伴随着房地产市场的火爆、业主维权意识的增加,L小区的业委会在业主和物业的纠纷中应运而生。小区建于 2010 年,2012 年完成交付,总建筑面积 36 万平方米,有 41 住宅楼、9 栋别墅、2 栋商业楼和一座幼儿园,共有业主 4554 户,是一个典型的大型高档小区。早在交付之初,小区便存在诸多问题。所有入口的门禁均无法使用;地下车库路面不符合标准且没有监控设备,无法保证业主们的车辆安全,但开发商一直逃避问题。作为与开发商有亲子关系的物业公司,因为总公司每年会对其进行补贴,物业对小区内管理事务基本不作为,业主们认为物业与开发商关系密切,理应收拾开发商留下的烂摊子,但物业采取迂回战术,态度暧昧,对新老问题都是一拖再拖。随着生活环境越来越糟,业主们无法再忍受物业的不作为,很多人选择拒交物业费。而物业过激的催缴工作更加激化了双方矛盾,小区情况僵持不下。在共同的利益驱使之下,业主之间有着很强的凝聚力,大部分业主积极参与到撤换物业的行动中,终于在 2016 年 4 月成立了第一届业主委员会。不同于其他小区换物业时与老物业大打出手的激烈场面,L小区老物业的离开相当干脆,连办公用品都没搬,据说主要是为了通过债权转让甩掉小区遗留下来的烂包袱。选聘物业提上议程,业委会提议业主授权业委会来选聘新物业,业主们本着更换物业的迫切心情,同意了业委会的提议。这却为后来业委会的死亡埋下了隐患未经过任何公开招标程序,业委会直接和新物业签订了三年的物业服务合同,成功撤换了物业。然而,新物业的到来并没有改变小区的处境。物业进驻小区后,前三个月的服务还比较让业主们满意,但三个月之后,物业服务质量直线下降,业主们认为业委会难辞其咎,产生了大量不满情绪。对此,物业经理相当委屈:“我们物业公司收缴物业费比较困难,有的业主是要求我们先对小区内损坏设施进行维修整改再缴费,更多的则是从来没有缴纳过物业费的业主,对于这种情况,我们也很无奈,但是还是要硬着头皮上门要钱,很多时候你电话联系业主十几次,他也不会来交物业费。其实物业公司也想提供更好的服务,但是收上来的物业费有时还不够我们公司日常支出,没有多余的资金能够投入小区设施的维修中,希望业主也能理解我们,按时缴费。”经理的说辞让人窥见到小区物业管理的两难境地。此前老物业的糟糕服务让业主不满,很多业主从未缴纳过物业费。老物业被解聘后,将之前欠收的物业费作为债权转让给了新物业,新物业进驻小区,面对的依然是大批不愿缴纳物业费的业主,新账旧账自然都收不回来。新物业的资金因为仅够维持公司基本开支,服务开始懈怠,小区又回到换物业前的老样子。不过,因为业委会的成立,业主们有了新的问责对象。在业主看来,物业服务质量的降低是业委会缺少对物业的有效监督,加上业委会没有对小区存在的遗留问题追责,还打算动用维修基金更换所有监控设备,实在令人愤怒。加上此前业委会未经招标聘用新物业,业主们对业委会彻底失望,并怀疑部分委员存在以权谋私的行为,在业主大会上差点与业委会发生肢体冲突。无奈之下,主任黯然辞职。2017 年 3 月,第一届业主委员会解散。 几经波折,新一届业委会于 2017 年 12 月 18 日备案成立,并迅速与物业展开起了新一轮的维权斗争。朱茜《蚌埠市绿地小区业主委员会角色困境及对策研究》
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