小区自管，是社区自治探索的老话题，但对于众多业委会参与者而言，实现小区自管，既是一个渴望的尝试，但又是一项饱含担忧的随机任务。
有参与者表示：“真正爱护小区的人，哪怕是要买一朵花点缀小区，都巴不得全程跟踪，生怕丁点受损，直到那朵花真的开在了小区草坪为止。”
但只有一片热情的实践，是难以将小区管理好的。物业管理事项多元且复杂，社区自治，小区自管需要有极强的专业化知识，不仅要解决各项具体的工程、修缮、更新、发展等任务，还要处理其中的关系、矛盾等。
当知道一个运作两年，成效优秀的自管小区，物业费只有0.55元的时候，你会不会惊讶？
一
要拯救的小区，业主的行动
2018年末，紫郡小区第三届业委会上任……
和很多小区业委会参与者一样，业主之所以行动，不过是因为小区衰败太厉害。
2019年八月，业委会盘点了老物业（绿宇）自2013年驻场以来的多项问题：1.人员配备不足，管理混乱；2.公共收益未公开；3.维修资金、物资使用管理混乱；4.擅自更改电梯维保公司，检修超期……
有些业主发出呼吁：“紫郡人不要沉默！要敢做为！用法维权！真行动！纵使物业百般黑心，我们永远对紫郡保持赤诚”
为了更好的生活环境，第三届业委会对物业发出了审计，在该小区业委会公众号2019年8月7日《20180101、20190228紫郡小区物业审计报告》一文中，就物业服务合同履行情况，做出四条说明，包括：公司实际服务人数与原合同出入较大、保证金未缴纳、每月经营性收入未汇入业委会专用账户以及业主支出责任险等。
在2019年第二季度对老物业的考评中，物业公司只得到了42.95分的水平。
紫郡小区于2019年8月举行业主大会，就是否续聘物业一事进行投票。
最终，同意续聘老物业（绿宇物业）为28票、反对2034票、弃权42票、无效14票，其中同意续聘人数为1.13%、面积0.96%，紫郡小区通过投票正式宣布原物业OUT!
二
自管？外聘？模式诹议
物业管理模式在小区应用层面的理论探索
赶走原物业的紫郡小区对物业服务模式的选择产生了争议。
一项制度的影响是长久的，在绿宇物业管理下各项凋敝的场景仍历历在目，“换一个新的物业能更好吗？会不会依旧'摆烂’？”，不少业主也会发出疑问。
第三届业委会也了解到物业管理自治模式，雄心勃勃想要尝试。在此之前，紫郡小区召开了别开生面的物业管理模式系列讲座。
2019年9月起，紫郡小区物业管理系列讲座开始，会上由热心业主及相关专业人士做出报告，并回答成员问题。在这其中，紫郡小区形成一系列的方法论。
（一） 自治的核心：业主的话语权
l 物业服务者与业主之间是雇佣关系，雇佣关系中的雇主 （甲方）充分掌握财权和对服务方（乙方）的评价权，管理才 会有效，雇佣合同才真正能够兑现。一旦失去财权和评价权， 雇佣关于随即失效。过去的物业服务合同中表面上看，业主具 有对服务企业的评价权，但因财权完全不在业主手上，评价权 也完全失效。
l 物业自治仍旧需要服务者服务，不是让业主（志愿者）完 成小区各项服务工作。业主（甲方）充分掌握财权和对服务者 （乙方）的评价权，只支付服务者的服务薪酬，省去了对物业 企业的利润支出。公共收益不用于股东分红，全用于小区基础 设施建设和文化建设，作为成本支出也不需要向税务部门支付 不必要的税费。
（二） 自治的好处
l 小区全部收益归全体业主。物业费除去聘请 专业管理人员的工资外，还可以用来开支特种 设备维保费用、绿化费用等，日常维修金可以 用来完成全部小项目的维修，经营性收入（房 租、广告费、停车费等）可以充实专项维修资 金帐户的不足，为小区大项目基础设施的改造 升级提供保障。
l 通过公众号平台即时公示各项收支账目，让 业主对收支明细一清二楚，全体业主参与监督、 保证公开透明，不冤枉花一分钱！
l 小区各项重大事务完全公开，请专业顾问和业主代表共同参与研究讨论方案表决后交业委会执行， 不搞一言堂式决策，确保业主真正当家作主。
（三） 自治的基本模式
由紫郡小区业主大会选举产生业主委员会，业主委员会代表全体业主成立“紫郡诚信物业服务中心”（注册公司），并聘请物业服务项目经理人，确定项目经理人基础薪酬。
项目经理人与业主委员会、小区专业顾问团队共同商定服务中心内管与外包工作项目，常驻工作人员数量及薪酬。
业主委员会、小区专业顾问团队共同商定对项目经理人的考核奖励办法与标准；项目经理人与内管团队商定常驻工作人员的考核奖励办法与标准；项目经理人与业主委员会、小区专业顾问团队共同商定外包服务合同。
