基本事实
某村民小组与房产公司签署商品房买卖合同，后房产交付涉案房产。但是，在房产公司交付涉案房产后，又将部分涉案房屋出售给第三人褚某；将部分涉案房屋第三人范某并均办理了预售备案登记。为此，某村民小组请求判令：1．确认其与房产公司签署的“商品房买卖合同”合法有效，被告继续履行合同，并确认其系涉案房屋的所有权人；2．撤销房产公司与褚某以及范某对涉案房屋的预售登记手续。
法院认为：
一、关于合同效力问题。因缔约主体适格、签约过程真实、合同条款完整、约定内容充分体现双方购销意愿，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同均系合法有效合同。
二、关于合同义务履行问题。处理一房多卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况以及权利主张等方面加以评判。
首先，缔约真实性。在一房多卖争产诉讼中，合同真实、有效是判断各自合同能否继续履行，后订立的合同能否对抗在先订立合同的前提。对村民小组、褚某与房产公司签订的《商品房买卖合同》真实性予以确认；第三人范某与房产公司签订的《商品房买卖合同》本质为以物抵债协议，且其并未举证证明其系讼争门面的承包人或实际施工人以及房产公司所拖欠的工程款数额等基础事实，故法院对范某与房产公司签署的《商品房买卖合同》的真实性不予认定。
其次，签约时间顺序。村民小组的合同签约时间在先。第三人褚某的合同成约在后。第三人范某的成约时间最晚。债权具有平等性，但债权形成时间的先后顺序是考量物权分配的重要因素。
第三，付款情况。买受人支付购房款的程度，能够反映其履行合同义务的状况，对于积极履行合同义务的买受人，理应得到更优保护。村民小组付款予以确认，褚某的付款事实也予以确认，但是范某的不予确认。
第四，合同备案及预告登记情况。本案中，原告纪念街村民组、第三人褚某、范某均未在行政机关申请对讼争门面进行预告登记，但褚某、范某已在房产市场管理处对其与房产公司签订的《商品房买卖合同》进行了预售登记备案，而村民小组未备案。根据《物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，对不动产进行预告登记方有准物权对抗效力，而合同备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，故褚某、范某进行合同备案只能作为物权分配的参考因素。
第五，占有情况。如前所述，村民小组已经实际占有涉案房屋。村民小组、第三人褚某均已付清购房款，现村民小组签约在先、占有在先、使用在先。
法院判决：
一、村民小组与房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、房产公司于本判决生效后立即配合、协助村民小组共同向相关产权登记机关申请办理涉案房屋的不动产权属登记，并提交办理权属登记需由出卖人提供的材料。
问题集锦
处理一房多卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预告登记情况以及办理所有权转移登记等方面加以认定。
一、“一房多卖”中，各合同的效力
出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。商品房“一房多卖”中，只要合同没有无效的情形，各合同就依法成立并生效。
二、“一房多卖”中，各合同如何履行
实务中，按照合同签署时间、房屋交付时间以及预告登记等顺序履行的都有。商品房作为不动产，从公示登记的角度来讲，应当考虑物权公示的作用，同时也应当充分考虑合同履行的情况，包括支付购房款、房屋交付等情形综合考虑个案个议。笔者认为可以参考下列程序：（一）办理房屋所有权转移登记的在先取得房屋。（二）已经办理预告手续或预售登记备案在先。（二）实际占有房屋在先。（四）合同款项先支付者在先。（五）签约时间确定在先顺序。
上述确认合同履行的基本原则只要考虑物权优于债权、公示在先的原则确定。实践中，仍需要根据具体的案件确定具体案件中的合同履行顺序。
三、未取得房屋的买受人如何救济
各合同依法成立并生效，自然对当事人具有法律约束力，任何一方违约均应当承担违约责任。但是违约责任过低的，可以主张酌情增加。对于因为丧失购房机会而造成的损失应当充分考虑。
四、“一房多卖”涉嫌诈骗罪或者合同诈骗罪吗？
合同诈骗罪和诈骗罪的最本质为行为人是否具有非法占有的目的。所以，在个案中应当严格审查出卖人是否具有此种目的。如果具有非法占有他人财产的目的，显然构成诈骗罪或者合同诈骗罪。
“一房多卖”行为具有现实复杂性，合同效力、如何履行以及未取得房屋买受人的权益维护、是否涉嫌刑事犯罪等事宜应当综合考虑多种因素，依照物权优于债权、公示在先的原则，同时做好平衡各主体利益，避免发生不必要但诉累。
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