业委会单方解除不定期物业合同，获法院支持！

近日，安徽省淮南市中级人民法院对一起因业主与物业公司矛盾引发的确认合同效力纠纷案作出终审判决，依法确认业主委员会享有单方面解除物业服务合同的法定解除权，确认双方物业服务合同解除。

案例情况

2010年6月，某物业公司与淮南某小区开发商签订淮南市某项目前期物业管理委托合同，选聘该物业公司提供前期物业管理服务，合同期限从2011年12月1日至2015年12月1日。前期物业合同到期后，该物业公司继续实际为淮南某小区提供物业服务。

2018年7月，该小区第一届业主委员会成立，业委会依据《物业管理条例》相关规定召开了业主大会，经大多数业主投票同意，决定解除与该物业公司的物业服务，并于2021年12月6日向物业公司正式下达了告知函，要求解除双方之间物业服务合同。

2021年12月7日，物业公司复函业委会，载明将退出该小区并积极配合有关工作交接事宜。

但该物业公司又认为其同意限期退场是“理解错误”，不同意撤离，后双方多次协商无果，物业公司诉至法院，要求确认业委会要求解除物业服务合同的通知无效。

法院判决

一审法院审理后认为，小区业委会解除与物业公司服务合同的决定经大多数业主同意，物业公司认为其同意退出小区是“理解错误”，但未提供确凿的证据支持，且有悖诚信原则。故物业公司的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。

物业公司不服一审判决，以小区业委会成立不符合程序且其同意撤离小区属重大误解为由，向淮南中院提出上诉。

淮南中院审理后认为，小区业委会向物业公司递交告知函的行为，属行使法定单方解除权。物业公司与开发商双方的前期物业合同已经到期，与业主并未续签物业合同，继续为业主提供物业服务，形成了不定期的物业服务合同关系。

业委会作为社区全体业主依照法定程序选举产生的自治组织，是全体业主意志的执行机构，根据《民法典》第二百八十条第一款的规定，对全体业主均有约束力，故业委会在全体业主享有单方法定解除权的情况下以书面形式提前60日通知了物业公司，解除通知无论从权利主体的权利来源还是行使方式上均合乎法律规定，应确认其对物业公司产生解除合同的效力。

此外，解除权作为形成权的一种，仅需权利人单方面行使就可以改变现有的法律关系，而无需相对人的任何配合，重大误解需要民事主体因误解而作出意思表示，形成权的法定解除权无需对方作出任何意思表示，故物业公司关于重大误解的上诉理由显然不符合法律规定。

原判认定事实清楚，适用法律正确，终审判决驳回上诉，维持原判。

律师提示

1、续聘物业公司应由业主大会决定。

不论是选聘还是续聘物业服务企业，依法均应由全体业主决定。

不少业委会存在一个误区，认为只要在选聘物业公司时召开过业主大会，就是对业委会的概括性授权，认为续聘不用再召开业主大会，直接可以与物业公司签订物业服务合同。

实际上根据《民法典》第九百四十七条的规定，续聘事项也应由业主共同决定。

2、聘请专业律师规避业委会风险

选聘、续聘物业服务企业，终止前期物业服务合同或解聘物业公司，这些都是涉及到业委会合规运营专业性较强的活动。

由于很多业委会委员都是兼职为全体业主提供公共服务的热心人士，但在法律专业知识及处理经验上存在不足，即使对全体业主的服务的想法是提倡的，但在实际操作中可能出现程序、实体上的各种瑕疵。

3、在物业管理中常常出现，小区业主委员会签订的合同到期后，由于一些因素的影响，不能及时召开业主大会重新和物业公司续签合同或者是重新选聘新物业公司。这时有的业主以物业合同到期，没有续签为由不交物业费，这样可以吗？

根据《民法典》的规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

如果在《物业管理委托合同》的期限届满后，未续签的，物业公司继续提供物业服务，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。

因此，在物业公司提供服务的期间内，业主有义务应当按照约定及时支付物业服务费用。

物业服务合同具备一定的条件，会由定期合同转变为不定期合同。物业服务合同通常是定期合同，只有具备必要条件时，方能转变为不定期合同。

4、未经业主大会表决，物业公司续签物业服务合同无效！

《民法典》第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决....决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第九百四十七条【物业服务人的续聘】物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

第九百四十八条【不定期物业服务合同的成立与解除】物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。 

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

来源：人民法院报、牛津律师团队