珍视手中的业主权力——如何有效行使业主大会中的表决权
随着业主自治意识的逐步增强，越来越多的小区业主开始积极主动地行使业主权利，其中最重要的一项便是业主大会中的表决权。表决权的行使是单个业主意志在集体决策中的表现，是业主依法维护自身权益的重要方式。而实践中，我们常常看到业主起诉物业公司或者业委会，要求撤销业主大会决议，或者认定业主大会决议无效的案例。那么，针对业主大会中的表决权行使的问题，有哪些注意要点，哪些可能导致业主大会决议无效或未获通过的情形，笔者将在本文中做出简要的分析和建议。《民法典》第二百七十七条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。那么，谁是法律意义上的业主呢？许多物业公司甚至自己都不知道参与业主大会投票的人，到底谁才是能够参与业主大会表决的“业主”。《民法典》第二百一十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。一般来说，业主就是不动产权证书上记载的所有权人，也是我们常说的产权人、物业所有权人。如果业主能够提供由不动产登记中心出具的《不动产登记证书》，业主大会筹备组应当认可其业主身份，允许其投票。现实中常出现的问题是，产权证上登记的是张三，但投票上的签字却是张三的家属或者租住张三房子的租户。由于签字的并非是张三本人，且张三并没有委托他人行使表决权，当业主和投票人不一致时，往往投票会被认定为无效。除了产权登记的权利人为业主，实践中还存在大量“特殊业主”的认定，其中包括无法办理产权登记，或权利人虽签署了转移不动产的协议，且基于法律行为已经占有不动产，但尚未办理产权登记的情况。这种情况下，权利人是否有权作为“业主”参与业主大会表决呢？最常见的情形就是与开发商签订商品房买卖合同后进行了网签备案，且已经收楼的购房者，可能收楼后1年甚至3年-5年才办理房产证，拿到房产证之前，是否可以作为业主参与业主大会表决呢？笔者认为是可以的。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条第2款：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。此外，各地的法规或规章对业主身份也有细化的规定。比如《深圳经济特区物业管理条例》第十四条规定：本条例所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。谁是可以参与业主大会表决的业主？综上所述可归纳为：需要注意的是，除了业主本人或业主委托投票的受托人，业主家属、租户、物业使用人等都是不能参与业主大会表决的！业主大会可以表决的事项有哪些呢？如果《业主大会议事规则》有约定，按照其约定执行。若《业主大会议事规则》未对业主大会表决事项和由业主委员会决定事项进行约定，或小区为首次召开业主大会会议，《业主大会议事规则》尚未制定，则可以参考《民法典》规定的通过业主大会表决的事项：1、制定和修改《业主大会议事规则》：包括业主大会怎么召开、议事内容、投票的方式和流程等；2、制定和修改《管理规约》：《管理规约》就是小区内的“宪法”，规定业主在社区生活中的权利与义务，包括社区内的公共秩序维护、共同费用的分摊、专有部分的合理使用如业主装修的管理要求等；3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员：小区的实际管理中，不可能总是召开业主大会会议，因而法律规定设立业主委员会（简称业委会）作为业主大会的执行机构，执行业主大会的各项决策；4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人：业主大会是业主集体意志的体现，若大多数业主都对物业服务企业的服务不满意，则需通过业主大会表决方式更换物业服务企业，并选聘新的物业服务企业或决定业主自主管理；5、使用建筑物及其附属设施的专项维修资金：无论是增加共用设施、安装防漏水层、维修或增加公区监控等，都要经过业主大会表决同意后才能实施；6、筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金：专项维修资金用完了怎么办？