由街道、社区居委会通过各楼代表推荐产生业主监委会，监督业主委员会按紫郡小区业主大会议事规则办事，监督物业服务中心公开透明收支，防止腐败滋生。
（四） 自治中的内管与外包
内管：涉及档案、库管、客服、财务、小项目维修等自聘常驻工作人员，建立完善的档案、薪酬、考核、劳动保障等制度；
外包：涉及大型工程、专业化项目（车辆出入管理系统、人员出入管理系统、消防与安监系统、绿化养护、保洁、装修垃圾清运、电梯维保等），合同招标专业公司入驻施工和维护；临时性项目通过专业劳务输出公司（家政公司）临时劳务派遣完成。
但是，对于物业管理模式的讨论，在紫郡小区引起了轩然大波。据有关业主反应：“邻居们都在激烈讨论小区今后物业模式。大家各抒已见，论题观点各异，难辩出“胜负”。当前讨论的焦点集中在物业模式上：外聘优秀物业公司与自建物业服务公司。这两个模式都分别列出了各自的管理系统。一时难辩出结果，那就是“旗鼓相当”“各有利弊”……”
暖人的修桥实践与自治表决
一条紫虹桥通达小区，紫郡人将其比作“康桥……”
但常年的疏于管理，使得栏杆锈蚀、路面渗水、断裂等问题积累。
“为了康桥”，紫郡业主行动起来。通过募集资金，试图再次恢复曾经“小桥流水人家”的惬意局面。
在业委会挂帅下，社区居民行动起来，资金筹集了，专业人员站出来了，紫虹桥恢复往昔，指日可待
同时，在2019年10月，紫郡小区启动临时业主大会，表决三项事宜：1.是否同意《紫郡小区业主大会议事规则》修改意见；2.是否同意补（增）选8位业主为业委会委员、候补委员；3.是否同意试行自建物业公司进行2020年度小区物业服务。
最终高票通过……
紫郡小区物业自管模式，正式启动……！
三
自管实践，探索、专业与方法论
2020年1月2日，紫郡物业挂牌成立，当日便对原物业撤场后留下的海量垃圾进行清理……
小区物业实施自管模式，一个首要要求就是信息公开，要让业主信任，自然要保障社区事务的透明。
紫郡物业于202年1月6日发布了预算编制说明……
从紫郡业委会发布的信息来看，尽管自管模式的开展经过了数个月的调研、筹措和计划，但依然是一场“新的”尝试。
在紫郡物业正式承接紫郡小区的物业管理服务时，发布了数个招聘通知——从管理人员到具体的工作成员，紫郡小区在一步一步凝成力量。
尽管面对突如其来，席卷全国的疫情，紫郡物业也在逐步加强建设。
在要求下，客服部、秩序部、工程部、综合部及绿化保洁部列出各月的工作计划，面向小区发布，接受业主们的监督。
公告：小区事务，悉以咨之
在自管模式的实践过程中，尤其重视相关工程文件流程的执行。
面对百废待兴的小区，紫郡业委会启动了逐步焕新的工程，先后启动篮球场地面修复、楼道墙体粉刷、围墙铁艺围栏修复、地下室使用、水系改善、外墙维修……等一系列工程，并做好流程透明，全程监督。
同时也不断推进小区一系列的制度化建设，诸如地库停车管理、相关公共设施使用制度等……
四
最宝贵的……一套问答和方法论
自管物业的成功实践是摸索的过程，众蚁关注到紫郡，也不只是因为他们的成功，更重要的是紫郡小区在实践过程形成了系统的方法论，在这里做出摘录，以便借鉴和分享
问题一：自建物业公司是一个什么样的东西
第一种模式：自管。是业委会自己全面组织本小区物业服务，自己注册一个账户，自己管理，包括人员招聘、工作安排、服务实施，都是业委会亲力亲为。有的业委会也会聘请一个职业经理人打理，但本质上还是业委会在组织。大概从2008年开始有人探索并实践，这是早期的物业自治模式这方面的成功的案例非常多，失败的案例有，但不多。
第二种模式：自建。即业委会主导，成立由全体业主为实际股东、3-5名业主代表为名义股东的物业公司，聘请专职物业经理人，组建专业的物业服务队伍——请专业的人做专业的事。业委会根据业主大会授权，对公司实施宏观的领导，主要把握服务标准、质量，不合格服务人员的处置及所有经费的宏观掌控等。通俗的说法：即小区业主自己成立物业公司、招聘专业人才，业主全面作主。这是自管的升级版，是目前小区物业的一个发展方向。
归纳：实际上，就是自己成立一个专业的物业公司，充分依托小区人才济济的优势，依靠广大专业业主对物业公司进行全面的专业指导，不断提升物业公司的服务能力，为小区业主提供更好的服务。
问题二：监督机制是什么？
答：
组建诚信服务中心
问题三：自建物业的管理规范问题？
自建物业公司，本质上还是正规的物业公司，有专业的团队在打理，这是基本的原则。专业的人，做专业的事，也是我们的理念！
