业主是否有可能参与起草《前期物业管理服务合同》？

《前期物业管理服务合同》在制度设计上有没有可能让所有权人（全体业主）参与起草设计？

我们知道，住宅小区的物业管理属于业主的共同管理权，而共同管理权来自于专有部位的所有权：《民法典》第二百七十一条  “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

正常情况下，《前期物业管理服务合同》签订之时，小区的所有房子尚未出售，整个小区房子的所有权均属于开发商所有，管理权来自于所有权，因此，开发商有权选择前期物业公司，这与上述法律规定没有冲突。

在房子尚未出售时，对开发商来说，已经需要物业公司进场管理，无论是售楼处还是整个小区，都需要前期物业公司介入。精装修房子更是需要物业公司提前介入。对于某些第一次开发楼盘的小型开发商而言，甚至房子还在建设时，就需要前期物业尽早介入，在设备选用、设备安置等都需要听取有经验的前期物业公司管理层的意见，以便减少日后的管理成本。

而此时，房子尚未销售，哪里来的业主？即使部分开始出售，也远未到可以依法召开业主大会，成立业主委员会的地步。

记得前些年北京市住建委有一位副主任，年轻有为，曾经著书立说，设想过在北京市的住宅小区让已经买房的部分业主一起参与《前期物业管理服务合同》的起草，参与对房屋的验收。还提出设想只要小区业委会没有成立，业主就不需要缴纳物业管理费，物业管理费全部由开发商承担。

我曾经写文章质疑这个设想在法律上是否站得住脚？直到今天，我依然找不到《前期物业管理服务合同》业主可以参与起草的法律来源。因为在那时还没有业主，未来的“业主”如何参与起草《前期物业管理服务合同》？我们知道“业主”在《民法典》物权篇、《物权法》或者是《最高法院关于建筑物区分所有和物业管理合同纠纷的司法解释》中都有严格的规定，这里就不展开了。

再说，中国的物业管理行业已经走过40年了，如果说当初在起草《物业管理条例》时，立法部门对住宅房地产从开发、销售到房屋竣工验收，以及日后业主入住后，召开业主大会，成立业主委员会整个流程尚未完全清楚，制定的法律法规还有进一步完善的话，《物权法》和《民法典》经过多少轮的讨论修改后出台说明关于物权方面的法律已经成熟和完善了。那么，对于《前期物业管理服务合同》签订时的开发商和物业公司在合同上甲乙双方身份在立法上至今没有改动，说明在立法者看来，这是严谨的，是无需修改的。

至于《前期物业管理服务合同》和《物业管理服务合同》相比，肯定有它的短板，好在法律规定了，业主在入住率超过50%或者入住2年后就可以依法召开业主大会，成立业主委员会，可以重新选聘物业公司了。

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