业主大会同意后，还需确定筹集标准并决议，再实施筹集行为；7、改建、重建建筑物及其附属设施：若项目存在规划建筑不合理，或年久失修等情况，改建或重建电梯、电动车停放处、儿童游乐设施等；8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动：既然要占用业主共有的区域，影响业主的生活开展经营活动，先征求业主大会的同意很重要。上述九条是笔者结合法律及具体情景进行的列举解释，然而住宅小区管理作为最复杂的场景，面临着上百人甚至上万业主的不同需求，要想通过法律一一列举并不现实。但可以确定的原则是，只要是对全体业主或某些特定的业主群体产生影响的决策，都应当提前征求相关业主的同意。业主大会表决权的计算方式主要分为两部分，一是针对专有部分面积，二是针对参与表决的业主人数。对于专有部分面积计算方式，首先是单独计算每一户的专有部分面积，计算依据按照下列顺序选择：（1）不动产登记证书面积；（2）实测报告面积；（3）商品房买卖合同的面积。确定每户的专有部分面积后，需要将全体业主的专有部分面积求和，计算全体业主对应的专有部分面积总和。举个例子，小区有业主甲乙丙三人，不动产登记证书显示甲的产权面积为120平方米，（套内面积100平方米，公摊面积20平方米），则甲可以行使表决权的专有部分面积为120平方米。同理计算乙可行使表决权的专有部分面积140平方米，丙可行使表决权的专有部分面积130平方米，则小区专有部分面积总和为120+130+140=390平方米。对于人数计算方式如下，原则上来说1套房=1个有表决权的业主。但是当某自然人或单位持有多套房的，则还是按1个有表决权的业主计算，常见于开发商未将房屋全部销售且以自己名义办理了产权登记，此时开发商参与业主大会表决时不会因为自身持有多套房而享有额外的人数表决权。举个例子，小区有自然人甲乙丙丁及开发商5名业主。其中，甲乙为夫妻，同为1栋101产权证上的业主，若召开业主大会会议，则1栋101对应的业主人数为1人而非2人，甲乙共同行使1栋101对应的表决权。另外，开发商持有4套房子（且已分别办理4套不动产登记证书），若召开业主大会会议，开发商虽持有4套房子，但这4套房子却也只能按照1名有表决权的业主计算人数。因此，小区召开业主大会会议时，可参与表决的全体业主总数为4人：甲乙计1人、丙1人、丁1人、开发商计1人。对于开发商，虽然并不因为持有多套房产而占据表决人数上的优势，但是其表决权对应的专有部分面积为4套房的专有面积总和。其实法律制定过程中，针对业主大会表决权的规定充分考虑了现实中的复杂情况，在注重效率的同时兼顾公平，力求实现真正意义上的“业主当家作主”和“少数服从多数”。但也是因为现实情况太过于复杂，法律无法穷尽所有的情况，因此特别赋予业主自己制定《业主大会议事规则》的权利，由业主自己决定专有车位、商铺等特殊不动产的专有部分面积是否赋予同等的表决权，此类情形下的人数如何计算等。根据《民法典》的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。上述规定也就是我们常说的需“双2/3”业主参与表决的由来。举个例子：小区共有可表决业主人数300名，专有部分面积共6万平方米。那么，参加业主大会表决的人数应当大于等于200人，并且参与表决的业主的专有面积总和大于等于4万平方米，业主大会表决的内容方才有效。若未达到此最低参与比例，则业主大会表决的内容均为无效决议，也不得作为后期执行的依据。上文提到了需要业主大会表决的事项，其中第6至第8项为特别事项，包括：筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的内容，其余事项为一般事项。特别与一般事项的主要区别就在于对业主“同意”该事项的比例要求不同。（一）对于特别事项，需要参与表决专有部分面积和人数的3/4以上的业主同意。举个例子，小区可参与表决的业主人数为300名，专有部分面积共6万平方米，召开业主大会会议对在小区内修建儿童游乐场事项进行表决。共有200名业主参与表决（专有部分面积合计4万平方米），其中同意修建儿童游乐场的180人（专有部分面积合计3.4万平方米），那么这个表决事项通过了吗？