业委会所有委员不在自建的物业公司任职！委员，依然不能拿报酬，至少物业管理条例修改之前，是必须坚持的基本原则。 其他成熟物业公司的规范制度，可以借鉴。拟邀请的第三方物业事务所可以提供，小区中从事物业服务的业主也可以提供。
问题四：自治后不交物业费怎么办？
1．物业费交纳情况全公开。每月公布，谁交谁未交？交多少？清清楚楚。有业主反映，物业同意小区里个别业主免交，为什么？凭什么？都是不明不白！我们要求物业公布，物业至今未给答复。
2．调解。由楼委会、小区调解委员会（拟成立）、社区甚至街道人民调解员进行调解。
3．业主代表会议讨论决定：对于调解动员无效的，对各种理由、情况进行分析，业主代表会议讨论决定是减免部分？还是减免全部？还是继续追讨？但减免，只能当年有效。
4．起诉。对于无理取闹的，三次提醒，再不交纳，直接起诉法院。有业主可能会反映，法院很少判决的！那是因为物业不敢坚持！
问题五：物业自治与外聘物业成本比较？
小区总收入分三部分，共计约782万元。其中：
一是综合物业服务费。按照100%的收缴率，为480万元。
二是日常维修资金。按照100%的收缴率，为60万元。
三是经营性收入。包括小区业主共有的店铺租金、私家车位服务费、其他各类车辆停泊收费、各类广告收入及临时场地出租收入。根据2018年绿宇物业提供数据，2018年经营性收入总额为242.8万元。
业委会预测，实际经营性收入应该在300万至350万左右。近日，业主反映的一些广告收入，经查实，属于物业私自签订、隐瞒不报。另有大量的停车费收入，无法统计。实际总金额应为840万至890万之间。
正常维持经费测算
7月份开始，我们分别委托两位物业公司的总经理或资深经理，对维持小区正常运转所需的经费情况进行了测算，业委会周会计也根据自己的特长进行了预算。三方预测：
测算一：人工工资387万，办公经费11万，秩序维护及绿化保洁22万，公共设备维护48万，其他43万，税收15万。合计526万元
测算二：人工工资450万，办公经费8万，秩序维护及绿化保洁9万，公共设备维护48万，其他43万，税收15万。合计573万元
测算三（周会计）：人工工资377万，秩序维护及绿化保洁20万，公共设备维护、税收及其他150万，合计549万元。
三份测算，独立制作，应该比较可信！可以认为维护小区正常运转，所需经费应该在550万左右。
外聘测算
任何物业公司，均以追求利润为目标。经业委会及部分顾问多方咨询并了解两位业主，物业公司接手小区物业，200万的利润是最基本的目标。
小区全年总收入为782万或840万至890万之间，扣除成本开支550万左右，扣除物业公司利润200万，剩余资金约为32万至140万之间。
问题六：资金筹集哪里来？
1．现由街道、社区暂时保管的约34万元。
2．第一批物业费：愿意预交全年物业费及日常维修资金的业主，参照紫虹桥捐款户数测算，该部分业主应有500户以上计，500/2415*540=111万元。
3．第二批物业费：按照相关条例规定，业主应至少预交一个月的物业费，按80%的收缴率：（2415-500）*0.8/2415*46万元（每月物业费）=29万元。
4．日常维修资金帐户现有：2万元
5．每天的停车费收入：2200*4=8800元
6．店铺出租收入：按全年的一半，约30万
不计停车费收入，应该可以筹集206万元。停车费收入，每月应该有25万左右。
经同宁波银行协调，如果出现小区急需资金情况，以小区停车费收入为抵押，可适当贷款临时急用！贷款额度需具体协商，至少能保证小区2个月的正常运转。
五
基层治理百态模式的一种探索！
紫郡小区的物业自治探索，是一场系统化、逻辑化、商业化、公共化的实践。基层治理没有固定的模式。“人民群众是历史的创造者”，同样，在城市社区治理实践中，一些切实有效的方法是值得分享和借鉴的。
对于紫郡小区的自治探索，我们是肯定的。具体实践中，是否能长期、稳定且有效的维护社区环境，对于此问题，我们表示需要进一步观察。但毋庸置疑，紫郡小区在自治探索中，已经走出了一条具有“紫郡特色”的治理之路。
对于社区自治的发展，我们建议，“专业的人做专业的事”，“能集齐专业的人，也可以做专业的事”，只要出于一片公心，坚持制度规范，做到流程透明，一切尝试都可以！
最后，各位业委会参与者，参与公共事务的治理，要大胆！
人民城市，人民建！人民城市，为人民！
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