定,由提供物业服务的海博物业管理有限公司代业主缴纳水、电费,并不妨碍左艺正常用水、用电,合同目的能够实现。左艺关于涉案商品房买卖合同应当解除的申请理由不能成立。