买房是一时的,物业是一世的,一个小区的好坏,物业很重要。好的物业不仅可提高业主的生活舒适度,小区口碑好,二手房升值方面也更为明显。差的物业由于维护不当,会加速小区老化,小区口碑差,还会使业主的房子贬值。
所以,很多业主都希望换掉小区的差物业。据上海市消保协统计,上海近七成业主对于小区物业不满意。那么我们今天就来详细的聊聊如何更换掉自家的差物业,记得点赞转发给你周边需要的人。更换物业,主要是以下四个步骤:成立业主委员会会、和旧物业解约、公开聘选新物业、业主投票选出新物业。在所有步骤中,最为重要也是最为困难的就是成立业主委员会(以下简称业委会)。首先需要召开业主大会选出业委会成员,业委会成立15日后,到房地产管理部门办理合法手续。
首次成立业主大会,需要由几名业主联名向社区居委会提出书面申请,并提供相关的证明材料,如申请书、业委会名单、业委会章程等。
选拔过程中,还要提前15天公告业委会候选人名单和选举日期,其次是提前3天向全体业主发放选票,并且,投票人需要是持有房产证的业主或者本小区的房东,需要这些业主投票选出业主委员会。
最后,新的业委会成员选出之后,要及时在小区公告选举结果
值得注意的是业委会成员的业主需要满足一个基本条件:不能拖欠物业费、契税、房屋维修基金。
实际上第一步成立业委会就已经劝退了近7成的小区。据住建部统计,全国各地小区业委会成立率约为30%。
当业委会成立后,需要征询小区业主对于换物业的意见,这时候要召开业主大会公开投票,并获得一半以上人同意。首先要向社区发起申请,具体是需要准备一份书面申请,申请通过方能举办,申请是否顺利要靠街道社区的配合。
还要考虑如何真正了解小区每一户业主的意见,征集过半比例的业主投票并没有想象中那么简单。
一些小区空置率高,如部分投资的、毛坯房没入住的,还有业主常年在国外联系不上的,有的业主都换了也找不到人,其他业主对投票参与度不高等等因素。这都需要业委会成员通过实地拜访、业主群等方式号召各个业主参与其中。
对于上千户的小区,更是要花费不少的功夫,这都需要业委会在中间协调。
不过伴随互联网的快速发展,已经出现了线上网络投票可替代线下人工投票。
线上网络投票可使用微信、支付宝小程序进行业主大会电子投票来决议一些重大事项,也有效的增加了工作效率,降低了业委会的集票难度。
业委会成立后,先看下《物业合同》是否在有效期内,如果《物业合同》到期了,走居委会程序,不自动续签,重新与招标的新物业公司签约合同就可以了。如果在合同期内,要找到物业违反其《物业合同》的具体事项,有违约的情况并且有足够的证据就可以根据《物业法》解除其合同,终止其受聘关系。当然,如果没有成立业委会,即使三分之二的业主同意更换物业,也只能派代表去找物业公司的负责人,协商和平解决,如物业公司不愿意停止《物业合同》,业主可以请求街道办事处出面协商解决,相对来说难度较大。到了这一部,相对来说就很简单了。业委会通过公开招标以及邀请招标等形式面向物业公司发出邀标书,最后在业主大会上,由业主投票选择使用哪一家物业。当然这其中也会存在一定的小问题,毕竟小区物业关系到业主、物业公司、业委会三方的利益,聘选新物业,其中可能发生的冲突就阻碍了重新选新物业的进行。如物业公司和业委会成员有利益输送,又或者新物业公司物业费上涨,业主难以接受,再加上业委会对物业服务市场不了解,缺乏议价能力,诸多问题都有可能存在换物业的每一个环节。所以更换物业确实不是一朝一夕的事,中间涉及到的环节非常复杂,希望大家在买房的时候就尽量选择一个好的物业。
本站仅提供存储服务,所有内容均由用户发布,如发现有害或侵权内容,请
点击举报。