大成研究 | 既有住宅增设电梯无须本单元全体业主同意

  一、案情简介 

自2018年6月，珠海市里维埃拉一期6栋一单元业主开始筹备加装电梯事宜，除201房、202房业主外，其余业主均同意增设电梯。2018年10月，珠海市自然资源局经初审后公示了加装电梯项目设计方案。2019年7月2日，资源局收到业主罗某等提交的关于里维埃拉加装电梯方案及申请，承诺于2019年7月16日前办结。2019年7月10日，资源局作出《珠海市里维埃拉一期6栋加装电梯方案的审核意见》（以下简称《加装电梯审核意见》）。该审核意见告知原告：该加装电梯方案尚未与对增设电梯事项持有异议的业主达成谅解，根据《珠海市人民政府关于印发珠海市既有住宅增设电梯指导意见的通知》第八条、第十一条规定，请补充与不同意增设电梯的业主达成补偿协议等材料，并妥善处理相关异议。罗某等收到《加装电梯审核意见》后，就补偿的事宜积极与两户反对业主协商，在遭拒绝后提交补充材料，再次申请审批。但资源局以需要全体业主100%同意为由，拒绝加装电梯方案的审批。

随后，罗某等业主将珠海市自然资源局起诉至法院，要求资源局就增设电梯一事履行法定职责。法院经审理后，依法支持了罗某等业主的诉请。

另查明，自2016年10月22日起施行的《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第四十六条第一款规定：“既有住宅建筑需要使用共有部分增设电梯的，应当满足城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范，并征得本建筑单元内全体业主的同意后报规划部门审批。” 2018年5月，珠海市人民政府根据《珠海经济特区城乡规划条例》还制定了《珠海市既有住宅增设电梯指导意见》。其第三章“规划许可”第十五条规定：“公示无异议或者已妥善处理异议后，申请人应当向城乡规划行政主管部门申领增设电梯的建设工程规划许可证。申请人申领增设电梯建设工程规划许可证的，应当符合下列条件：（一）申请人与在增设方案公示期内提出异议的相关业主已达成一致意见的证明材料。……”

二、办案思路  

本案争议焦点：既有住宅增设电梯是否需要本单元全体业主同意？

根据法律关于业主共同行使权利实行票决制的规定，加建电梯的行政许可无须经得全体共用业主同意。案涉既有住宅加装电梯工程，是对原住宅垂直交通方式的完善，属于对建筑物局部改建，并非新建工程，应当适用《中华人民共和国物权法》第70条和第76条第一款第六项规定（现应适用《民法典》第271条、第278条）。并且，增设电梯所使用的土地，属于本楼栋业主共有的建筑所占用的土地，不是低层业主独有。因此，旧楼增设电梯作为改建附属设施事项，表决程序亦只需三分之二以上业主同意（《民法典》第278条规定为双三分之二参与，四分之三同意），少数业主不具有否决权。

被诉《加装电梯审核意见》要求许可申请方与利益受损业主达成补偿的资金筹集方案、业主就维修保养费用分摊方案达成一致意见的证明材料，实质上是要求原告提供全体业主同意加建电梯材料，明显有违法律规定。

此外，《加装电梯审核意见》还要求与持有异议的业主达成谅解并妥善处理相关异议，不仅要求过于严苛，也缺乏可执行性。加建电梯政策有鼓励之意，是惠民举措，旨在提升宜居水平，相关行政行为（包括规章与规范性文件）应当契合政府加建电梯政策精神并符合法律规定，而不应逾越法律规定增设行政许可条件让加建电梯政策目的难以实现。

三、案例评析  

1、本案审判决生效后，珠海市自然资源局积极履行了判决确定的义务，珠海市人民政府将《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》与上位法相悖的加装电梯条款予以删除，还于2021年3月3日依照《民法典》第278条第1款第7项规定，发布了新《珠海市既有住宅增设电梯指导意见》。

2、《苏州市住宅区物业管理条例》第六十三条第三款规定：既有多层住宅需要使用共有部分增设电梯的，应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

3、根据法律规定，既有住宅增设电梯属于《民法典》第278条第（七）改建、重建建筑物及其附属设施。只需按照法律规定“双三分之二参与，四分之三同意”即可，相应地方法规应当按照上位法律修改相关规定。

大成·房地产与业委会律师团队

日期：2023年8月4日