首先是参与表决的比例要求，其中参与人数为200/300=2/3，专有部分面积为4万/6万=2/3，两项都达到了参与表决的最低比例要求。其次是同意人数的比例：180/200＞3/4，满足了特别事项的法定表决比例最低要求。最后是同意业主的专有部分面积合计：3.4/4＞3/4，满足了特别事项的法定表决比例最低要求。综上所述，参与比例与同意比例均符合法定要求，因此修建儿童游乐场的事项经业主大会表决通过。（二）对于一般事项需要参与表决专有部分面积和人数的1/2以上的业主同意。同样以前述小区为例，召开业主大会会议拟选聘新的物业服务企业。共有240名业主参与表决（专有部分面积合计4.2万平方米），其中同意该事项的110人（专有部分面积2.3万平方米），那么这个表决事项通过了吗？首先是参与表决的比例要求，其中参与人数为240/300＞2/3，专有部分面积合计4.2/6＞2/3，两项都达到了参与表决的最低比例要求。其次是同意人数的比例：110/240＜1/2，不足一般事项的同意人数比例最低要求。最后是同意业主的专有部分面积合计：2.3/4.2＞1/2，满足了一般事项的法定表决比例最低要求。专有部分面积够了，但人数不够，这到底是通过了还是没通过呢？法律规定，必须同时满足面积和人数的最低比例要求才能通过表决事项，举例中的同意人数未达参与表决人数的1/2，因此本次拟选聘新的物业服务企业的事项未经业主大会表决通过。实践中，为了提高业主大会召开和决策的效率，有的小区会推行“视为同意”条款，在满足特定前提下，可以将未投票业主的票记为“同意”。但是，使用“视为同意”条款时要非常谨慎，否则不仅决议有可能无效，还会引起群诉等风险。笔者结合法院的意见后整理了“视为同意”条款的注意事项：要想使用“视为同意”条款，就需要首次表决《业主大会议事规则》时增加“视为同意条款”的规定，且本次表决不应使用默认同意条款，而需严格按照“双2/3”参与表决，“双1/2”同意的比例通过《业主大会议事规则》。实践中很多业主怠于行使业主共同管理的权利，但是一旦“被同意”相关表决事项又可能影响其切身利益，因此最好控制“视为同意”的适用范围。对于表决频率较低但影响重大的特别事项，最好按照法定表决比例，避免使用“视为同意条款”，从而降低后期的舆论及诉讼风险。“视为同意”的适用前提是业主大会召开的通知“送达”到了相关业主送达方式包括但不限于纸质通知、EMS通知、电话及短信通知、微信通知等，业主收到通知后，在期限内未做出任何同意、不同意或者明示弃权的意思表示。简单来说，就是业主收到通知但未做出任何表示，在《业主大会议事规则》已有“视为同意”条款的前提下，可以视为该业主同意了本次业主大会的表决内容。最好在《业主大会议事规则》中明确“视为同意”的业主人数（专有部分面积合计）不应超过明示同意的业主人数（专有部分面积合计）的一定比例。若《业主大会议事规则》规定“视为同意”不得超过明示同意的一半，则当180个人签字同意了某表决事项，那“视为同意”的人数最大只能按90人计算。就算实际上有200人未参与表决，也不能按200人计算，否则默认同意人数比实际表决人数还高，违背了“少数服从多数”的社区自治原则，实际上侵害了多数人的权益。需要注意，这个限制比例可以由全体业主自行决定，法律并无强制性的规定。传统业主大会表决常见用纸质投票的方式，现在越来越多的业主开始使用电子投票方式，不仅节约时间提高效率，还可以一次确定业主的身份免除后续每次都要进行身份证明的麻烦，可谓一举多得！现在很多地方行政主管部门都建立了官方的业主大会网上投票系统，业主进行身份验证后就可以投票了。上述七项重点介绍了业主大会投票权行使的注意要点，然而业主大会表决本身是一个需要多方协作，且涉及很多法律规定的事情。如果小区首次召开业主大会会议，关于业主大会会议的召开流程、筹备组成员等相关内容也可以咨询物业所在地的区县房管局、乡镇人民政府、街道办事处、居委会以及相关法律专业人士，借助行政部门和专业法律人士的力量推动业主大会合法有序地召开，帮助小区业主实现社区自治，进一步创造一个和谐美好的居住家园。
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