就业主而言,与权力基本无关,一般情况下,只有公力才有权力。比如法院宣判、交警开罚单。
但业主有权利和权益,二者有区别:
权利是法律赋予的,与义务配套,多为象征性;
权益是受法律保护的应得,可以量化。
《宪法》、《物权法》、《物业管理条例》等,尽管有些法条未完全咬合,甚至有冲突(《条例》早于《物权法》两年诞生),但在业主的权利和权益受保护上,基本一致。即“公共部分”、“公共收益”归“全体业主所有”。
绝大多数的百姓,倾其所有,或负债几十年购得房屋一套,只知道进家门是他(她)的,却不知进小区门始,就有他(她)的一部分。
那领地、花坛、道路、停车场、电梯、风机、马达等等,可以说除战时地下室为人防无条件征用外,小区的一切,连电力、通讯线路,水气管道,您都花了钱,依法就是“公共所有”。所谓“公共”,就是全体业主。
理论上讲,凡是在小区内通过公共部分所获得的公共收益,都属全体业主。
法律上讲,对此部分的收益,全体业主有知情权、分享权和处置权。
然而三十年来,这一切的“公共收益”几乎都烟消云散……
这不能怨政府,至少不能全怨。政府颁布的法律都说清楚了,政府只是有意无意没帮您搞到手,让非所有权人“理直气壮”地拿走了。
这事也只能出在本朝,也只有中国人如此大方:明明是自己的,拱手相让的同时,还看人脸色,有时还遭受凌辱……
这话题非常严肃,它关乎到法治和公平,还关系到城镇居民的幸福指数。
是时候了,所以各地陆续出台的修改《条例》均进一步明确“公共收益归全体业主所有”。
笔者不经意已被人拉入了近十个类似于“业主维权群”,群里每天熙熙攘攘、争争吵吵,纷纷介绍和请教怎么维权,只有少数冷静的群友偶尔发表一些理性的见解。但有一条是肯定的:业主们的觉醒开始了,而且增长的速度非常快。
真有一种山雨欲来的感觉。可能还会风起云涌、波澜壮阔。
事情没那么简单。
现行的物业收入主要来源于物业费和公共收益,其比例大约5:5。客观上讲,在大多数小区仅靠物业费的收入是养活不了物业企业的。倘若真的将公共收益全归业主,很多物业难以为继。这不亚于虎口夺食。斗争,一场前所未有的斗争在所难免。
再不合理的习惯,你想一下子改变是非常困难的。你给婴儿断奶而不追加牛奶试试?你给老年人停退休工资又不供餐试试?你能让食肉动物从今后吃草么?
这是一场公平与存在的博弈。
如果二者只选其一,无疑要捍卫公平。
笔者就此的几个观点:
一、这是大势所趋,谁也阻挡不了。
二、业主要讨公道的唯一办法是召开业主大会,选出业委会。一切对外部力量的期盼都于事无济。如果业主大会你也不参加,都指望别人为你操劳,那么除了你的权利和权益继续不归你外,你活该“享受”咎由自取,甚至自取其辱,直到你积极行动的那一天。
三、物业企业要学会观天象,要转型升级,要从增加服务功能上下功夫,从产业链上寻求新的利润,还必须是阳光的。靠嗟来之食的日子已寿终正寝。
四、业主大会及业委会和物业企业要充分沟通,彼此换位,达成共识:业主方面,没有物业的工作,“公共收益”会大幅减少,或者为零。要肯定物业的作用;物业方面,本来属于业主的应物归原主,将账目公开,求得业主的理解、认同和支持。双方再商定一个分配方法,无非是几几开。业主们若要安居乐业,一定要有让物业有盈利的胸怀。
五、政府的有关部门要主持公道,避免偏袒。
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